La financiaci¨®n de viviendas

La crisis econ¨®mica general incide sobre la construcci¨®n de viviendas, pero, sin duda, la aton¨ªa del sector se encuentra agravada en Espa?a por el inadecuado sistema financiero destinado a esta actividad. El autor hace una exposici¨®n comparativa entre las condiciones e instituciones financieras destinadas a la construcci¨®n de viviendas, en Espa?a y en otros pa¨ªses, para concluir sobre la urgente necesidad de poner en pr¨¢ctica nuevas f¨®rmulas que propicien y estimulen este sector, clave en la creaci¨®n de empleo y en la reactivaci¨®n econ¨®mica.

La construcci¨®n de viviendas en Espa?a recibe desde hace a?os el impacto de la crisis econ¨®mica, que se ha traducido en cifras de actividad muy reducida en un sector muy destacado de la actividad nacional. La debilidad de la demanda incide adem¨¢s en el sector de la vivienda, circunstancia que en parte podr¨¢ resolverse si se acent¨²a acertadamente desde el punto de vista de la financiaci¨®n. Esta es muy gravosa en nuestro pa¨ªs, en donde es pr¨¢ctica generalizada que el adquirente aporte por t¨¦rmino medio cerca de un 40% del precio total de la vivienda, debiendo, en el caso de viviendas libres, amortizar el pr¨¦stamo en un reducido per¨ªodo, que raramente excede de los cinco u ocho a?os y a unos tipos de inter¨¦s elevados. En el caso de viviendas de protecci¨®n p¨²blica, el plazo alcanza los doce a?os y los tipos de inter¨¦s son sensiblemente inferiores a los imperantes en el mercado. En este sentido, podemos se?alar que en la mayor¨ªa de los pa¨ªses desarrollados la financiaci¨®n privilegiada -por unos u otros cauces- alcanza cotas no inferiores al 80% del precio, y los plazos de devoluci¨®n del pr¨¦stamo se extienden a veinte o veinticinco a?os.Ante este hecho, no resulta dif¨ªcil intuir que en un per¨ªodo de recesi¨®n econ¨®mica como el presente, y con la realidad del paro pesando sobre una gran parte de la poblaci¨®n, la demanda se retraiga fuertemente y la actividad del sector construcci¨®n de viviendas alcance niveles m¨ªnimos.

Todos los pa¨ªses han considerado el problema de la vivienda como prioritario dentro de los planteamientos de la actividad de su econom¨ªa, y ello por tratarse de la producci¨®n de un bien de primera necesidad que adem¨¢s facilita numerosos puestos de trabajo y es elemento motriz de la econom¨ªa por su capacidad de inducci¨®n de actividad sobre otros sectores.

Ante esta situaci¨®n recesiva como la que vivimos es conveniente plantearse las posibilidades de estimular la demanda de viviendas mediante una estrategia financiera adecuada.

Las cajas de ahorro y sus coeficientes

En los ¨²ltimos a?os, la financiaci¨®n de la vivienda reposaba esencialmente en las cajas de ahorro a trav¨¦s de la obligatoriedad de colocaci¨®n de sus recursos en el sector, en funci¨®n del coeficiente de regulaci¨®n especial. El cr¨¦dito oficial participaba en muy baja medida, y la banca privada, aunque estad¨ªsticamente ofrezca cifras de mediana participaci¨®n en el sector, realmente hay que interpretarlas como financiaci¨®n del circulante de constructoras e inmobiliarias, preferentemente pertenecientes a sus grupos financieros, lo que no se traduc¨ªa en mejorar las condiciones de compra para el adquirente. La reforma del sistema financiero modifica el sistema en 1977. Al liberalizar los coeficientes de las cajas de ahorro, ¨¦stas buscan una mayor rentabilidad en la colocaci¨®n de sus recursos, y si bien no los apartan sensiblemente del sector, los trasladan de la financiaci¨®n de la vivienda de protecci¨®n p¨²blica a la libre, con lo que aquel subsector entra en una profunda crisis que obliga al Estado, a trav¨¦s del cr¨¦dito oficial, a intervenir directamente. Plan Especial de Viviendas de 1976, Plan de Viviendas Sociales, Plan de Viviendas de Protecci¨®n Oficial, son diversas acciones a trav¨¦s de las que la Administraci¨®n procura resolver el problema. El ¨²ltimo de ellos, el Programa Trienal 1981-1983 de Construcci¨®n de Viviendas de Protecci¨®n Oficial, involucra nuevamente a las cajas de ahorro y logra una participaci¨®n importante de la banca privada.

Pero el programa, hay que reconocerlo, no constituye una soluci¨®n definitiva, sino que es m¨¢s bien un plan de emergencia. El problema de la vivienda se ha agravado porque ya no s¨®lo afecta a la vivienda de protecci¨®n p¨²blica, en parte subsanado con el aludido Programa Trienal, sino porque se ha extendido a la vivienda libre. Es claro que resulta necesario emprender una reforma en el sistema actual de financiaci¨®n de la vivienda si quiere resolverse un problema de vital importancia para nuestra econom¨ªa y nuestra sociedad.

Una breve ojeada sobre los pa¨ªses desarrollados del ¨¢rea occidental permite apreciar sensibles diferencias con el caso espa?ol, no ya en sus resultados -elevados porcentajes de financiaci¨®n, plazos de devoluci¨®n muy prolongados, tipos de inter¨¦s moderados-, sino en su estructura. Cabe apuntar entre ellas:

- Intervenci¨®n de numerosas y diversas situaciones financieras en el sector vivienda, dirigida a la financiaci¨®n del adquirente.

- Existencia de un amplio n¨²mero de entidades especializadas en el cr¨¦dito hipotecario, particularmente orientado a la financiaci¨®n de la vivienda.

- Funcionamiento de un mercado hipotecario en el cual se transaccionan los propios pr¨¦stamos o, cada vez en mayor medida, t¨ªtulos representativos de ellos, permitiendo el reciclaje de los cr¨¦ditos a largo plazo, refinanciando as¨ª a las entidades prestamistas.

- Intervenci¨®n profunda y decisiva del Estado aun en los pa¨ªses de econom¨ªa m¨¢s liberal -Reino Unido y Estados Unidos-, regulando, incentivando y subvencionando el sistema.

La ley de Regulaci¨®n del Mercado Hipotecario, recientemente aprobada (25 de marzo de 1981), aunque pendiente de reglamentaci¨®n, puede constituir un punto de arranque de la reforma necesaria. No debe esperarse que el mercado hipotecario por s¨ª mismo tenga entidad suficiente para modificar el sistema, pero s¨ª debe procurarse que constituya un cauce a trav¨¦s del que se flexibilice la ineludible intervenci¨®n estatal, haci¨¦ndola m¨¢s compatible con una econom¨ªa de mercado.

La ley prev¨¦ la creaci¨®n de instrumentos ¨¢giles a trav¨¦s de los cuales las entidades financieras puedan movilizar compromisos a largo plazo de sus recursos. Ello, sin duda, ampliar¨¢ el c¨ªrculo de las instituciones que financien la vivienda. Al mismo tiempo, y como necesidad ineludible, crea un fondo de regulaci¨®n, gestionado por entidad promovida por el Banco Hipotecario, destinado a asegurar la liquidez de los t¨ªtulos que se emitan con respaldo hipotecario. Abre cauces para desgravar e incentivar la canalizaci¨®n de ahorro hacia la adquisici¨®n de estos t¨ªtulos.

Eficacia en el cr¨¦dito

Apunta la institucionalizaci¨®n del ahorro vinculado que tan poco ¨¦xito tuvo en Espa?a y que, por el contrario, gracias a una h¨¢bil instrumentaci¨®n, constituye una poderosa fuente de financiaci¨®n de la vivienda en Francia, Alemania y algunos otros pa¨ªses. Finalmente, cabe destacar la propugnaci¨®n de crear sociedades de cr¨¦dito hipotecario, que con su especializaci¨®n logran una mayor eficacia de este tipo de cr¨¦dito, al tiempo que a trav¨¦s de ellas puede dirigirse m¨¢s directamente el adecuado intervencionismo estatal. Insistirnos, pues: la reforma necesaria del sistema de financiaci¨®n de la vivienda cuenta ya con un embri¨®n; esperamos que su desarrollo sea acertado.