Idas y venidas del mercado hipotecario

Los autores defienden la conveniencia de reformar la normativa actual del mercado hipotecario. Su propuesta es que los cambios deben lograr tres objetivos: la mejora de las condiciones de los cr¨¦ditos, un marco normativo que les permita actuar en igualdad de condiciones con sus competidores extranjeros y revisar la normativa para adecuarla a la reciente regulaci¨®n de los mercados de valores.

La cuesti¨®n del desarrollo del mercado hipotecarlo en Espa?a ha vuelto a plantearse con cierta intensidad en las ¨²ltimas semanas. As¨ª que es conveniente recordar los fundamentos de la que se denomina mercado hipotecario, la normativa vigente y si evoluci¨®n en Espa?a despu¨¦s de 1982. De esta forma se puede justificar la conveniencia de reformar la normativa actual.En su sentido m¨¢s amplio, la titulizaci¨®n de un cr¨¦dito equivale a la generaci¨®n de un t¨ªtulo negociable, en el que los pagos de principal e intereses del pr¨¦stamo original sirven para cubrir los servicios del t¨ªtulo creado. El mercado secundario se genera cuando los pr¨¦stamos se vender por parte de la entidad que los genera, asumiendo el correspondiente riesgo la entidad que los adquiere. Con la titulizaci¨®n, le que se vende no es el pr¨¦stamo, sino un t¨ªtulo respaldado por los ingresos derivados del pr¨¦stame en cuesti¨®n. El riesgo del pr¨¦stamo se desplaza hacia el comprador del t¨ªtulo, mientras que el prestamista elimina el riesgo de su balance.

Mercado secundario

Ha sido Estados Unidos el pa¨ªs donde m¨¢s se ha desarrollado un mercado secundario de cr¨¦ditos hipotecarios, y donde casi el 50% de los cr¨¦ditos hipotecarios son objeto de negociaci¨®n. El mercado secundario de los cr¨¦ditos hipotecarlos ha desempe?ado all¨ª el papel de canalizador del ahorro hacia la inversi¨®n, papel que en otros pa¨ªses efect¨²an las entidades financieras con amplias redes de sucursales. La titulizaci¨®n se ha extendido posteriormente a Europa Occidental, habi¨¦ndose desarrollado m¨¢s ampliamente en el Reino Unido.

En Espa?a, la profundidad de la depresi¨®n del mercado inmobiliario, al final de los a?os setenta, estimul¨® la introducci¨®n de medidas legales generadoras de un mercado secundario de t¨ªtulos respaldados por pr¨¦stamos hipotecarlos. Fruto de dicho proceso fueron la ley (1981) y el posterior Decreto sobre Reglamento de Mercado Hipotecario (1982), normas que pretend¨ªan regular el citado mercado secundario a trav¨¦s de los t¨ªtulos emitidos por las entidades que generan los cr¨¦ditos hipotecarios. La creaci¨®n de instituciones especializadas en el cr¨¦dito a largo plazo, esto es, las Sociedades de Cr¨¦dito Hipotecario, y la creaci¨®n de t¨ªtulos tales como las c¨¦dulas, bonos y participaciones hipotecarias, fueron algunos de los aspectos m¨¢s destacados de la mencionada normativa. Los t¨ªtulos en cuesti¨®n se regularon inicialmente con unas ventajas importantes en los aspectos fiscal, monetario y de tramitaci¨®n, ventajas estas que fueron desapareciendo en la posterior normativa aparecida a lo largo de los a?os ochenta.

En la regulaci¨®n inicial se estableci¨® que los cr¨¦ditos que servir¨ªan de base a los t¨ªtulos hipotecarios hab¨ªan de tener cierta calidad en aspectos tales como la garant¨ªa (primera hipoteca), en la obligaci¨®n de introducir determinados seguros y, sobre todo, de obedecer a determinados criterios de tasaci¨®n. Las c¨¦dulas y los bonos hipotecarios ser¨ªan una deuda del emisor, mientras que la participaci¨®n, prevista como una cesi¨®n de activo, en 1981, qued¨® desvirtuada como tal en el Reglamento de 1982 y no lleg¨® a desarrollarse.

La normativa sobre mercado secundario de hipotecas iba a favorecer la generaci¨®n de cr¨¦ditos hipotecarios a largo plazo en Espa?a a lo largo de los ochenta, y ello, en condiciones sensiblemente mejores que las existentes al comienzo de dicha d¨¦cada, super¨¢ndose la situaci¨®n de los a?os sesenta y setenta, en la que s¨®lo se conced¨ªa en Espa?a financiaci¨®n inmobiliaria a largo plazo para las viviendas de protecci¨®n oficial.

Entre 1982 y 1986, las emisiones de c¨¦dulas hipotecarias -el t¨ªtulo m¨¢s desarrollado de entre os creados en la nueva normativa- se incrementaron r¨¢pidamente en Espa?a, llegando a ascender el saldo vivo de dichos t¨ªtulos, al final de 1986, a m¨¢s del 18% del saldo total de los cr¨¦ditos hipotecarios vivos. Esto su uso un cierto ¨¦xito de los instrumentos creados al amparo de la normativa de 1981-82. Hasta 1985, las Cajas de Ahorro y el Banco Hipotecario supusieron casi el 90% de los cr¨¦ditos hipotecarios.

Desde 1986, varios factores hicieron perder peso a los t¨ªtulos hipotecarios como mecanismos de alimentaci¨®n Financiera de los cr¨¦ditos. De una parte, la desaparici¨®n de las ventajas fiscales de dichos t¨ªtulos y el sometimiento a coeficientes de los recursos captados a trav¨¦s de los mismos redujeron considerablemente su atractivo. De otra parte, el intenso crecimiento del nuevo cr¨¦dito hipotecario generado -sobre todo por parte de los bancos comerciales- ha supuesto un acrecentamiento del peso de los recursos a corto plazo en la financiaci¨®n de los cr¨¦ditos hipotecarios a largo plazo, con lo que la participaci¨®n de los t¨ªtulos hipotecarios en el conjunto de los cr¨¦ditos descendi¨® al 5,8% al final de 1990, no muy lejos de la situaci¨®n de partida de 1982.

Aumento de entidades

En la segunda mitad de los a?os ochenta los cr¨¦ditos hipotecarios a largo plazo se han generalizado en Espa?a, ha aumentado el n¨²mero de entidades dispuestas a concederlos y su financiaci¨®n se ha apoyado cada vez m¨¢s en los fondos captados a corto plazo, lo que ha forzado al desarrollo de los cr¨¦ditos a inter¨¦s variable, como forma de defenderse del riesgo que supone la fuerte variabilidad del coste del pasivo. Despu¨¦s de 1986 las amortizaciones de t¨ªtulos hipotecarios en Espa?a han superado a las captaciones brutas de recursos efectuadas por dicha v¨ªa, lo que ha supuesto un fuerte descenso del papel de estos ¨²ltimos como financiadores de los cr¨¦ditos a largo plazo. El retroceso en cuesti¨®n hubiese sido mucho m¨¢s fuerte de no haber desempe?ado el BHE un papel intenso como emisor de c¨¦dulas hipotecarias, tanto seriadas como singulares, y ello con destino al desarrollo del ¨¢rea de mercado de dicho banco p¨²blico.

De todo lo anterior se deduce que existen al menos tres razones de peso que apoyan la oportunidad de la reforma del mercado hipotecario:

1. La racionalizaci¨®n del circuito de recursos aplicables a la financiaci¨®n hipotecaria -mediante la potenciaci¨®n de la captaci¨®n de fondos a largo plazo y la mayor especializaci¨®n de los agentes que intervienen en el proceso- debe conducir a una reducci¨®n en los costes de transformaci¨®n y, por tanto, a la mejora de las condiciones de los cr¨¦ditos hipotecarios.

2. Los operadores espa?oles deben gozar de un marco normativo que les permita actuar en igualdad de condiciones con sus competidores extranjeros -en un contexto de creciente integraci¨®n de los mercados financieros-, disponiendo de una gama de instrumentos an¨¢logos a los ya existentes en el resto de los pa¨ªses occidentales.

3. La normativa todav¨ªa vigente sobre mercado hipotecario debe ser revisada para adecuarla a la reciente -y todav¨ªa en desarrollo- regulaci¨®n de los mercados de valores, de las entidades de cr¨¦dito y de los inversores institucionales (fondos de pensiones, fondos de inversi¨®n, compa?¨ªas de seguros).

Parece conveniente centrar el comentario en la primera de las razones apuntadas.

La reforma actualmente en estudio contempla, entre otras cosas, la introducci¨®n de un instrumento nuevo en la escena financiera espa?ola: la participaci¨®n hipotecaria, entendida como cesi¨®n plena de un activo con garant¨ªa hipotecaria y destinada a formar parte de las carteras de los inversores institucionales.

Las ventajas inmediatas para los posibles emisores de participaciones, consisten en la eliminaci¨®n de los riesgos de tipo de inter¨¦s -nunca suprimidos del todo por la utilizaci¨®n del cr¨¦dito a inter¨¦s variable- y de liquidez, el menor coste derivado de las menores necesidades de provisiones, y el ahorro en t¨¦rminos de recursos computables a efectos de coeficientes.

Todo ello significa la posibilidad de reducir el margen a aplicar sobre el coste de captaci¨®n y, por tanto, de abaratar los cr¨¦ditos. Asimismo, los inversores institucionales podr¨¢n incorporar a sus carteras activos a largo plazo de adecuada rentabilidad, sin necesidad de convertirse en prestamistas directos de cr¨¦dito hipotecario, cosa esta que les obligar¨ªa a dotarse de plantillas especializadas o a asumir riesgos m¨¢s elevados.

Reforma del mercado

El cr¨¦dito hipotecario ha crecido espectacularmente, sin aparentes estrangulamientos, pero lo ha hecho sobre una estructura de financiaci¨®n no del todo adecuada y, por tanto, con costes reales y potenciales m¨¢s altos de los deseables. Resulta absolutamente preciso abordar la reforma del mercado hipotecario, comenzando por la configuraci¨®n de nuevos instrumentos como los descritos, instrumentos que van a conducir a la creaci¨®n de un cuasi mercado secundario de cr¨¦ditos a trav¨¦s de la titulizaci¨®n.

Adem¨¢s de favorecer una captaci¨®n de recursos m¨¢s acorde con los plazos y tipos de las operaciones activas, ser¨¢ as¨ª posible desarrollar al m¨¢ximo y por separado los tres componentes de la Financiaci¨®n inmobiliaria: la creaci¨®n de los cr¨¦ditos, el servicio y la administraci¨®n de los mismos y su mantenimiento en la cartera de los inversores. Detr¨¢s de la titulizaci¨®n pueden venir mejores y m¨¢s baratos cr¨¦ditos hipotecarios, pero tambi¨¦n puede tener lugar una mayor productividad y una mayor solvencia del sistema de financiaci¨®n a la vivienda.

es presidente del Banco Hipotecario de Espa?a, y ex directora general de producci¨®n de la entidad bancaria, fue nombrada ayer directora general de Vivienda.