Supuestos errores de medici¨®n permiten aumentar vol¨²menes de edificabilidad

En dos solares contiguos situados en la Ciudad Parque Aluche -en las calles de Sese?a, 9, y de Tembleque, 4- se han cometido y se est¨¢n cometiendo una serie de irregularidades urban¨ªsticas que, a pesar de haber sido reiteradamente denunciadas por los vecinos ante el Ayuntamiento, no han sido estudiadas lo suficiente por la Gerencia Municipal de Urbanismo como para pronunciarse acerca de si ha habido o no una infracci¨®n urban¨ªstica.

Esta falta de control por parte de la Administraci¨®n -de la que Aluche puede ser un ejemplo, aunque no el ¨²nico- favorece un aumento indiscriminado del volumen de edificabilidad, que trae, como consecuencia inmediata, una masificaci¨®n que afecta directamente a los habitantes de la zona y, en segundo t¨¦rmino, a todos los madrile?os, que ven c¨®mo cada d¨ªa que pasa va satur¨¢ndose en mayor medida su ciudad.Las parcelas 85 y 86 de la Ciudad Parque Aluche, que corresponden, respectivamente, al n¨²mero 4 de la calle de Tembleque y al 9 de la calle de Sese?a, son contiguas y propiedad de una misma empresa constructora, Cobal, SA. Esta empresa decidi¨®, en 1972, edificar la segunda de esas parcelas -Sese?a, 9-, para lo que solicit¨® de la Gerencia Municipal de Urbanismo la correspondiente licencia de construcci¨®n. El proyecto presentado se ajustaba perfectamente a la calificaci¨®n dada al suelo en aquella zona por el plan general -edificaci¨®n abierta- y la licencia fue concedida.

Sin embargo, la falta de control por parte de la Gerencia para detectar posibles errores -de buena o mala fe- hizo que la superficie que el promotor dec¨ªa que ten¨ªa la parcela 86 -2.831 metros cuadrados- fuera dada por buena. Pero la parcela, tal como fue descubierto posteriormente por los vecinos, no ten¨ªa esa superficie, sino bastante menos; exactamente, 2.492 metros cuadrados, o sea, 339 metros de diferencia. Sin embargo, el volumen de edificabilidad concedido a esa parcela lo fue sobre el mayor n¨²mero de metros, con lo que resultaba que pod¨ªa construirse un edificio de mayores dimensiones que lo que por ley le corresponder¨ªa al suelo real existente, lo que equivale, en puro c¨¢lculo de mercado, a unos beneficios extraordinarios para el promotor, al margen de que lo haya hecho de mala fe o sea producto de un error de c¨¢lculo.

Convendr¨ªa aclarar que cuando el Plan General de Ordenaci¨®n Urbana de Madrid califica cada porci¨®n de suelo, lo que hace el atribuirlo una edificabilidad con el objeto de que las cargas que repercuten sobre el suelo derivadas del n¨²mero de habitantes en cada zona se equilibren lo m¨¢ximo posible. As¨ª, cuando un suelo tiene la calificaci¨®n de r¨²stico significa que en ¨¦l no puede construirse -en cada parcela- m¨¢s que una quinta parte, esto es, 0,2 metros cuadrados por cada metro cuadrado de parcela. Sin embargo, si la calificaci¨®n que ha recibido ese suelo es de edificaci¨®n abierta, las posibilidades de construcci¨®n se ampl¨ªan hasta los 0,98 metros cuadrados por metro cuadrado. Este ¨²ltimo es el caso de la Ciudad Parque Aluche. Pero, por simple l¨®gica, se ve que cuanto mayor sea una superficie a construir, mayor ser¨¢ el volumen de edificabilidad de esa parcela.

Superficies irreales

La licencia para construir la parcela 86 consta de una serie de documentos anejos que la delimitan y especifican. Seg¨²n el plano de planta general del edificio de Sese?a, 9, la superficie de la parcela -como queda dicho- es de 2.831 metros cuadrados, de los que pueden construirse 363 para el edificio principal y 100 y 160, respectivamente, para cada uno de los dos locales comerciales previstos. Sin embargo, el mismo plano presentado en Gerencia y aprobado por este organismo est¨¢ ?mal? medido. EL PA?S ha comprobado que la superficie edificable que se refleja realmente en el plano en cuesti¨®n -aparte de la etiqueta que expresa los 363 metros cuadrados- es de 486 metros cuadrados. Es decir, la Gerencia ni se preocup¨® de cerciorarse si la medici¨®n que se le daba era real o no y la dio por buena, con lo que legalizaba un ?error? que repercut¨ªa directamente en el volumen del edificio y, con ello, en el macizamiento de la zona.

Pero, despu¨¦s, resulta que la superficie real que se construy¨® no es ni la de los 363 metros declarados ni los 486 metros que se miden en el plano, sino 555 metros cuadrados. Si esa mayor superficie construida -?errores? aparte- la multiplicamos por las nueve plantas que tiene el edificio nos podremos hacer una idea del mayor volumen que tiene la casa y el mayor beneficio logrado por los promotores. (Todos los datos de medici¨®n de la parcela, en su situaci¨®n actual, proceden de un levantamiento topogr¨¢fico realizado en mayo de 1976 y visado por el colegio profesional correspondiente).

Adem¨¢s resulta que la propia empresa promotora de Sese?a, 9, inscribe el edificio en el Registro de la Propiedad y asegura que ¨¦ste tiene 550 metros cuadrados (ni los 363 dichos en la licencia. de construcci¨®n ni los 486 que por ?error? se le hab¨ªan adjudicado).

Cobal lo sab¨ªa

?Nosotros pedimos la licencia de construcci¨®n de acuerdo conjos metros cuadrados que, seg¨²n t¨ªtulo, nos hab¨ªa entregado la junta de compensaci¨®n de la Ciudad Parque Aluche, es decir, con los 2.831 metros cuadrados que figuran en el expediente. Sin embargo, nos dimos cuenta de que hab¨ªa metros de menos, no s¨¦ cu¨¢ntos, en el momento en el que fuimos a empezar la construcci¨®n del edificio, una vez con la licencia en la mano.? Esta explicaci¨®n de lo ocurrido con respecto a los 339 metros de menos que tiene la parcela 86 -Sese?a, 9-, y que los vecinos suponen a?adidos a la parcela 85, fue dada a EL PA?S por el director de Cobal, SA, Angel Guti¨¦rrez de la Viuda. Seg¨²n el mismo director de Cobal, la desaparici¨®n de esos metros pudiera proceder de que la curva que exist¨ªa -en planeamiento- entre las calles Sese?a y Tembleque fue suavizada en su d¨ªa.

Con respecto a la mayor ocupaci¨®n de suelo por el edificio ya construido, el se?or Guti¨¦rrez de la Viuda asegura que se ha ajustado exactamente al proyecto aprobado -por la Gerencia Municipal de Urbanismo, si bien reconoce que ?el plano del edificio no mide los 363 metros cuadrados que se dice, sino algunos m¨¢s. Pero?, a?ade, ?eso no debe ser m¨¢s que un error material del arquitecto?.

Toda la actuaci¨®n que la Gerencia Municipal de Urbanismo tuvo al tener conocimiento de la denuncia presentada por los vecinos fue la de abrir un expediente por presunta infracci¨®n urban¨ªstica; pero lo hizo con referencia a peque?os defectos del edificio, tales como la no construcci¨®n d¨¦ una columna seca o que el cuarto de calderas fue situado en lugar distinto del previsto en el proyecto. Contra la incoaci¨®n de ese expediente, Cobal recurri¨®, por considerar las presuntas infracciones prescritas, al haber transcurrido m¨¢s de un a?o desde su comisi¨®n.

Pero lo que no ha prescrito es la posible infracci¨®n derivada del aumento del volumen de edificaci¨®n o de la reducci¨®n de la superficie de la parcela. Pero sobre tales infracciones la Gerencia ha preferido mantener el silencio ante las denuncias reiteradas de los vecinos.

Alfredo Tortajada, jefe de la Secci¨®n de Infracciones Urban¨ªsticas de la Gerencia, asegur¨® a EL PA?S, ayer por la ma?ana, que no hab¨ªa incoado el expediente sancionador sobre las infracciones ?mayores? por no haber dispuesto de la informaci¨®n t¨¦cnica necesaria. ?No es que quiera echarle tierra al jefe de la zona encargado de esa informaci¨®n t¨¦cnica?, dijo, ?pero lo cierto es que cada vez que he reclamado esa informaci¨®n el jefe de la zona C me ha contestado pidi¨¦ndome la licencia de construcci¨®n del edificio, cosa que no he conseguido hasta hoy. El, mismo lunes se la enviar¨¦, y supongo que me facilitar¨¢ esa informaci¨®n urgentemente, para que pueda actuar en consecuencia.?

Salvador Fudio, el jefe de la zona C, una de las cuatro en que se divide la ciudad, y que corresponde al barrio de Aluche, ha pedido la excedencia y EL PA?S no pudo ponerse ayer en contacto con ¨¦l. ?l, sin embargo, deber¨ªa haber sido quien realizara ese control sobre la construcci¨®n de Sese?a, 9, del que ha adolecido Gerencia.