Necesidades y pol¨ªticas, la urgencia de hilar fino

Cada sector de poblaci¨®n tiene necesidades espec¨ªficas, y s¨®lo partiendo de este principio se puede hacer realidad el derecho a disponer de una vivienda digna en condiciones. No sirven los milagros, sino la voluntad de articular diferentes piezas que, integradas en una pol¨ªtica global, pueden ayudar a resolver el problema.

Es ya un lugar com¨²n se?alar que la escasez y el encarecimiento del suelo en las ¨¢reas centrales de las grandes ciudades es una de las causas b¨¢sicas de la falta de vivienda asequible para la poblaci¨®n. Sin entrar en mayores disquisiciones, hay que hacer notar que tanto los ayuntamientos como las comunidades aut¨®nomas tienen capacidad suficiente para concertar y, en caso extremo, expropiar suelo suficiente para hacer viviendas asequibles. Existe ya un marco de competencias que permite actuar si se tiene la decisi¨®n para ello. El desaf¨ªo no est¨¢ tanto en obtener suelo barato, sino en qu¨¦ tipo de suelo es el que se oferta. Hasta hoy, ese suelo ha sido una invitaci¨®n al destierro en zonas perif¨¦ricas, mal comunicadas y deficientemente urbanizadas. Se trata ahora de darle la vuelta al planteamiento. Los nuevos desarrollos urbanos, en cierto modo, deber¨ªan constituir incluso una oportunidad de mejorar la calidad de vida. Acentuar un determinado tipo de atractivos que compensen el alejamiento del coraz¨®n urbano. Esto s¨®lo puede abordarse desde operaciones de gran escala que permitan integrar un tejido residencial, de servicios y ocio suficientemente rico que responda a una estructura regional descentralizada, convenientemente engarzada con un sistema de transporte p¨²blico eficiente y de calidad.La nueva pol¨ªtica de vivienda que se ponga en marcha debe ajustarse a necesidades reales, huyendo de aplicaciones indiscriminadas. Mucha gente est¨¢ necesitada de vivienda, pero hay unos m¨¢s necesitados que otros. Y, sobre todo, la variedad de situaciones exige una amplia panoplia de f¨®rmulas capaces de ajustarse a cada caso concreto. Desde esta perspectiva, y atendiendo a las grandes ¨¢reas metropolitanas, podr¨ªan distinguirse tres grandes grupos de efectados:

Ayuda total

a) Un primer grupo, aproximadamente el 25% de la poblaci¨®n, dispone de ingresos familiares inferiores a 2,5 veces el salario m¨ªnimo interprofesional (en torno a 1.508.750 pesetas), por lo que, para conseguir la vivienda, requiere una ayuda pr¨¢cticamente total. La opci¨®n m¨¢s sensata en este caso no ser¨ªa otra que la cesi¨®n en alquiler de vivienda p¨²blica a precios adecuados a cada situaci¨®n familiar. Ayuda que debiera mantenerse todo el tiempo que fuera necesario, pero que a su vez se interrumpir¨ªa una vez que la situaci¨®n familiar cambie a mejor y puedan optar por otras f¨®rmulas para obtener una vivienda estable.

En este primer grupo, por l¨®gica, se instalan, en sus regiones inferiores, los sectores m¨¢s marginados de la sociedad. En este caso, la pol¨ªtica de vivienda debe ser un componente m¨¢s de una pol¨ªtica integral de asistencia p¨²blica y desarrollo social. S¨®lo as¨ª se evitar¨¢ la creaci¨®n de guetos de marginaci¨®n sobre el soporte de actuaciones en materia de vivienda p¨²blica.

b) Un segundo grupo, que acoge aproximadamente al 45% de la poblaci¨®n, cuenta con ingresos que se sit¨²an entre 2 y 3,5 veces el salario m¨ªnimo (2.640.312 pesetas como m¨¢ximo). Requiere de alg¨²n tipo de ayudas para conseguir una vivienda, y es precisamente en este grupo en el que resulta m¨¢s necesario ampliar y segmentar las soluciones ofrecidas, combinando la posibilidad real de conseguir alojamiento con una mayor racionalidad y ahorro en el gasto p¨²blico. Para ello se requiere establecer un conjunto de combinaciones posibles mucho m¨¢s rico, eficaz y racional que el actual, basado en el criterio de caf¨¦ para todos o para ninguno. Deber¨ªa considerarse la distinta forma de acceso, combinando propiedad y alquiler; diversificar las formas de financiaci¨®n, abriendo la posibilidad. de intereses m¨¢s bajos y plazos m¨¢s largos, seg¨²n se estudien las situaciones individuales; y por ¨²ltimo, instrumentar diferentes cauces de gesti¨®n que vayan desde el sector p¨²blico hasta el privado, pasando por los promotores sociales.

c) En el ¨²ltimo tramo est¨¢ un tercer grupo, aproximadamente el 30% de la poblaci¨®n, con ingresos superiores, que puede encontrar ofertas de vivienda adecuadas a sus rentas familiares siempre y cuando se consiga hacer realidad una pol¨ªtica de vivienda de protecci¨®n oficial.

Objetivos razonables

En vivienda, como en ninguna otra materia, no hay p¨®cimas m¨¢gicas ni terapias de choque que por s¨ª solas permitan curar males de un d¨ªa para otro. Pero si no hay lugar para chisteras ni conejos, s¨ª se pueden traer a colaci¨®n algunos supuestos sin atender los cuales es imposible resolver el problema ni al corto ni al medio plazo que se marque. A riesgo de dejar algo en el tintero, lo que sigue podr¨ªa dar forma al espinazo de una pol¨ªtica seria en materia de vivienda.

- Si se quiere intervenir con perspectiva en el tiempo, y dado que el proceso urbanizador tiene un dilatado plazo de maduraci¨®n (cuatro a?os m¨ªnimo), es necesario planificar importantes operaciones de suelo a 10 a?os vista. Como ilustraci¨®n sirva el caso de Madrid, en el que, a fecha de hoy, no se ha puesto un solo ladrillo en operaciones de tanta envergadura, ofertadas desde hace m¨¢s de cuatro a?os y que tanta expectaci¨®n han despertado, como Madrid Sur, Valdebernardo o el Plan 18.000.

- Es Imprescindible incrementar la producci¨®n de vivienda p¨²blica, pero tanto o m¨¢s necesario resulta modernizar a la par su gesti¨®n de forma que sea realmente un instrumento de pol¨ªtica de vivienda y no, con el tiempo, una pesada losa capaz de hipotecar cualquier iniciativa.

- Como objetivo central de cualquier Pol¨ªtica de vivienda, se debe: proporcionar un fuerte apoyo a las familias con ingresos inferiores a 3,5 veces el salario m¨ªnimo, haciendo real su acceso a la vivienda por la v¨ªa del alquiler o la propiedad.

-No todo ha de ser construir. Potenciar el mercado de segunda mano, favorecer la rehabilitaci¨®n ligera aplicada por los propios residentes y poner en oferta de la vivienda desocupada es una forma m¨¢s de atajar la actual situaci¨®n.

-Parece impensable garantizar la programaci¨®n del planeamiento urban¨ªstico con el fin de que no escasee suelo urbanizado a precio tasado como forma de posibilitar un mercado fluido en la promoci¨®n de vivienda protegida por promotores sociales y privados dirigida a los sectores medios-altos de la poblaci¨®n.

-Por ¨²ltimo, hace falta ya no dilatar m¨¢s la puesta en pie de una nueva y potente pol¨ªtica de alquiler. Si se quiere que resulte socialmente eficaz, es preciso articular simult¨¢neamente dos objetivos b¨¢sicos: conseguir una amplia gama de oferta de rentas realmente asequibles para la poblaci¨®n y, a la vez, que resulte atractiva como inversi¨®n para ciertos segmentos de la iniciativa privada. Entre la oferta p¨²blica de alquiler y la libre, que tambi¨¦n debe existir, parece posible, y necesario, crear un nuevo espacio para. una oferta concertada a precio tasado a partir de acuerdos con determinados agentes econ¨®micos que, como los seguros, los fondos de inversi¨®n y parte del ahorro privado, requieren inversiones de alta seguridad y moderado rendimiento. La intervenci¨®n de esta nueva modalidad de alquileres, que poco o nada, tiene que ver con el casero tradicional, encierra, por otra parte, una mayor capacidad para dotarse de sistemas de gesti¨®n eficientes.

El actual enfriamiento del sector no deber¨ªa hacer olvidar que coyunturas alcistas, de ra¨ªz fuertemente especulativa como la que se ha producido recientemente, son perfectamente repetibles. Por ello, y en l¨ªnea de contribuir a una racionalizaci¨®n estruciural del sector a medio plazo, piarece necesario insistir en la necesidad de culminar cabalmente el conjunto de medidas orientadas a amortiguar los efectos de futuras coyunturas especulativas. El camino iniciado por la Ley de Tasas, la reforma de la Ley del Suelo, plusval¨ªas y, muy especialmente, la revisi¨®n del catastro -pieza imprescindible en la racionalizaci¨®n de la propiedad inmobiliaria- requieren completarse, desarrollarse y, sobre todo, implantarse en la pr¨¢ctica social y econ¨®mica. De ello depende la posibilidad de poner alg¨²n orden y un poco de luz en uno de los sectores m¨¢s ca¨®ticos y opiacos de la econom¨ªa espa?ola.

es periodista, director de la revista Alfoz. es arquitecto urbanista.