Agilidad y seguridad para el mercado hipotecario

Con el objetivo de ofrecer nuevos medios de financiaci¨®n, se promulg¨®, hace ahora aproximada- mente un a?o, una ley que regula el mercado hipotecario y cuyo reglamento ser¨¢ publicado en breve. Trata esta norma de dar agilidad y permitir la movilizaci¨®n de los cr¨¦ditos derivados de pr¨¦stamos hipotecarios. A este prop¨®sito, el autor alerta sobre las medidas adecuadas para rodear de las necesarias garant¨ªas a los t¨ªtulos de todo tipo derivados de estas operaciones.

Una de las caracter¨ªsticas m¨¢s destacadas de nuestro tiempo es la b¨²squeda de medios nuevos que, siendo al mismo tiempo seguros y ¨¢giles, permitan la movilizaci¨®n de grandes masas de capital para satisfacer la siempre creciente demanda de los sectores industriales y comerciales, necesidad surgida en todos los pa¨ªses modernos y de una forma especial en aquellos como el nuestro, que desean mantener un nivel n¨²merus clausus de entidades de envergadura suficiente y susceptibles de control financiero y contable, se busca ya una garant¨ªa inicial derivada de las caracter¨ªsticas de aqu¨¦llas y de los controles a que est¨¦n sometidas.En segundo lugar, y para la circulaci¨®n de los cr¨¦ditos, crea tres tipos de documentos: los tradicionales bonos u obligaciones y dos nuevos medios llamados c¨¦dulas y participaciones hipotecarlas. Dejando a un lado lo desafortunado de calificar de hipotecarios a estos medios, que no lo son, quedan en la ley, dentro de sus indudables aciertos, algunos huecos que la reglamentaci¨®n que se espera debe, a nuestro juicio, llenar.

Agilidad y facilidad circulatoria

La doctrina deber¨¢ a posteriori estudiar la naturaleza y caracteres de estos t¨ªtulos y engarzarlos en el panorama actual de t¨ªtulos valores. Hoy nos vamos a limitar tan s¨®lo a apuntar las razones por las que creemos que el pr¨®ximo reglamento debe desarrollar, en alg¨²n punto, la ley.

En cuanto a las llamadas c¨¦dulas, la ley limita su emisi¨®n a los bancos oficiales, cajas de ahorro y a las nuevas sociedades de cr¨¦dito hipotecario, y exime expresamente de la necesidad de su inscripci¨®n en el Registro Mercantil, as¨ª como de los requisitos y limitaciones que para la emisi¨®n de obligaciones establece la ley de Sociedades An¨®nimas.

Sin embargo, les concede una hipoteca, sin necesidad de inscripci¨®n, sobre las que en cualquier tiempo constan inscritas a favor de la entidad emisora; les dota de car¨¢cter ejecutivo y considera a los acreedores en virtud de las mismas como acreedores singularmente privilegiados, igual que si tuvieran hipoteca especial inscrita en el Registro.

Estos privilegios, fuertes y en cierto modo an¨®malos en nuestro Derecho, se justifican por la necesidad de proteger al acreedor de las mismas y por la conveniencia de fomentar el mercado de estos t¨ªtulos. Pero precisamente por esta situaci¨®n privilegiada es absolutamente imprescindible que se arbitren los mecanismos de seguridad aptos para dotar a estos ¨²ltimos de certeza que garanticen sin ning¨²n g¨¦nero de duda su existencia, su cuant¨ªa y su fecha.

Y esto lo exige no s¨®lo la protecci¨®n del tomador de los mismos, que debe poder, en cualquier momento, saber o incluso tener acceso al documento que origina el t¨ªtulo para conocer los datos que le interesan, para lo que es muy conveniente que ¨¦ste se halle en poder de un funcionario ajeno a la operaci¨®n, sino adem¨¢s, y sobre todo, los restantes acreedores de las entidades y sociedades emisoras de estos t¨ªtulos que quedar¨ªan en situaci¨®n de indefensi¨®n, que creemos podr¨ªa rozar el derecho que reconoce el art¨ªculo 24 de la Constituci¨®n si, en virtud de un t¨ªtulo meramente privado, sin intervenci¨®n de fedatario p¨²blico que le dote de las garant¨ªas que su intervenci¨®n significa, viera surgir el fantasma de un acreedor preferente en virtud de un t¨ªtulo creado sin otra garant¨ªa que la intervenci¨®n de los solos interesados en el mismo.

Es previsible pensar cu¨¢l ser¨¢ la defensa no s¨®lo del tercer acreedor perjudicado por la emisi¨®n de estos t¨ªtulos, sino los conflictos de los titulares de c¨¦dulas en virtud de emisiones sucesivas, que se sentir¨¢n tentados a discutir la validez del t¨ªtulo, la realidad de la fecha o de sus condiciones, para lo que encontrar¨¢n f¨¢cil apoyo en la debilidad del t¨ªtulo.

Agilidad, pues, y facilidades de circulaci¨®n para las c¨¦dulas,, pero t¨ªtulo rodeado de las garant¨ªas que nuestro Derecho conoce en su constituci¨®n que lo haga inexpugnable e indiscutible.

Garant¨ªas y equilibrio

Similares garant¨ªas y por similares motivos parece prudente pedir para las participaciones creadas que buscan la movilizaci¨®n de los cr¨¦ditos hipotecarios sin incorporarse a t¨ªtulos valores.

El legislador, creemos, debe buscar en sus innovaciones el equilibrio y la protecci¨®n de las partes afectadas. S¨®lo as¨ª, con esta prudente consideraci¨®n de los intereses en juego, cumple su misi¨®n y hace ¨²tiles y eficaces los instrumentos nuevos, que pone a la disposici¨®n de los ciudadanos.

As¨ª lo hicieron nuestros ancestros al crear la sociedad an¨®nima, y as¨ª creemos debe hacerlo con prudente previsi¨®n el Gobierno al regular los recientes mecanismos del mercado hipotecario.