Las plusval¨ªas de un bien escaso

y VICENTE GAGOA partir de 1985, los precios inmobiliarios han experimentado en la Comunidad de Madrid una notable alza. El precio medio de la vivienda en el ¨¢mbito metropolitano se ha duplicado en s¨®lo tres a?os, elev¨¢ndose hasta 120.000 pesetas el metro cuadrado. En el mismo per¨ªodo, el precio medio de las oficinas se ha triplicado, llegando a 280.000 pesetas el metro cuadrado en venta y a 3.200 pesetas mensuales en alquiler. Incluso el suelo y las naves industriales se han encarecido considerablemente, existiendo en la periferia metropolitana ofertas de parcelas urbanizadas a 15.000 pesetas el metro cuadrado que hace s¨®lo dos a?os costaron 3.000 pesetas el metro cuadrado.Las causas de este encarecimiento no son simples, aunque en su base est¨¢ la reactivaci¨®n de la demanda inmobiliaria que ha acompa?ado al cambio de coyuntura econ¨®mica. Las necesidades de espacio en las actividades industriales y de servicios provienen tanto de la instalaci¨®n de nuevas empresas como de las ampliaciones y adaptaciones que necesitan efectuar las empresas existentes. La recuperaci¨®n de la demanda de vivienda proviene tanto del crecimiento real de los ingresos de determinadas capas sociales como de la mejora de sus expectativas de futuro, de una mayor confianza en mantener la capacidad de ahorro, que permite movilizar el ahorro anterior -el de la etapa de la crisis- y endeudarse con cargo al ahorro futuro.

Otros factores han reforzado la expansi¨®n de la demanda: la gran proporci¨®n de viviendas en propiedad, que ha permitido a muchas familias capitalizar su vivienda anterior como ahorro inicial para embarcarse en una mejora; la colocaci¨®n en activos inmobiliarios de dinero negro; la expansi¨®n del mercado hipotecario; la tendencia -ahora quebrada- a la disminuci¨®n de los tipos de inter¨¦s; la ampliaci¨®n de los beneficios fiscales para la adquisici¨®n de viviendas, etc¨¦tera.

La recuperaci¨®n de la demanda permiti¨® que los promotores se deshicieran de los stocks de productos edificados que arrastraban desde la crisis, pero muy pronto deriv¨® en un fuerte desequilitprio del mercado que empuj¨® Ios precios al alza.

En efecto, el mercado inmobiliario se caracteriza por la fuerte inelasticidad de la oferta, que necesita un per¨ªodo largo de tiempo para fabricar nuevos productos -el plazo de duraci¨®n de la edificaci¨®n: un a?o largo en el mejor de los casos, y siempre que se disponga del suelo urbanizado- y, en consecuencia, en tanto se mantiene la presi¨®n demandante, se tarda en alcanzar de nuevo el punto de equilibrio.

Segmentaci¨®n del mercado

El comportamiento del mercado ha sido muy heterog¨¦neo, manifestando claramente su segmentaci¨®n. Mientras en la almendra central de la capital los precios de la vivienda han aumentado en un 165% en tres a?os, alcanzando un promedio de 220.000 pesetas el metro cuadrado, en la periferia metropolitana el ritmo de crecimiento ha sido del orden de la mitad, aunque el precio medio sea ya de 70.000 pesetas el metro cuadrado. El resultado es que se ha abierto el abanico de precios, aumentando las diferencias entre los distintos espacios de la metr¨®poli.

Este comportamiento del mercado indica que la presi¨®n de la demanda tampoco es homog¨¦nea. No se ha producido una traducci¨®n general en demanda efectiva de la globalidad de las necesidades de alojamiento, sino una recuperaci¨®n selectiva, que ha afectado principalmente a los grupos sociales de ingresos m¨¢s elevados, los que est¨¢n recibiendo mayores beneficios del relanzamiento de la econom¨ªa, que han pujado fuerte por las viviendas comparativamente m¨¢s valoradas, entre otras las de las ¨¢reas centrales. Siendo este espacio central, por su consolidaci¨®n, acusadamente inel¨¢stico, y por tanto escaso, su precio se ha elevado desproporcionadamente ante el tir¨®n de la demanda.

En el encarecimiento del centro ha tenido tambi¨¦n una importancia considerable el reforzamiento de la especializaci¨®n terciaria de la econom¨ªa madrile?a, del que se ha derivado una aceleraci¨®n de la demanda de espacio terciario en el centro. No es ajena a esta terciarizaci¨®n la progresiva internacionalizaci¨®n de la econom¨ªa espa?ola -acelerada por el ingreso en la CE-, que est¨¢ otorgando a Madrid la funci¨®n de enlace con las econom¨ªas exteriores, traduci¨¦ndose en una fuerte demanda de espacio central para las oficinas de las empresas extranjeras y para las viviendas de sus ejecutivos.

La respuesta del sector promotor al relanzamiento de la demanda ha sido l¨®gicamente tan segmentada como ¨¦sta. Se ha centrado en la promoci¨®n de oficinas, de espacio comercial y de viviendas para las capas sociales que conforman la demanda solvente.

En cuanto al espacio terciario, baste se?alar que la Concesi¨®n de licencias de edificaci¨®n para oficinas en Madrid-capital se ha duplicado desde el a?o 1985, llegando a 300.000 metros cuadrados en 1987. La promoci¨®n de viviendas se ha centrado en el sector libre -donde se puede fijar libremente el precio de venta-, en las ¨¢reas -centro, Norte y Oeste- m¨¢s solicitadas por la demanda solvente.

Mientras tanto, el sector privado ha abandonado la protecci¨®n oficial, espec¨ªficamente destinada a las clases sociales de rentas medias y bajas, reduci¨¦ndose a la mitad en un solo a?o (de 1986 a 1987) el n¨²mero oficial de viviendas protegidas iniciadas en la comunidad.

El encarecimiento del suelo

Desde que comenz¨® la recuperaci¨®n econ¨®mica, el coste de la construcci¨®n propiamente dicha ha crecido moderadamente. Los costes de comercializaci¨®n y financiaci¨®n se han reducido como consecuencia de la aceleraci¨®n de las ventas, la tendencia a la baja de los tipos de inter¨¦s y el desarrollo del mercado hipotecario. ?Cu¨¢l ha sido pues el destino del dinero procedente del encarecimiento de los productos inmobiliarios? L¨®gicamente, ha ido a parar al propietario inicial de esos productos. Por tanto, en una primera fase, cuando afectaba fundamentalmente a productos terminados o en construcci¨®n, ha contribuido a mejorar la cuenta de resultados del promotor.

Pero cuando el promotor ha necesitado buscar otro solar para continuar su actividad se ha encontrado con que la expectativa de revalorizaci¨®n se la hab¨ªa apropiado ya el propietario del solar -promotor o no-, se hab¨ªa incorporado al precio del suelo, se hab¨ªa transformado en renta.

En efecto, el precio del suelo se ha disparado; en s¨®lo dos a?os (1985-1987) se duplic¨® el precio medio en el ¨¢mbito metropolitano, llegando a cuatriplicarse en la almendra central, donde la repercusi¨®n media el coste del suelo sobre el metro cuadrado construido ya ha pasado de 100.000 pesetas.

El precio del suelo de ning¨²n modo refleja un coste de producci¨®n -no hay m¨¢s proceso productivo que la urbanizaci¨®n- y por tanto ni siquiera un beneficio industrial; se trata simplemente de una renta derivada de la mera propiedad de un bien escaso -no en t¨¦rminos globales, sino por su singularidad, por la dificultad de reproducirlo en el mismo punto- necesario para producir otros bienes: viviendas, oficinas, comercios, industrias, etc¨¦tera.

Se trata, por tanto, de una renta parasitaria, que grava el proceso de producci¨®n de estos bienes inmobiliarios y que acaba recayendo sobre los usuarios finales: familias y empresas, con las graves consecuencias sociales que de ello se derivan.