Vivienda: ideas para los a?os noventa

La descentralizaci¨®n registrada en las pol¨ªticas sobre vivienda de los pa¨ªses de la OCDE no debe impedir, a juicio del autor de esta tribuna, la coordinaci¨®n entre las acciones espec¨ªficas en este sector y las de car¨¢cter m¨¢s general, encaminadas a mejorar la calidad de vida en las ciudades a partir de la pr¨®xima d¨¦cada.

A lo largo de la d¨¦cada que terminar¨¢ el pr¨®ximo d¨ªa 31 de diciembre han tenido lugar abundantes cambios en las piezas integrantes de la pol¨ªtica socioecon¨®mica.Las estrategias adoptadas al comienzo de los a?os ochenta por los pa¨ªses de la Organizaci¨®n para la Cooperaci¨®n y el Desarrollo Econ¨®mico (OCDE) sacrificaron el crecimiento a la consecuci¨®n previa de los equilibrios econ¨®micos.

La consiguiente reducci¨®n del peso del gasto p¨²blico en la econom¨ªa afect¨® a casi todos los componentes de la pol¨ªtica redistributiva. Como consecuencia de lo anterior, la pol¨ªtica de vivienda ha sufrido cambios significativos.

Simult¨¢neamente, en bastantes pa¨ªses occidentales se han acrecentado las dificultades de acceso al disfrute de la vivienda en estratos cada vez m¨¢s numerosos de la poblaci¨®n.

Dos documentos aparecidos en los dos ¨²ltimos a?os reflejan tanto los cambios citados como la conveniencia de superar viejos dise?os en el campo mencionado.

Por una parte, la organizaci¨®n public¨® en 1988 el resultado de un estudio desarrollado durante tres a?os en su programa de temas urbanos (Urban Housing Finance, OCDE, Par¨ªs, 1988).

Por otro lado, en mayo de 1989 se ha hecho p¨²blico en Francia el Informe Bloch-Lain¨¦, que responde a un encargo del Gobierno de dicho pa¨ªs y que puede servir de base a cambios sustanciales en su pol¨ªtica de vivienda (un resumen de dicho documento ha aparecido publicado en el n¨²mero 11 de la revista del Credit Foncier, L'Observateur de L'Immobilier).

Acceso a la viviendaEl endurecimiento del acceso a la vivienda tambi¨¦n se refleja en el p¨¢rrafo siguiente del libro de J. K. Galbraith, recientemente editado en Espa?a Historia de la econom¨ªa, Ariel, 1989, p¨¢gina 317:

"Los tiempos han cambiado. El nivel de vida moderno en los pa¨ªses industriales... abarca una amplia gama de productos y servicios. S¨®lo el precio de la vivienda contin¨²a siendo motivo de considerable preocupaci¨®n y angustia para el consumidor... La oferta insuficiente de vivienda a un coste moderado puede considerarse como el principal fracaso del capitalismo moderno".

De acuerdo con el contenido del citado documento de la Organizaci¨®n para la Cooperaci¨®n yyy el Desarrollo Econ¨®mico, a lo largo de la d¨¦cada de los a?os ochenta ha cambiado el contexto general, as¨ª como los objetivos y la estrategia de la pol¨ªtica de vivienda en los pa¨ªses industriales de Occidente.

En cuanto al contexto general, hay que se?alar que los problemas socioecon¨®micos y de medio ambiente han contribuido a reducir la calidad de vida en las ciudades y en las ¨¢reas metropolitanas.

La reducci¨®n o desaceleraci¨®n del gasto p¨²blico destinado a la vivienda ha contribuido a acrecentar el papel del mercado en este campo.

Numerosos elementos que afectan a la provisi¨®n de vivienda se han modificado de forma significativa en los ¨²ltimos a?os: el cr¨¦dito-vivienda se ha integrado m¨¢s en el sistema financiero general, se ha reducido el peso de las entidades financieras especializadas y se ha acrecentado el de los bancos comerciales.

La propia estructura de las industrias constructoras se ha alterado, reduci¨¦ndose su dimensi¨®n, a la vez que se hac¨ªan m¨¢s fragmentadas y flexibles.

No menos destacable ha sido el aumento del papel de las administraciones locales en el proceso de generaci¨®n de la oferta de viviendas.

Los limitados recursos de los ayuntamientos han llevado a acentuar su cooperaci¨®n con el, sector privado, particularmente en cuanto a provisi¨®n de viviendas de precio asequible se refiere, siempre dentro del contexto de los pa¨ªses de la Organizaci¨®n para la Cooperaci¨®n y el Desarrollo Econ¨®mico.

Tambi¨¦n los objetivos de la pol¨ªtica de viviendas han experimentado cambios significativos.

En los a?os setenta se pas¨® a estimular la propiedad de vivienda como forma de tenencia y se foment¨® en particular la figura de la rehabilitaci¨®n. La d¨¦cada de los ochenta ha acrecentado la selectividad en el uso de los recursos p¨²blicos, siendo sobre todo de destacar la reestructuraci¨®n del gasto en un sentido m¨¢s favorable a los adquirentes que a los productores.

La pol¨ªtica de vivienda se tiende a plantear cada vez m¨¢s en un contexto general de apoyo a la regeneraci¨®n urbana.

Los citados objetivos, en fin, seg¨²n la OCDE, han pasado a ser m¨¢s sociales y menos socioecon¨®micos, esto es, menos ligados al uso de la vivienda como mecanismo reactivador del gasto y de la actividad econ¨®mica.

Los cambios derivados del nuevo contexto y de los reestructurados objetivos en materia de pol¨ªtica de vivienda han terminado afectando a la estrategia general de esta ¨²ltima.

La conveniencia de moderar o de controlar el gasto p¨²blico destinado a la vivienda no ha llevado a que el mercado aparezca como un mecanismo suficientemente efectivo para proporcionar vivienda decente y asequible.

En algunos casos, los cambios realizados en un sentido m¨¢s favorable al mercado han coincidido con los citados aumentos en las dificultades de acceso a la vivienda, o bien han contribuido a aumentar los riesgos de impago para un n¨²mero considerable de familias, como es el caso en el Reino Unido, donde el Gobierno conservador ha convertido a muchas familias en propietarias y, a la vez, en insolventes.Referencia pol¨ªticaEl Informe Bloch-Lain¨¦, publicado recientemente en Francia por encargo de varios ministerios del corres pondiente Gobierno, puede llegar a ser la pieza de referencia para una nueva pol¨ªtica de vivienda en aquel pa¨ªs.

Son varios los aspectos de dicho informe que resultan de inter¨¦s vistos desde Espa?a.

En primer lugar, se comenta en dicho informe la antig¨¹edad del marco b¨¢sico de la pol¨ªtica de ayuda a la vivienda en dicha naci¨®n (m¨¢s de 10 a?os tiene la ley en cuesti¨®n) y la complejidad que supone la superposici¨®n de ayudas a la piedra y a la persona.

En segundo lugar, es de particular alcance la observaci¨®n que se hace del hecho de que la gran mayor¨ªa del gasto p¨²blico anual destinado a la vivienda refleja m¨¢s la pol¨ªtica del pasado que la del presente. De esto ¨²ltimo deriva el citado informe la necesidad de exonerar al gasto p¨²blico futuro de las pol¨ªticas pasadas.

La consecuencia es que los subsidios de los tipos de inter¨¦s de los pr¨¦stamos, prolongados a lo largo de la vida de estos ¨²ltimos, se deben de sustituir por subvenciones o primas, pagadas de una sola vez. Dichas primas, adem¨¢s, deber¨¢n incluir las ayudas personales y tambi¨¦n deber¨¢n permitir formar un fondo de garant¨ªa que reduzca el riesgo de deuda para las entidades prestamistas a lo largo de la vida del pr¨¦stamo.

En tercer lugar, seg¨²n el informe en cuesti¨®n, una vez establecido un tope m¨¢ximo para la cuant¨ªa de las primas o subvenciones de una vez, queda en manos de las entidades financieras la decisi¨®n de conceder o no el cr¨¦dito de acompa?amiento. De lo anterior se deriva un mayor control y una reducci¨®n del peso del gasto p¨²blico destinado a la vivienda, por una parte, y por otro lado se hace m¨¢s relevante el papel de las entidades financieras que participan en la ejecuci¨®n de las actuaciones previstas en el nueve, esquema.

En cuarto lugar, hay un cambio general de enfoque. Ya no se hace del apoyo a la act¨ªvidad en la construcci¨®n residencial la prioridad central de las ayudas p¨²blicas a la vivienda. El predominio de lo social, la b¨²squeda de la simplicidad y la seguridad en los compromisos asumidos son las piezas centrales de la nueva estrategia. Tambi¨¦n hay que se?alar que otra pieza relevante de esta ¨²ltima es la aproximaci¨®n contractual que se recoge, tanto con el sector privado como con las restantes administraciones p¨²blicas. Esta aproximaci¨®n parece inevitable en el contexto general de recursos limitados de las corporaciones locales.

Bastantes de las ideas hasta aqu¨ª citadas pueden ser de aplicaci¨®n en el caso de Espa?a, donde han tenido lugar algunos de los desarrollos'arites nriencionados a lo largo de los ¨²lt¨ªmos a?os.

El proceso de descentralizaci¨®n administrativa efectuado aqu¨ª en la d¨¦cada de los a?os ochenta ha tenido una influencia decisiva sobre numerosos aspectos, sobre todo cualitativos, del subsector de la vivienda.

Los elementos b¨¢sicos de la pol¨ªtica de vivienda en Espa?a se corresponden con corripetencias de diferentes adminisitraciones p¨²blicas: el sistema de financiaci¨®n se apoya en las entidades crediticias p¨²blicas y privadas, las actuaciones protegibles se dise?an por el Ministerio de obras P¨²blicas y Urbanismo y las comunidades aut¨®nomas, y dentro de estas ¨²ltimas, la leg¨ªslaci¨®n sobre viviendas de protecci¨®n oficial es todav¨ªa la pieza central.

Otras piezas son la pol¨ªtica de arrendarmentos urbanos, los est¨ªmulos fiscales, estatales y locales y las actuaciones urban¨ªsticas de ayuntamientos y comunidades aut¨®nomas. La dificultad de coordinar acciones tan dispares de diferentes administraciones p¨²blicas aparece a primera vista.Coordinaci¨®n

El estudio de la OCDE subraya que los procesos de descentralizaci¨®n administrativa acaecidos en numerosos pa¨ªses en los ¨²ltimos a?os en materia de vivienda no deben impedir la consistencia entre las acciones espec¨ªficas de pol¨ªtica de vivienda y las acciones de car¨¢cter m¨¢s general encaminadas a mejorar la calidad de vida en las ciudades. Parece inevitable que muchas de estas ideas se desarrollar¨¢n en la d¨¦cada que comenzar¨¢ el pr¨®ximo a?o nuevo, donde limaginaci¨®n y concertaci¨®n ser¨¢n piezas relevantes para generar mejores soluciones al problema de la vivienda.

es presidente del Banco Hipotecario de Espa?a.