El cr¨¦dito hipotecario ante el ingreso en la CEE

Es interesante comentar, por una parte, la situaci¨®n de la financiaci¨®n a la vivienda en Espa?a y, por otra, la normativa actual existente en la CEE sobre acceso a la actividad de los establecimientos de cr¨¦ditos y a su ejercicio.El desarrollo en Espa?a de los programas trienal (1981-1983) y cuatrienal (1984-1987) de vivienda, basados en el establecimiento de conciertos para la canalizaci¨®n de recursos crediticios a la promoci¨®n de viviendas, con entidades financieras privadas y p¨²blicas, junto con la ley de Regulaci¨®n del Mercado Hipotecario de 1981 y el reglamento de 1982, que desarrolla dicha ley, han contribuido a favorecer una redistribuci¨®n del cr¨¦dito al sector privado en un sentido favorable a la vivienda, tanto por la canalizaci¨®n de recursos que han supuesto para este sector, en condiciones m¨¢s optimas que, las del mercado, como por la mejora registrada en las condiciones de los cr¨¦ditos-vivienda al adquirente. As¨ª, a finales de 1983 el cr¨¦dito-vivienda, incluido el concedido a la promoci¨®n y a comprador, supon¨ªa el 15,5% del total cr¨¦dito al sector privado en Espa?a, mientras que a 30 de junio de 1985 dicho porcentaje ascendi¨® al 17,7%, sin incluir el proporcionado por las sociedades de cr¨¦dito hipotecario (1), ni el concedido por el Banco Hipotecario de Espa?a en su l¨ªnea de cr¨¦dito hipotecario general, lo que revela un crecimiento del cr¨¦dito-vivienda superior al del cr¨¦dito total. En la ¨²ltima fecha citada, el saldo vivo del cr¨¦dito-vivienda correspond¨ªa en un 57,7% a las cajas de ahorro; en un 27,3%, al Banco Hipotecario de Espa?a, y en un 15%, a la banca privada. La actividad del mercado hipotecario aparece b¨¢sicamente concentrada, sobre todo, en la actividad crediticia y emisora de cajas de ahorros, sociedades de cr¨¦dito hipotecario y Banco Hipotecario de Espa?a y en la.b¨¢nca privada, aunque en este ¨²ltimo grupo de entidades el peso de dicha actividad es menor.

Por lo que se refiere a la normativa comurlitaria sobre establecimientos de cr¨¦dito est¨¢ vigente la directiva de 12 de diciembre de 1977, que pretende que los principios de libertad de establecimiento y de prestaci¨®n de servicios contemplados en el Tratado de Roma se apliquen a las instituciones de cr¨¦dito, coordinando la n¨®rmativa de los diferentes pa¨ªses. La repercusi¨®n de esta directiva sobre los establecimientos de cr¨¦dito hipotecario ha sido muy reducida.

La disparidad de legislaci¨®n existente en Europa sobre cr¨¦dito hipotecario, las prohibiciones que tienen determinadas instituciones de cr¨¦dito hipotecario para actuar en otros pa¨ªses y la diversidad de organismos de control seg¨²n cada pa¨ªs, ha dado Iugar a que para que los principios antes citados del Tratado de Roma se apliquen a las entidades dedicadas al cr¨¦dito con garant¨ªa hipotecaria resulte necesaria una normativa espec¨ªfica de parte del Consejo de Ministros de la CEE, sobre lo cual.ha'aparecido una proposici¨®n en el Bolet¨ªn Oficial de las Comunidades Europeas de 14 de febrero de 1985, proposicion cuyo contenido se comenta a continuaci¨®n.

Propuesta de directiva

La propuesta de directiva en cuesti¨®n comienza por renunciar a la armonizaci¨®n de legislaciones de los Estados miembros de la CEE en materia de cr¨¦dito hipotecario, por la variedad y tecnicismo de las mismas, y pasa a imponer la derogaci¨®n de las normas que impiden a las entidades de cr¨¦dito hipotecario operar en cualquier Estado miembro de la CEE, tal y como lo hacen en su pa¨ªs de origen. Los art¨ªculos 3 a 5 de la propuesta de directiva consagran el libre ejercicio del derecho de establecimiento y de prestaci¨®n de servicios: el art¨ªculo 3 autoriza a los establecimientos de cr¨¦dito a conceder cr¨¦ditos hipotecarios sobre inmuebles situados en otro Estado miembro; el art¨ªculo 4 elimina las disposiciones que impiden a los establecimientos de cr¨¦dito conceder cr¨¦ditos hipotecarios en otro Estadomiembro, seg¨²n las t¨¦cnicas espec¨ªficas autorizadas en su pa¨ªs de origen, y el art¨ªculo 5 autoriza la captaci¨®n de fondos en cada territorio y a refinanciarse "seg¨²n t¨¦cnicas del pa¨ªs de origen".

Los l¨ªmites a una normativa tan liberal para la libre actuaci¨®n trasnacional de las entidades de cr¨¦dito hipotecario son, entre otros, la determinaci¨®n de que las emisiones de t¨ªtulos hipotecarios se regir¨¢n por las normas de cada Estado, hasta'que se coordine la normativa en este terreno (art¨ªculo 52), la exigencia que pueden establecer los Estados miembros de acogida de que las operaciones de captaci¨®n y de pr¨¦stamo se denominen en, sd propia moneda y, sobre todo, el que sean las autoridades del Estado miembro de acogida las que controlen la actuaci¨®n de los establecimientos abiertos a otros Estados.

El proyecto de directiva ha pasado ya el informe preceptivo del Consejo Econ¨®mico Europeo y Social, que lo ha informado favorablemente con algunas matizaciones. Entre estas ¨²ltimas destacan la necesidad de proceder a armonizar las normativas vigentes sobre emisiones de obligaciones hipotecarias y, en particular, la relativa a la conveniencia de que los, Estados miembros de acogida puedan limitar el volumen de operaciones que en el mismo puedan llevar a cabo los establecimientos de cr¨¦dito hipotecario procedentes de otro pa¨ªs miembro de la CEE.

El planteamiento de la propuesta de directiva sobre establecimientos de cr¨¦dito hipotecario es, pues, mucho m¨¢s ambicioso que el de la directiva de 12 de diciembre de 1977, relativa al sector bancario en general, puesto que se renuncia en este caso a armonizar reglamentaciones y se dispone la derogaci¨®n de las disposiciones que impiden a los establecimientos de cr¨¦dito hipotecario el operar en cualquier Estado miembro.

Resulta evidente que, de salir adelante el proyecto de directiva, las repercusiones sobre el mercado hipotecario espa?ol ser¨ªan de notable alcance, particularmente por la presencia que podr¨ªa producirse en Espa?a de entidades de cr¨¦dito hipotecario con una amplia experiencia y con un volumen de recursos muy notable.

La situaci¨®n de transici¨®n por la que atraviesa el sistema de financiaci¨®n a la vivienda en Espa?a, el proceso iniciado con la actual normativa sobre mercado hipotecario, los mismos cambios por, los que est¨¢ pasando el conjunto del sistema financiero contribuyen, pues, a que sea necesario analizar y estudiar con todo detenimiento el contenido y las implicaciones del proyecto de directiva aqu¨ª comentado y a adoptar, con toda ponderaci¨®n, la actitud m¨¢s conveniente, tanto para las propias entidades espa?olas que se dedican parcial o totalmente al cr¨¦dito hipotecario, como para los sectores reales afectados, particularmente el de la vivienda.

1. No se dispone de datos oficiales sobre la actividad crediticia de estas entidades ni de la parte del cr¨¦dito que se destina a la vivienda. Julio Rodr¨ªguez y Jos¨¦ Maria Sakedo Gener son presidente y subdirector general de desarrollo respectivamente, del Banco Hipotecario de Espa?a.