El descr¨¦dito del arrendamiento urbano

Una sana pol¨ªtica de viviendas es aquella que se orienta a poner a la disposici¨®n de los ciudadanos, de todos los ciudadanos, viviendas adecuadas y satisfactorias a precios abordables por las diferentes rentas familiares. Es el derecho a la vivienda, que nuestra Constituci¨®n recoge en el art¨ªculo 47.Las dificultades para hacer efectivo el derecho de la vivienda son mayores en, las ¨¦pocas de crisis econ¨®mica, y m¨¢s acusadas para aquellos ciudadanos cuyos recursos econ¨®micos son menores. Es as¨ª ineludible, con mayor o menor ayuda del Estado, la existencia y la disponibilidad de viviendas que no exijan para su acceso una gran aportaci¨®n de fondo o un considerable ahorro previo, y dentro de las dos principales formas de ocupaci¨®n de la vivienda -la propiedad y el arrendamiento- ¨¦ste supone, normalmente y salvo distorsiones, un menor coste para las econom¨ªas familiares.

A partir de 1950, en todos los pa¨ªses europeos occidentales, con las ¨²nicas excepciones de Suecia y de Suiza, que inician el proceso en los setenta, se viene produciendo un descenso en el n¨²mero de viviendas arrendadas y un aumento correlativo en el de las que se disfrutan en propiedad. La magnitud del descenso no es uniforme, y ha sido en Espa?a, junto con Italia, Francia y B¨¦lgica, donde el porcentaje de viviendas en alquiler ha disminuido m¨¢s radicalmente en los ¨²ltimos treinta a?os.

Las causas que originan el proceso y que mantienen la tendencia son varias, seg¨²n los pa¨ªses y sus pol¨ªticas socio-econ¨®micas. Proceden de factores que ejercen su influjo sobre el mercado de la vivienda, aparte de los factores de estabilidad social que han motivado a muchas pol¨ªticas de vivienda hacia la modalidad de la propiedad. Problemas de financiaci¨®n, restricci¨®n de los fondos p¨²blicos destinados a vivienda, elevaci¨®n de los costes de construcci¨®n y de suelo, situaciones inflacionarias, etc¨¦tera, afectan a la oferta de vivienda. Como afectan a la demanda la evoluci¨®n de las rentas salariales, la fiscalidad, la dificultad del ahorro, la inseguridad laboral, etc¨¦tera.

El hecho de que en Espa?a las viviendas en arrendamiento. fueran, en 1979, seg¨²n una encuesta a nivel nacional que realiz¨® la Direcci¨®n General de Arquitectura y Vivienda, s¨®lo 1.940.000 unidades, que equivale al 14,6% del conjunto del parque nacional residencial, merece una profunda consideraci¨®n, tanto m¨¢s cuanto que no s¨®lo es notoria la escasez de viviendas en arrendamiento, sino que a la escasez se a?ade la may¨²scula distorsi¨®n de las rentas.

Una nueva ley

Se culpa, en general, al marco legal vigente, la ley del a?o 1964, de las disposiciones y malos pasos que viene dando el arrendamiento, que ha enfrentado a propietarios e inquilinos en posiciones dif¨ªciles de acercar, en especial cuando se trata de las viviendas conocidas como de renta antigua y que, en realidad, fue un intento de romper con la rigidez normativa anterior, propia de una situaci¨®n de posguerra que, al igual que sucedi¨® en otros pa¨ªses europeos, propugnaba una congelaci¨®n de rentas como medida antiespeculativa en ¨¦poca de escasez y de necesidad de vivienda.

Pero la ley de Arrendamientos Urbanos (Laur) de 1964 fue un intento fallido, porque diversas razones de estructura pol¨ªtica -econ¨®micas, unas, y coyunturales, otras- desvirtuaron e invalidaron su intencionalidad, y su incidencia ha sido negativa para favorecer la fluidez del mercado de la vivienda en alquiler.

La duradera congelaci¨®n de alquileres, que pr¨¢cticamente afecta a los contratos anteriores a la fecha de promulgaci¨®n de la vigente Laur, ha ocasionado una serie de efectos nocivos para una equilibrada pol¨ªtica de vivienda, especialmente significativos cuando se dan dentro de un marco econ¨®mico inflacionario y con caracter¨ªsticas de crisis grave. As¨ª se ha producido la reducci¨®n importante del nivel de oferta de viviendas en alquiler; la elevaci¨®n desmesurada de las nuevas rentas; la inmovilidad de la poblaci¨®n, tanto en los casos de sobre-ocupaci¨®n como en los de sub-ocupaci¨®n; la discriminaci¨®n entre arrendatarios y arrendadores antiguos y nuevos, y el deterioro progresivo y la sustituci¨®n previa demolici¨®n, en muchos casos, del parque de viviendas arrendado.

A mi juicio, el arrendamiento ha llegado ya a tal nivel de descr¨¦dito entre propietarios e inquilinos que, como f¨®rmula operativa de futuro, habr¨¢ de plantearse con mucha imaginaci¨®n y contando, en principio, con serias reservas respecto a su aceptaci¨®n mayoritaria. Desde un punto de vista de pura pol¨ªtica de vivienda, cualquier modificaci¨®n que se lleve a cabo en la vigente Laur deber¨ªa garantizar en el futuro la existencia diversificada y equilibrada del r¨¦gimen del arrendamiento, como opci¨®n, y eso pasa por: asegurar una rentabilidad adecuada al arrendador; graduar la carga del arrendatario en relaci¨®n con sus ingresos familiares; facilitar un cierto grado de movilidad a los ciudadanos, y mejorar la calidad del parque de viviendas arrendadas, hoy seriamente deteriorado.

Pero abrir para el futuro, aunque sea inmediato, condiciones favorables para que el arrendamiento sea un elemento positivo en el disfrute de la vivienda, no excluye reflexionar sobre la importancia de las etapas de transitoriedad que han de afectar a los contratos hoy vigentes, cuyo grado de distorsi¨®n y desequilibrio en cuanto a rentas -antiguas y nuevas- es enorme. Para dar una idea, aunque sea global, de que eso es as¨ª, basta aplicar a la situaci¨®n actual del arrendamiento una variaci¨®n cualquiera y arralizar el resultado de la nueva situaci¨®n. Para ello, y como quiera que se ha admitido a tr¨¢mite en las Cortes una proposici¨®n de ley sobre la Laur, vamos a utilizar los mecanismos de actualizaci¨®n de rentas que se proponen all¨ª sobre el 1.900.000 viviendas arrendadas que existen en Espa?a y que, seg¨²n la citada encuesta correspondiente al a?o 1979 producen un flujo anual de rentas de 87.000 millones de pesetas.

Pues bien, la aplicaci¨®n a las rentas actuales de la actualizaci¨®n propuesta que se apoya en dos bases: revisi¨®n en funci¨®n de la evoluci¨®n del ¨ªndice de precios al consumo desde la fecha del contrato hasta el momento de aprobaci¨®n de la ley, y aplicaci¨®n gradual de los incrementos de rentas correspondientes en un per¨ªodo de diez a?os, y que se recoge en el cuadro adjunto de valores medios ponderados, dar¨ªa lugar a que el flujo de rentas pasara a ser, en el primer a?o, 118.000 millones de pesetas (36% de incremento), y 730.000 millones de pesetas (740% de incremento) en el d¨¦cimo a?o, cuando la actualizaci¨®n se haya completado.