Cerca de 20 empresas se dedican a la rehabilitaci¨®n y venta de edificios con beneficios de hasta el 30%

Rehabilitar edificios en Madrid se ha convertido en un gran negocio, y ninguno de los que se dedican a esta actividad lo niega. El beneficio comercial oscila entre el 20% y el 30% de la operaci¨®n, que no siempre consiste en la recuperaci¨®n de un inmueble antiguo. Muchas veces la rehabilitaci¨®n supone el vaciado interior y la construcci¨®n de un edificio que conserva la fachada del anterior. Cerca de 20 empresas se han dedicado a esta actividad en los ¨²ltimos cinco a?os. Su auge est¨¢ relacionado con la imposibilidad de hacer obra nueva ante la escasez de suelo.

La rehabilitaci¨®n se ha centrado hasta ahora en el Madrid de los Austrias, los barrios de Arg¨¹elles y Alfonso XII, y en menor medida el de Salamanca..Las empresas estudian las caracter¨ªsticas de los inmuebles interesantes, su ubicaci¨®n, su estado de deterioro y el n¨²mero de inquilinos. En la elecci¨®n final influye todo. Estas empresas, en general, no se interesan por casas en las que hay varios propietarios ni tampoco por aquellas en las que queda m¨¢s de un 1551. de pisos habitados.

La negociaci¨®n a seguir, a partir de ese momento, es doble. Por un lado, hay que convencer al propietario para que venda la finca. El acuerdo, seg¨²n fuentes del sector, se logra m¨¢s f¨¢cilmente si existen inquilinos, si ¨¦stos pagan bajos alquileres y si, adem¨¢s, el propietario est¨¢ obligado por el Ayuntamiento a realizar obras de mejora en la finca.

Indemnizar o vender

Paralelamente, las empresas rehabilitadoras intentan lograr un acuerdo previo con los inquilinos para que se vayan, bien mediante el pago de indemnizaciones o con la opci¨®n de compra de una de las nuevas viviendas que se rehabiliten con una rebaja que puede llegar al 40% de su precio final.La negativa de dos o tres inquilinos a abandonar o a comprar su vivienda una vez rehabilitada puede echar por tierra los proyectos. En ocasiones, se ha llegado a rehabilitar un edificio entero dejando sin tocar una vivienda en la que el inquilino se ha hecho fuerte, con la ley en la mano, de puertas para adentro.

A pesar de ello, hasta el reciente boom inmobiliario, las fincas antiguas han sido adquiridas en condiciones muy ventajosas, pues hace cuatro a?os, en la zona centro, los precios oscilaban entre las 8.000 y las 10.000 pesetas el metro cuadrado construido en viejo.

En general, hasta hace dos a?os, el precio de los solares supon¨ªa, aproximadamente, el 25% del coste total de la operaci¨®n, mientras la obra se llevaba el 50% y los gastos financieros y de tramitaci¨®n absorb¨ªan el resto. Sin embargo, el alto precio alcanzado por el suelo en los dos ¨²ltimos a?os ha supuesto que el solar pase a costar tanto o m¨¢s que la obra.

A pesar de ello, las viviendas rehabilitadas siguen teniendo una buena salida debido a sus precios, inferiores a los de pisos a estrenar. El metro, cuadrado de vivienda rehabilitada, que hace tres a?os costaba 60.000 pesetas, hace ocho meses se vende ya a 120.000-140.000 pesetas.

Los beneficios obtenidos por las empresas que compraron hace tiempo los solares se han disparado. De acuerdo con los datos facilitados por las empresas, el beneficio oscila entre el 20% y el 30%. "El concepto de rehabilitaci¨®n, sin embargo, est¨¢ siendo arrollado por la situaci¨®n econ¨®mica", dice Fernando Moreno de Barreda, presidente de Anglona, SA, empresa que rehabilita el palacio de Anglona, junto a la plaza de la Paja. "En 1987, despu¨¦s de cinco a?os de desarrollo de la rehabilitaci¨®n, hay numerosas casas que pod¨ªan conservarse mucho mejor", dice Moreno de Barreda.

"El vaciado de un edificio, por ejemplo, no deber¨ªa realizarse. Algunas empresas prefieren este sistema, pues admite un plan de trabajo m¨¢s ajustado en el tiempo", dice el director de Anglona, SA.

Tenue frontera

El vaciado, efectivamente, no se contempla a la hora de obtener las ayudas contempladas en el real decreto sobre rehabilitaci¨®n publicado en septiembre de 1983 en el Bolet¨ªn Oficial del Estado. Moreno de Barreda afirma, sin embargo, que "la frontera es muy tenue y no se puede saber cu¨¢ndo acaba la rehabilitaci¨®n y empieza el vaciado. Las ayudas deben ser para la conservaci¨®n de todos los elementos posibles pues eso s¨ª permite conservar la ciudad".Los responsables de la empresa Larcovi se muestran contrarios tambi¨¦n al vaciado, sistema que no han practicado en ninguna de sus actuaciones, entre las que se encuentra la rehabilitaci¨®n de un edificio del siglo XVIII, situado en la pl a Conde de Miranda, en el Madrid de los Austrias. Esta empresa, a diferencia de otras que rehabilitan y venden, gestiona cooperativas formadas por familias interesadas en viviendas rehabilitadas.

Para ello, la compa?¨ªa selecciona las fincas a rehabilitar, paga las se?ales de compra, se encarga del proyecto de rehabilitaci¨®n, controla la labor de las constructoras y solicita los cr¨¦ditos hipotecarios. "De todas formas, hay que reconocer que en Madrid hay edificios cuyos elementos estructurales no merece la pena mantener", indica Jes¨²s Mart¨ªn del Prado, director de Larcovi. Muchas empresas, ante esta situaci¨®n, prefieren solicitar con car¨¢cter previo, una visita a los arquitectos municipales con el fin de seguir sus instrucciones a la hora de acometer la rehabilitaci¨®n.