Cambio en la pol¨ªtica de vivienda

Las cifras provisionales m¨¢s recientes sobre construcci¨®n de viviendas son tan negativas que conviene manejarlas con prudencia, pero aunque los datos definitivos mejoren algo el panorama, es indudable que el sector de la construcci¨®n de viviendas -que es uno de los sectores clave para la recuperaci¨®n de la actividad y del empleo- est¨¢ sumuido en una crisis grave.Descenso en 1982

La evoluci¨®n en 1982 lo confirma: el n¨²mero de viviendas iniciadas en el pasado a?o ha sido de 202.000, lo que supone un descenso del 16%, estando dicha cifra muy alejada de las 350.000400.000 viviendas que sol¨ªan emprenderse anualmente a lo largo del per¨ªodo 1970-1977. Por otro lado, seg¨²n los visados de proyectos de construcci¨®n, el n¨²mero de viviendas que han cumplido dicho requisito se ha reducido de un modo todav¨ªa m¨¢s alarmante, puesto que el dato para 1982, 200.000 viviendas visadas, representa un 26% menos que en 1981 y se halla extraordinariamente por debajo de las 400.000-600.000 viviendas anuales que correspond¨ªan a los proyectos visados durante los a?os 1970-1977. Ante esta delicada situaci¨®n veamos qu¨¦ puede hacerse.

El programa 1981-1983 ha servido para que los promotores y constructores de viviendas dispusieran en 1981 y 1982 de unos 750.000 millones de pesetas en cr¨¦ditos en condiciones ventajosas (tipo de inter¨¦s del 11% y quince a?os de plazo de amortizaci¨®n), que permiten financiar unas 370.000 viviendas de protecci¨®n oficial.

Si se tiene en cuenta que las viviendas de protecci¨®n oficial iniciadas en 1981 y 1982 ascienden a 275.000, se deduce que no se ha dispuesto de cr¨¦ditos por un importe equivalente a 95.000 viviendas, esto supone, aproximadamente, 190.000 millones de pesetas no movilizados. Es indudable que debe buscarse un uso m¨¢s eficaz o m¨¢s activo de estos recursos, ya que, adem¨¢s, en 1983 el programa aportar¨¢ unos 450.000 millones de pesetas adicionales.

La segunda de las acciones emprendidas para atender el sector inmobiliario, y en particular la edificaci¨®n de viviendas, ha sido el fomento de cr¨¦dito hipotecario a partir de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulaci¨®n del mercado hipotecario. Esta actuaci¨®n es muy reciente para que sus resultados sean apreciables, pero no debe perderse de vista que, solamente en el per¨ªodo junio-diciembre de 1982, las emisiones de c¨¦dulas hipotecarias han alcanzado la nada despreciable cifra de 80.900 millones de pesetas. Ocurre, sin embargo, que la mayor parte del producto de estas emisiones la han captado las cajas de ahorro (74.900) -el resto ha ido a las sociedades de cr¨¦dito hipotecario, 4.000, y al Banco Hipotecario de Espa?a, 2.000-, y aqu¨¦llas, al tener una cartera de cr¨¦ditos hipotecarios por encima del 30% de los recursos ajenos, que es el l¨ªmite inferior exigido para la emisi¨®n de c¨¦dulas hipotecarias, pueden destinar los recursos obtenidos por esta v¨ªa a fines distintos del cr¨¦dito hipotecario, desvi¨¢ndose, por consiguiente, estos medios financieros de su destino aparente. Esto es as¨ª por no haber restringido los emisores de c¨¦dulas a las sociedades de cr¨¦dito estrictamente hipotecarias o por no exigir que los recursos captados mediante las emisiones de c¨¦dulas se dediquen a aumentar el cr¨¦dito hipotecario.

Acelerar el uso de los recursos

?Qu¨¦ puede hacerse para recuperar la actividad del sector? En primer lugar, y en relaci¨®n con el programa 1981-1983, acelerar el uso de los recursos que del mismo se derivan; para tal fin se sugiere: forzar la disponibilidad de los cr¨¦ditos concedidos, siempre y cuando las viviendas construidas tengan quien las compre, extender la financiaci¨®n del programa a proyectos de rehabilitaci¨®n e instrumentar el cr¨¦dito al comprador de viviendas en condiciones atractivas.

En segundo lugar, intervenir el mercado de t¨ªtulos hipotecarios, exigiendo que los emisores destinen los recursos captados a cr¨¦ditos hipotecarios, y tambi¨¦n pensar en la conveniencia de que dichos t¨ªtulos puedan computarse en los coeficientes de inversi¨®n a largo plazo de las entidades de cr¨¦dito. Por ¨²ltimo, elaborar un nuevo plan de viviendas que se adelante al vac¨ªo que se producir¨¢ el pr¨®ximo a?o al vencimiento del programa 1981-1983. Dicho plan debe perseguir "un ritmo anual de viviendas iniciadas y terminadas situado entre las 250.000 y las 300.000, que parece adecuado a las necesidades existentes en Espa?a" (Pol¨ªtica de vivienda del PSOE. Ed. Pablo Iglesias. Madrid, 1982. P¨¢gina 21.), e intentar adem¨¢s que a corto plazo se alcancen los objetivos del programa electoral del PSOE, que fija un ritmo anual que construcci¨®n de 45.000 nuevas viviendas de promoci¨®n directa, 145.000 de protecci¨®n oficial y la rehabilitaci¨®n equivalente a la iniciaci¨®n de 100.000 viviendas.