La situaci¨®n de la vivienda

A los problemas de vivienda que este pa¨ªs arrastra desde los a?os cincuenta hay que a?adir, hoy, la profunda crisis que atraviesa el sector de la construcci¨®n. Tanto por la gravedad del problema social como por ser este sector un factor esencial de la recuperaci¨®n econ¨®mica, ser¨ªa plausible la intervenci¨®n del Estado para conjugar soluciones a los dos problemas. Sin embargo, los planes oficiales, al otorgar el papel principal a la iniciativa privada, han dado como resultado o viviendas a precios inasequibles a la demanda o ausencia de construcciones cuando la inversi¨®n no era rentable.Desde 1975, los cuatro ministros de Vivienda han venido asegurando la puesta en marcha de diferentes planes. El primero de ellos, nacido del decreto de Viviendas Sociales del equipo Lozano, fue mantenido por su sucesor, Garrigues, a base de continuas medidas de apoyo a los promotores, a pesar de lo cual no alcanz¨® el 10% de las previsiones. El segundo, desarrollado por Sancho Rof, a partir del decreto de Viviendas de Protecci¨®n Oficial de su antecesor, ha sido asumido por el actual titular con un triunfalismo que no corresponde a la realidad. Por ¨²ltimo, completa el triste panorama oficial el retraso de la ley de Protecci¨®n P¨²blica a la Vivienda, dictaminada el 31 de octubre de 1978 y cuya discusi¨®n en las Cortes a¨²n no ha comenzado.

Menos optimistas resultan las declaraciones de promotores y constructores que, aunque coinciden con el ministro en la valoraci¨®n de crisis del sector y en que su soluci¨®n reside en la construcci¨®n de miles de viviendas, se inquietan al se?alar que ?el plan de viviendas no est¨¢ funcionando y el programa de inversiones p¨²blicas se retrasa?.

Las declaraciones de unos y otros enmascaran, a nuestro juicio, dos razones que impiden el cumplimiento de los ¨²ltimos planes de viviendas: la ausencia de una gran demanda y los precios, inasequibles para los m¨¢s necesitados, de la demanda existente. Destacaremos cuatro hechos fundamentales en este sentido:

a) La gran demanda durante el desarrollismo, nacida de unas condiciones de alojamiento peores que las actuales y de una fort¨ªsima emigraci¨®n campo-ciudad, no es, ni mucho menos, la actual. Aunque para las familias con menores ingresos no hayan variado las condiciones, no hay duda de que se ha producido ya el alojamiento masivo en las grandes ciudades, la emigraci¨®n campo-ciudad se ha detenido y las necesidades del crecimiento vegetativo son reducidas.

b) Una gran franja de la demanda de aquellos a?os obten¨ªa importantes recursos del trasvase de rentas del campo a la ciudad, de la emigraci¨®n fuera del pa¨ªs y del pluriempleo o las horas extras: estas posibilidades han desaparecido en la actualidad.

c) La demanda se ha reducido tambi¨¦n por el distanciamiento entre precios de vivienda y salarios, por el endurecimiento de las condiciones de financiaci¨®n y la inexistencia de viviendas de promoci¨®n p¨²blica de alquileres.

d) Por ¨²ltimo, la promoci¨®n p¨²blica de viviendas ha descendido en m¨¢s del 50%, pasando de las casi 30.000 viviendas de promoci¨®n directa en 1963, a 27.000, en 1972, y a 13.000, en 1979.

Ante esta situaci¨®n, el sector inmobiliario se ha dirigido a un mercado seguro: la vivienda libre de lujo (alojamiento suntuario, como signo de prestigio y como inversi¨®n) y la vivienda libre o protegida de semilujo, para capas acomodadas, a las que se ofrece un nuevo modelo de consumo basado en un h¨¢bitat residencial, con campos de deportes y club social. En tercer lugar, se encuentran las viviendas m¨¢s modestas, por su localizaci¨®n y calidad, que no se vendieron en su d¨ªa y permanecen en existencia.

M¨ªnima infraestructura empresarial

Las empresas importantes del sector de la construcci¨®n afrontan la situaci¨®n de crisis en dos sentidos: ante la baja inversi¨®n p¨²blica y privada, se lanzan a la conquista del mercado en pa¨ªses subdesarrollados, con el progresivo abandono del nacional; y, presionados por la necesidad de mantener una organizaci¨®n adaptable a los cambios de coyuntura, reducen al m¨ªnimo su infraestructura empresarial, limit¨¢ndose a subcontratas, alquileres de maquinaria, etc¨¦tera, con la sobre explotaci¨®n de la mano de obra no cualificada, al abrigo de la legislaci¨®n del paro obrero. Ambos factores inciden en un encarecimiento inflacionista del producto.

Para los sectores financieros es requisito indispensable contar con una tasa de beneficio segura, lo que, en este momento de crisis, viene determinado por las siguientes l¨ªneas crediticias: elevaci¨®n de los tipos de inter¨¦s para contrarrestar la inflaci¨®n, reducci¨®n de los pr¨¦stamos (cuant¨ªa, plazos de amortizaci¨®n) para hacer frente a una baja rotaci¨®n de capital y exigencia de mayores garant¨ªas al descender la solvencia de la demanda.

La p¨¦rdida de la capacidad adquisitiva de la demanda se traduce, en el momento presente, en la imposibilidad de ahorro, en las menores garant¨ªas para acceder a un pr¨¦stamo y en la necesidad de dedicar un mayor porcentaje del salario a la vivienda. A esto hay que a?adir los efectos del paro, que, en Madrid, ha pasado del 5,3%, en 1976, al 13,3 %, en 1980, con la previsi¨®n del 14,3% en 1981. Esta situaci¨®n se agrava en los casos de quienes acceden por primera vez a una vivienda, es decir, la poblaci¨®n que hasta ahora no consigui¨® solucionar su alojamiento, y los j¨®venes.

Para ilustrar la evidencia de lo expuesto, tomamos como ejemplo la evoluci¨®n del precio de una vivienda de noventa metros cuadrados construidos, en Madrid, entre los a?os 1976 y 1981:

Para constatar el endurecimiento de las condiciones de acceso a una vivienda en un caso concreto (perfectamente generalizable a otros sectores laborales), se?alaremos que un oficial del metal, cuyos ingresos han aumentado en un 50% en el mismo per¨ªodo, ten¨ªa que dedicar en 1976 un 37% de su salario a la mensualidad de una vivienda protegida o el 7,5% a una de promoci¨®n directa. Estos porcentajes alcanzan hoy el 64% y el 20%, respectivamente. Con relaci¨®n a la entrada, en las de promoci¨®n p¨²blica (en 1976), supon¨ªa 8,3 mensualidades del salario y 21,6 en 1981; en cambio, para los mismos a?os, en las de promoci¨®n directa representaba 1,4 y 2,7, respectivamente.

El resultado es, como se?al¨¢bamos al principio, la incapacidad econ¨®mica de gran parte de la demanda para hacer frente a las condiciones de los planes oficiales de vivienda (1). El problema ha sido detectado ya por promotores y financieros, con la aparici¨®n de las primeras exigencias de estos sectores, que presionan para reafirmar la tendencia de los ¨²ltimos a?os y consolidar y extender el mercado que hoy tienen. Los primeros plantean la necesidad de hacer unas previsiones m¨¢s optimistas (2,5, millones de viviendas para 1985, que inflan descaradamente las posibilidades reales), de reducir los impuestos al sector y la subsidiaci¨®n de la vivienda libre. Por su parte, la Confederaci¨®n de Cajas de Ahorros, s¨®lo ha cumplido el 50% de sus compromisos de financiaci¨®n (con la negativa de algunas de las entidades m¨¢s importantes), al tiempo que reclaman el aumento de los precios de, venta y la posibilidad de financiar en ese cupo viviendas libres (EL PAIS, 8-5 1981).