Residencias y grandes ciudades

La propuesta de financiar 400.000 viviendas a bajo inter¨¦s ha levantado la veda electoral. El lacerante problema de la vivienda acaparar¨¢ buena parte de la campa?a. Los autores analizan los pormenores del sector y su dif¨ªcil reconstrucci¨®n.

Mientras el 75% de los nuevos hogares de las grandes ciudades tienen aut¨¦nticas dificultades para acceder a ella, la pol¨ªtica que aplica la Administraci¨®n resulta inadecuada y obsoleta, los recursos p¨²blicos destinados a paliar la situaci¨®n son extremadamente cicateros y el sector se encuentra sumergido en una crisis profunda.Como era de esperar, o de temer, afloran al calor electoral las m¨¢s variadas promesas. Se dec¨ªa, en los tiempos de antes del cambio clim¨¢tico, aquello de "mayo florido y hermoso". Y aunque las ofertas electorales sean fruto que no entiende de estaciones, sino de elecciones, algo ayudar¨¢ la feliz coincidencia. Ha sido el PSOE quien ha destapado la caja de Pandora, proponiendo financiar nada menos que 400.000 viviendas a bajo inter¨¦s en una oferta que, a la espera de que el Gobierno aclare sus perfiles concretos, se sustancia de momento en la magia irresistible de los digitos redondos. Es de esperar que de inmediato se amontonen las propuestas. En alg¨²n lugar las inevitables encuestas han debido se?alar que la vivienda es, por derecho propio, el problema n¨²mero uno en las grandes ciudades y sobre ello girar¨¢ buena parte de la inmediata campa?a electoral.

Una primera reflexi¨®n es que la diana ha sido bien elegida. Falta ahora que no se marre el tiro una vez llegue el momento de apuntar y disparar. Tras estos a?os de especulaci¨®n galopante, la vivienda se ha convertido en un problema tan lacerante, que afecta a tantos y tan variados sactores sociales, que ser¨ªa deseable no andar jugando con ella. Es por ello de inter¨¦s recordar algunos datos b¨¢sicos, saber a qu¨¦ nos referimos cuando hablamos del problema de la vivienda.

Tras el fort¨ªsimo proceso especulativo que se produce durante la segunda mitad de los ochenta resulta que, en las grandes ciudades, el 75% de los nuevos hogares no puede pagar los precios que se le exigen para acceder a una vivienda digna, ya sea mediante compra o alquiler. Esto en el mercado libre. Pero es que incluso en el caso de aquellas iniciativas que emprenden las administraciones locales para poner suelo barato a disposici¨®n de las cooperativas, un tercio de los potenciales adquirientes queda tambi¨¦n fuera de juego. Sencillamente, no pueden satisfacer los precios que se piden por estas viviendas de precio tasado. Cierra el c¨ªrculo el hecho de que, dado el precio que ha alcanzado el suelo en estas mismas grandes ciudades, resulta pr¨¢cticamente inviable construir viviendas protegidas en su interior.

Dif¨ªcil reconstrucci¨®n

?tem m¨¢s. Estos a?os pasados han dejado patas arriba el sector de la vivienda, hasta el punto de que ser¨¢ sumamente dif¨ªcil su reconstrucci¨®n en el futuro. Desde la Administraci¨®n se ha permanecido con los brazos cruzados dejando que empeorara una situaci¨®n f¨¢cilmente detectable a partir de mediados los ochenta. Como muestra de esta dejadez un dato vale m¨¢s que mil palabras: a la fecha de hoy, Espa?a sigue gastando en vivienda una cifra que no llega al 0,5% del PIB, mientras que los pa¨ªses de nuestro entorno, a los que sistem¨¢ticamente se hace referencia para justificar cualquier medida, destinan a este fin m¨¢s del triple. Y hablamos de pa¨ªses que, como el Reino Unido (2,8) o EE UU (1,5), practican pol¨ªticas de corte neoliberal.En un pa¨ªs en el que el porcentaje de vivienda en alquiler es absurdamente reducido, la par¨¢lisis de la Administraci¨®n para hacer frente al problema raya en el esc¨¢ndalo. Ministerio tras ministerio, todos han ido soslayando el abordar la reforma del r¨¦gimen de arrendamientos, mientras se pospone una vez tras otra la configuraci¨®n de una oferta de vivienda p¨²blica en r¨¦gimen de alquiler.

Los ayuntamientos y las comunidades aut¨®nomas, por su parte, y al margen de haber reaccionado con lentitud ante un problema que crec¨ªa bajo sus pies a pasos agigantados, tropiezan con serias dificultades para desarrollar pol¨ªticas concretas con las que paliar la situaci¨®n. De hecho, se encuentran limitados a actuar b¨¢sicamente sobre la oferta de suelo por no contar, en el fondo, con los recursos y las competencias necesarias para ir all¨¢.

El comportamiento de los agentes sociales y econ¨®micos que participan en el mercado de la vivienda ha sido irregular. Los propietarios de suelo han especulado a calz¨®n quitado, reteniendo solares con vistas a realizar el m¨¢ximo beneficio posible. La iniciativa privada, que en otros tiempos se mostr¨® capaz de canalizar una oferta de vivienda asequible a amplios sectores sociales -otra cosa es en qu¨¦ condiciones y con qu¨¦ calidades-, se ha visto desbordada y desconcertada por el cambio de escala del mercado. No ha sabido hacer frente a los nuevos desaf¨ªos. Un n¨²mero significativo de promotores y constructores se ha apuntado sin rebozo a la ola especulativa, mientras que otra buena parte de ellos se est¨¢ viendo progresivamente expulsada del sector inmobiliario, incapaz de hacer frente a la nueva situaci¨®n. Finalmente, los promotores sociales, de reciente creaci¨®n, vienen a cubrir un importante papel al estructurar la demanda insolvente, pero tambi¨¦n chocan con las limitaciones de la pol¨ªtica general de vivienda cuando llega el momento de intentar ampliar la oferta a sus afiliados con menores ingresos. Su evoluci¨®n futura est¨¢, por otro lado, cuajada de inc¨®gnitas.

Cicater¨ªa y despilfarro

Tradicionalmente, la pol¨ªtica de vivienda practicada hasta el momento ha estado marcada por la cicater¨ªa, la ineficiencia y el despilfarro. A los escasos recursos puestos en juego se suma la aplicaci¨®n de criterios indiscriminados que han hecho que los sectores beneficiados no siempre hayan sido los m¨¢s necesitados.Ahora que la vivienda parece ser tomada por fin en serio, es preciso tener en cuenta algunas cuestiones de cara al futuro. En realidad no se trata de otra cosa que aprender de los errores para corregir el tiro.

1. Aun siendo un problema que afecta al conjunto de la sociedad, no se puede actuar sobre ¨¦l siguiendo el conocido ejemplo del elefante en la cacharrer¨ªa. Si por un lado se da una enorme variedad de situaciones, tanto desde el punto de vista social como espacial, por otro hay elementos claves que bloquean las soluciones necesarias y otros de car¨¢cter m¨¢s secundario. Quiere decirse con esto que para nada sirven pol¨ªticas de car¨¢cter gen¨¦rico y de aplicaci¨®n indiscriminada. La situaci¨®n es muy distinta en las grandes ciudades que en las de tama?o medio. De la misma forma que hay sectores de poblaci¨®n que est¨¢n m¨¢s afectados, de forma diferente, por el problema que otros.

2. Elevar los recursos que el sector p¨²blico destina a la vivienda, alcanzando como m¨ªnimo el 2% del PIB, es una premisa sin la cual casi nada podr¨¢ hacerse. Potenciar la actividad de los promotores sociales desde esta nueva hase tambi¨¦n. Pero en cualquier caso no debe olvidarse la necesidad de articular los recursos del sector privado poniendo en juego v¨ªas que posibiliten su participaci¨®n. La magnitud del problema deborda con creces la capacidad de actuaci¨®n del sector p¨²blico, que, por otra parte, debe atender tambi¨¦n otras necesidades sociales, por lo que parece conveniente jugar a sumar al empe?o todas las fuentes de recursos disponibles.

3. Nadie puede dudar de que, dada la dimensi¨®n que ha alcanzado la cuesti¨®n de la vivienda en el momento actual, son necesarias medidas de choque. Pero la espectcularidad de estas actuaciones no debe hacer olvidar que es imprescindible reestructurar el sector a medio y largo plazo cambiando el modelo vigente mediante una combinaci¨®n inteligente de medidas sobre suelo, edificaci¨®n, financiaci¨®n y fiscalidad.

4. Finalmente, parece necesario superar, a estas alturas de curso, la discusi¨®n acad¨¦mica entre propiedad y alquiler. Es preocupante que sea Espa?a, uno de los pa¨ªses menos ricos de Europa, la que cuente con el mayor n¨²mero de propietarios inmobiliarios en t¨¦rminos porcentuales. S¨®lo un 12% del parque de viviendas permanece en alquiler, con fuerte tendencia a la baja, mientras que el m¨ªnimo europeo se sit¨²a en el 30%. Parece imprescindible, por tanto, replantear a fondo una nueva y potente pol¨ªtica de alquileres.