Viviendas inasequibles

El 58% de las unidades familiares espa?olas son insolventes para adquirir una vivienda nueva porque no pueden pagar pr¨¦stamos hipotecarios con una cuota mensual superior a 40.000 pesetas. Este es el resultado del llamado boom inmobiliario, la consecuencia, a juicio de numerosos expertos, de una ausencia de pol¨ªtica de vivienda.El boom inmobiliario se inici¨® en 1986, justo al inicio de la actual legislatura, y cogi¨® por sorpresa tanto al PSOE como al resto de las fuerzas pol¨ªticas, que han tardado tres a?os en reaccionar. Con el agravante de que, a diferencia de otros sectores, en los que es posible una intervenci¨®n de choque, en materia de vivienda es imposible improvisar soluciones de emergencia. Habilitar suelo para la promoci¨®n de vivienda p¨²blica requiere por lo menos, apurando los plazos legales, entre tres y cuatro a?os.

El boom inmobiliario se produjo por un repentino y desaforado incremento de la demanda debido a la concurrencia de varios factores. En primer lugar, el alivio psicol¨®gico que supuso dar por acabada la crisis permiti¨® liberar muchos ahorros hasta entonces retenidos, y la euforia de reactivaci¨®n econ¨®mica llev¨® a muchas familias a endeudarse hasta el l¨ªmite de sus posibilidades. La coyuntura bancaria lo permit¨ªa: el conjunto de las mejoras crediticias aumentaron en un 60% la capacidad de endeudamiento de cualquier familia respecto a 1982.Cae la protecci?n oficial El aumento de la demanda incidi¨® sobre una oferta exigua y un mercado absolutamente r¨ªgido, incapaz de satifacerla a corto plazo. Esta situaci¨®n atrajo hacia el sector inmobiliario a muchos inversores escaldados en la bolsa y la mayor parte del dinero negro que la ley de Activos Financieros hab¨ªa expulsado de su escondite tributario. El suelo urbano se convirti¨® en su nuevo para¨ªso fiscal y la bola de los precios se hinch¨® como un globo.

Los propietarios del suelo tuvieron la impresi¨®n de que sus fincas eran filones de oro que cuanto m¨¢s durmieran m¨¢s relucir¨ªan. De modo que retuvieron cuanto pudieron sus fincas y provocaron incrementos de hasta el 400% en el precio de los solares, cuya repercusi¨®n sobre el precio total de la vivienda pas¨® del 30% en 1982 a m¨¢s del 70% en 1988. El mercado de segunda mano fue tambi¨¦n presa de los especuladores. En 1988, el 40% de las compras de pisos usados eran especulativas, para la reventa.

Mientras dur¨® la crisis econ¨®mica, la construcci¨®n de viviendas de protecci¨®n oficial fue la tabla de salvaci¨®n de las pocas constructoras que quedaban en pie. Pero al levantar cabeza, la abandonaron r¨¢pidamente. Y el Ministerio de Obras P¨²blicas y Urbanismo (MOPU), que no ten¨ªa otra pol¨ªtica que facilitar la construcci¨®n de viviendas de protecci¨®n oficial a los promotores privados, se qued¨® sin pretendiente y sin pol¨ªtica.

Entre 1985 y 1989 estaba previsto construir en Madrid 18.000 viviendas de protecci¨®n oficial ' pero s¨®lo se han levantado hasta la fecha 8.220. Desde 1987, la inversi¨®n del MOPU en vivienda protegida se ha reducido de 350.000 millones de pesetas a 85.000 millones para toda Espa?a. El a?o pasado, s¨®lo el 2% de las viviendas que se iniciaron fueron de promoci¨®n p¨²blica.

Demanda estrangulada

En los ¨²ltimos meses se ha observado una desaceleraci¨®n en el ritmo de incremento de precios. De acuerdo con un estudio de Tecnigrama, los precios de las viviendas nuevas han aumentado en el primer trimestre de 1989 un 27%, frente al 40% alcanzado en el mismo per¨ªodo de 1988 y el 43% de 1987. El precio medio por metro cuadrado en Madrid es, ahora, de 193.000 pesetas, frente a las 152.000 de 1988. En Barcelona es de 146.000 pesetas.

Lejos todav¨ªa de la ansiada estabilizaci¨®n, todos los expertos coinciden en que los precios no bajar¨¢n y que se mantendr¨¢ en los pr¨®ximos a?os un incremento superior al ¨ªndice de precios al consumo. La causa de la actual desaceleraci¨®n parece ser el estrangulamiento de la demanda. Los precios no pod¨ªan seguir subiendo al ritmo que lo hac¨ªan, porque cuanto m¨¢s sub¨ªan, m¨¢s peque?a era la franja de demanda solvente capaz de afrontarlos.

La restricci¨®n crediticia impuesta hace unos meses por el Banco de Espa?a a las entidades de ahorro ha retenido a muchos posibles compradores, ya que la mayor¨ªa de quienes compran una vivienda para ocuparla pagan por lo menos la mitad del importe mediante cr¨¢dito. Existe una gran incertidumbre sobre la evoluci¨®n de los tipos de inter¨¦s, teniendo en cuenta que en 1993 habr¨¢ libre circulaci¨®n de capitales en la Comunidad Europea (CE), y que en estos momentos los intereses hipotecarios en la comunidad oscilan entre el 5% y el 8%, cuando en Espaf¨ªa son ahora del 14-15%.

La ley de Tasas, en cambio, no est¨¢ teniendo una incidencia efectiva sobre los precios, entre otras razones porque no se aplica. En todo caso, ha tenido un efecto psicol¨®gico moment¨¢neo. La pr¨¢ctica de pagar un sobreprecio aparte de lo declarado ante notario sigue tan vigente como antes.

As¨ª pues, ha llegado la hora dela verdad. Y todas las administraciones tienen una responsabilidad de la que responder: la central y las auton¨®micas, la de aplicar una pol¨ªtica concreta de viviendas, y los ayuntamientos la de reservar, planificar y facilitar el suelo necesario para ejecutarla. Son, sin embargo, muy pocos los municipios que durante la crisis hicieron acopio de suelo. Madrid, San Sebasti¨¢n, Sabadell o Terrassa son algunas excepciones.En general, las administraciones p¨²blicas no han previsto reservas de suelo para viviendas, al menos en cantidades significativas. Al contrario, algunos organismos oficiales han enajenado importantes contingentes de suelo p¨²blico. Este es el caso, por ejemplo, de las manzanas de Docs, cerca de Atocha, en Madrid, vendidas al mejor postor por el Ministerio de Defensa. Y el pasillo ferroviario de Renfe es objeto de una fuerte pugna pol¨ªtica porque la Comunidad de Madrid pide que se destine la mitad del suelo liberado a viviendas de promoci¨®n oficial y Renfe se niega por razones economicas.

El Ayuntamiento de Barcelona no s¨®lo no ha previsto la crisis, sino que las 2.500 viviendas proyectadas en la Villa Ol¨ªmpica de Barcelona ser¨¢n tambi¨¦n puestas a la venta a precio de mercado, con lo que ha renunciado a la posibilidad de facilitar a sus habitantes vivienda asequible en la ¨²nica promoci¨®n que tiene en marcha, financiada adem¨¢s con fondos p¨²blicos. El Incasol, organismo dependiente de la Generalitat de Catalunya, ha vendido tambi¨¦n al mejor postor parte de algunos pol¨ªgonos comprados a precio de crisis.Construir y desgravarTodos los expertos coinciden en que mientras no se pongan grandes contingentes de viviendas sociales en el mercado, no se incidir¨¢ de forma significativa sobre los precios y, sobre todo, no se cumplir¨¢ con la enorme demanda insatisfecha. De ah¨ª que todas las fuerzas pol¨ªticas que concurren a las elecciones propugnen para la pr¨®xima legislatura la construcci¨®n urgente de viviendas protegidas. El PSOE habla incluso de "nueva orientaci¨®n" y anuncia la tramitaci¨®n de la ley del Suelo, que el adelanto de las elecciones ha hecho decaer. Esta ley tiene que permitir, afirma el PSOE, la reserva de suelo destinado a viviendas de promoci¨®n oficial y la retenci¨®n de suelo; posibil¨ªtar¨¢, adem¨¢s, su expropiaci¨®n si el propietario no cumple los plazos de urbanizaci¨®n.

El Partido Popular (PP) aboga adem¨¢s por una mayor desgravaci¨®n fiscal para la vivienda, lanzar nuevo suelo urbanizable al mercado y financiar la promoci¨®n p¨²blica de viviendas de alquiler, entre otras medidas. El Centro Democr¨¢tico y Social (CD S) promete la promoci¨®n p¨²blica de 200.000 viviendas de alquiler limitado, adem¨¢s de 40.000 de venta protegida. Y todos son partidarios de reformar el actual sistema de protecci¨®n oficial, que ha quedado desfasado. Convergencia i Uni¨® (CiU) hace especial ¨¦nfasis en proporcionar ayudas especiales a los j¨®venes que no puedan acceder a una vivienda libre.