Un registro abierto a la sociedad

Los d¨ªas 20, 21 y 22 de este mes va a celebrarse en Barcelona una asamblea general de registradores de la propiedad y mercantiles de Espa?a, en la que se debatir¨¢ un conjunto de cuestiones muy amplio, pero que podr¨ªa considerarse centrado en torno a una idea clave: la funci¨®n del registrador en la sociedad actual.La utilidad y conveniencia de tal reflexi¨®n colectiva es evidente: el cambio hist¨®rico que se ha producido en Espa?a, y en general en todos los pa¨ªses europeos, desde 1944, fecha de la ley Hipotecaria vigente, hasta hoy, es muy profundo. Han cambiado la estructura social, la distribuci¨®n geogr¨¢fica de la poblaci¨®n, las costumbres y modos de vida, el r¨¦gimen pol¨ªtico y se ha producido una revoluci¨®n tecnol¨®gica. Ha cambiado tambi¨¦n el ordenamiento jur¨ªdico, pero no de una forma global y sistem¨¢tica, por lo que no faltan contradicciones entre sectores normativos, y los cambios legales, y aun los criterios jurisprudenciales, no se han producido con el ritmo suficiente para adecuar el derecho pr¨®mulgado a las nuevas situaciones. Por todo ello, la labor del jurista es tal vez hoy m¨¢s dif¨ªcil que antes, pero al propio tiempo m¨¢s apasionante y creativa.

En la sociedad actual, el registro de la propiedad y el mercantil son instituciones que est¨¢n destinadas a un amplio crecimiento y fortalecimiento; el desarrollo econ¨®mico aumenta la necesidad de certeza y seguridad jur¨ªdica, en particular para contratar sobre bases fiables, con posibilidad de informarse, por ejemplo, sobre el estado jur¨ªdico de una propiedad inmueble (titularidad y cargas), sobre la extensi¨®n de las facultades del administrador de una sociedad o sobre la cifra de responsabilidad de la misma.

No es extra?o que incluso en los pa¨ªses anglosajones, de tradici¨®n jur¨ªdica tan distinta a la europea continental, la instituci¨®n registral adquiera cada vez mayor importancia.

Puede afirmarse que el progreso y la modernizaci¨®n de una sociedad, lejos de hacer obsoleto al registro, lo hacen cada vez m¨¢s necesario, pero, por eso mismo, lo obligan a estar a la altura de los tiempos, a ser capaz de satisfacer una demanda social m¨¢s exigente cuantitativa y cualitativamente.

La incorporaci¨®n de Espa?a a la Comunidad Econ¨®mica Europea va a desarrollar m¨¢s esa tendencia, y as¨ª, por no citar m¨¢s que algunos aspectos, resulta que la adaptaci¨®n del derecho de sociedades a las directivas de la Comunidad supone una ampliaci¨®n del ¨¢mbito de la publicidad registral que deber¨¢ extenderse a otros supuestos, como el de las cuentas anuales de cada sociedad y contar con dos instituciones nuevas, el Registro Mercantil Informativo Central y el Bolet¨ªn Oficial del Registro Mercantil. Y si esto ocurre en este campo, en el registro de la propiedad, la pr¨®xima aprobaci¨®n de la directiva sobre libertad de establecimiento y prestaci¨®n de servicios, en el ¨¢m bito del cr¨¦dito hipotecario, con la introducci¨®n del principio de "mutuo reconocimiento de t¨¦cnicas financieras", aumentar¨¢ la complejidad de la actividad calificadora de los registradores, que habr¨¢n de reforzar su funci¨®n creadora para abrir cauces en nuestro sistema a las nuevas f¨®r mulas crediticias.

Una instituci¨®n como el registro, que afecta a planos tan vitales como la seguridad del cr¨¦dito, tanto el concedido con garant¨ªa hipotecaria (m¨¢s de un bill¨®n en el a?o 1987) como el personal, otorgado en base a la informaci¨®n registral sobre el patrimonio del deudor, en cuant¨ªa posiblemente superior, y que integra a un c¨ªrculo cada vez mayor de personas (tres rnillones de titularidades registradas en 1987), no puede quedar al margen de la informaci¨®n, apertura, transparencia y modernizaci¨®n que la sociedad demanda. En la asarriblea convocada, los registradores tienen proyectado reflexionar y debatir sobre diversos ternas, que se centran en cuatro aspectos fundamentales:

1. Apertura y transparencia de la funci¨®n registral.

2. Colaboraci¨®n del registrador con las administraciones p¨²blicas y con la administraci¨®n de justicia.

3. Modernizaci¨®n e informatizaci¨®n de los registros.

4. Estatuto personal del registrador: su organizaci¨®n profesional.

Protecci¨®n de consumidores

En el primer apiartado, la asamblea va a ocuparse de estudiar los medios posibles para que esa actividad resulte m¨¢s accesible al ciudadano, m¨¢s transparente conforme al principio constitucional de protecci¨®n de consumidores y usuarios.

Resulta obvio que una instituci¨®n no puede ser ¨²til si no se utiliza por desconocimiento de los que pueden beneficiarse de sus servicios, pero sin olvidar que a veces el propio jurista se encierra en unas categor¨ªas de pensamiento t¨¦cnicamente depuradas pero absolutamente herm¨¦ticas para el ciudadano medio, que es precisamente el que, debe aprovecharse de sus ventajas.

La experiencia diaria nos indica que la demanda de informaci¨®n registral va generaliz¨¢ndose progresivamente, no s¨®lo por parte de profesionales sino tambi¨¦n de particulares, en el medio rural y en el urbano, pero con mayor incidencia en ¨¦ste y aumentando seg¨²n el nivel educativo de los peticionarios de la misma. Muchas veces la demanda de esa informaci¨®n se une a una petici¨®n de asesoramiento. En s¨ª mismo, este fen¨®meno no es una novedad, ya que el registrador siempre ha informado y asesorado sobre la forma de resolver los problemas que los usuarios consultaban, pero el considerable aumento de esta, faceta, de la actividad profesional del registrador, est¨¢ modificando el estilo tradicional de prestar la funci¨®n, ya que, cada vez con mayor frecuencia, ¨¦sta no tanto se centra en la calificaci¨®n del negocio jur¨ªdico ya documentado que pretende acceder al registro sino que se anticipa a aconsejar sobre el modo m¨¢s adecuado de realizarlo.

Por otra parte, cada d¨ªa es m¨¢s frecuente, como antes se dice, la petici¨®n de informaci¨®n, lo que obliga a suministrarla de forma m¨¢s r¨¢pida y a utilizar los medios tecnol¨®gicos precisos para conseguirlo.

La conveniencia, y aun la nec¨¦sidad de esa informaci¨®n es evidente para cuantos quieren contratar con seguridad, tanto en el campo inmobiliario como en el mercantil, y as¨ª, por v¨ªa de ejemplo, recordemos que recientemente la Prensa se hizo eco de un informe del parlamentario europeo McMillan Scott referido a extranjeros, pero igualmente aplicable a espa?oles, sobre posiblidad de estafas inmobiliarias en nuestro pa¨ªs. Sin entrar ahora en otras consideraciones, puede afirmarse que en muchos casos tales fraudes hubieran podido evitarse si los afectados hubieran puesto en pr¨¢ctica los consejos de David Searl, que en su libro You and the law in Spain insiste en la conveniencia de que el futuro adquirente de un inmueble se cerciore, previamente a la compra, de que la finca se encuentra libre de cargas, mediante la consulta al Registro de la Propiedad correspondiente, y que, tras el otorgamiento del documento de compra, presenten su t¨ªtulo para inscribir.

Respecto de la colaboraci¨®n del registrador con las administraciones p¨²blicas, la reflexi¨®n deber¨¢ girar sobre el principio esencial de que el Estado, que garantiza la seguridad jur¨ªdica privada a trav¨¦s de la instituci¨®n registral, indudablemente ha de poder servirse de la misma para el cumplimiento de sus fines generales de orden tributario, agrario, urban¨ªstico, etc¨¦tera.

En relaci¨®n con este apartado se estudiar¨¢n las distintas formas de colaboraci¨®n del registro y de los registradores con las distintas administraciones p¨²blicas, con atenci¨®n especial a la cada vez m¨¢s necesaria incorporaci¨®n de los planes urban¨ªsticos a los libros registrales, la debida coordinaci¨®n entre registro y catastro, y a la de los registradores con la admir istraci¨®n de justicia.

En cuanto a la informatizaci¨®n y modernizaci¨®n de los registros, es preciso resaltar que el inmenso acervo de datos que contiene el archivo de cada registro en particular y el conjunto de los registros de la propiedad y mercantiles constituye un campo id¨®neo para aplicaci¨®n de la infqrm¨¢tica, en el que se han efectuado ya experiencias y pilotajes, aunque se plantean problemas organizativos. Dado que el registro espa?ol se basa en circunscripciones territoriales, se impone la necesidad de que se act¨²e con criterios uniformes y que exista una comunicaci¨®n entre los mismos. El Colegio de Registradores cuenta, desde abril de 1984, con un Servicio Central de ¨ªndices de Titularidades Registrales, que tiene m¨¢s de 13 millones de fichas, cuya consulta, abierta a trav¨¦s de cualquier registrador permite conocer el registro en el que una persona tiene registrado alg¨²n derecho. Esta realizaci¨®n es preciso completarla recuperando el contenido de los datos registrales anteriores a la fecha expresada, pero adem¨¢s es necesario dotar a todos de los medios adecuados para dar informaci¨®n desde cualquier registro, sin que el usuario del servicio tenga que desplazarse al que corresponda por la situaci¨®n del inmueble o el domicilio del comerciante individual o social.

Solidaridad

El coste de este proceso es muy considerable y no puede abordarse en un gran n¨²mero de registros, por lo que solamente la solidaridad del conjunto podr¨¢ arbitrar los medios necesarios para conseguirlo, y ello constituir¨¢, sin duda, uno de los puntos m¨¢s debatidos de la asamblea. Igualmente habr¨¢ que debatir la posible reforma de la o rganizaci¨®n colegial para adaptarla al cumplimiento de las nuevas funciones y a la estructura auton¨®mica del Estado.

Por ¨²ltimo, ha de examinarse la figura y el estatuto personal del registrador, porque si bien es cierto que es muy importante la modernizaci¨®n tecnol¨®gica, tambi¨¦n lo es que la t¨¦cnica tiene solamente un valor instrumental, y que lo importante, el sentido b¨¢sico de la instituci¨®n, el promover y garantizar la seguridad jur¨ªdica, descansa en ¨²ltimo t¨¦rmino en la labor del registrador, en su preparaci¨®n, dedicaci¨®n, independencia y responsabilidad personal y patrimonial.

Se trata, en definitiva, de plantear y debatir, a trav¨¦s de 40 propuestas distribuidas en cuatro comisiones y votadas en pleno, las que surjan de los debates, la revisi¨®n cr¨ªtica del funcionamiento del registro y de la actividad de los registradores, basada en el convencimiento de que su valor permanente no se defiende con la autocomplacencia en los logros alcanzados ni tampoco con una consideraci¨®n intemporal y abstracta de la propia funci¨®n, sino afrontando, sin prepotencia y sin complejos de inferioridad, los retos que la evoluci¨®n de la sociedad, a la que servimos, nos presenta.

Y todo ello proyectado en el tel¨®n de fondo de prestar un meJor servicio a la sociedad. Un registro abierto a la sociedad podr¨ªa ser el punto de partida de la reflexi¨®n que iniciamos hace tiempo y que ser¨¢ objeto de debate en la asamblea de Barcelona.