Nuevos vientos para el credito inmobiliario

Todo indica que el cambio de signo que se inici¨® en las postrimer¨ªas de 1990 en la pol¨ªtica de cr¨¦ditos (en especial a la vivienda) profundiza en su nuevo rumbo, y que en los templos del sistema monetario y financiero se predica ahora aperturismo en la concesi¨®n y abaratamiento en el inter¨¦s retributivo.Es probable que el enfriamiento econ¨®mico se haya pasado de rosca, y tambi¨¦n que en ello haya influido el criterio no discriminatorio, no selectivo, con que las medidas restrictivas fueron concebidas en su d¨ªa y aplicadas contra la demanda de consumo. El excesivo crecimiento de ¨¦sta fue considerado como una simple magnitud matem¨¢tica, en quantum en el firmamento de datos econ¨®micos, y tratado como tal, sin distinciones cualitativas, para aplicarle una correcci¨®n del mismo orden, en n¨²meros abstractos y sin alma.

Tal vez sea ello lo ortodoxo en econom¨ªa pura; pero ?debe ser pura (que significa vaciada de valores ¨¦ticos) la econom¨ªa pol¨ªtica? El cr¨¦dito a los consumidores ?es un g¨¦nero absoluto que no admite especiales? A los profanos nos parece m¨¢s bien que no todos son iguales, y nos resulta dificil comprender que sea sometido a igual tratamiento el de un bien de primera necesidad como la vivienda, en la que se materializa un derecho fundamental del ciudadano -en realidad, un derecho humano-, que el de los turismos de importaci¨®n, los frigor¨ªficos o los viajes de vacaciones. Y, sin salir de la ¨®rbita inmobiliaria, que el consumo de viviendas primarias sea medido por el mismo rasero que el de residencias secundarias, o locales de negocio, o fincas de explotaci¨®n.

Econom¨ªa y justicia

Resulta bastante laxo el uso de la palabra "consumo" para referirse a una inversi¨®n como la que se realiza en vivienda, ahorro en el m¨¢s riguroso sentido, ya que nada en ella se volatiliza ni perece (es un consumo que se consuma sin consumici¨®n); y habiendo hecho excepci¨®n con ella en el frenazo, no se habr¨ªa desestabilizado el sector de la construcci¨®n, motor de la econom¨ªa, con reflejo negativo de la tasa de empleo; y s¨®lo se le habr¨ªa obligado a volcar su actividad en el ¨¢rea en que el d¨¦ficit de cobertura de necesidades vitales de la sociedad es m¨¢s clamoroso, contribuyendo, al reducirlo, a romper la ola especulativa donde m¨¢s odiosamente golpea y donde su efecto es m¨¢s devastador.

El guiso del cr¨¦dito a la vivienda no debe hacerse con econom¨ªa a palo seco, sino que, como imperativo pol¨ªtico categ¨®rico, requiere importantes dosis de seguridad jur¨ªdica (estabilidad sin altibajos, prevenci¨®n formal de riesgos, informaci¨®n inteligible) y de justicia social.

La acci¨®n econ¨®mica desaceleradora habr¨ªa podido conciliarse con una acci¨®n social de justicia aprovechando la misma coyuntura. Hacer justicia puede ser caro; pero lo primero es lo primero, y no hay modo de convencernos de que la justicia deba supeditarse a la econom¨ªa ni de que la econom¨ªa tenga otra justificaci¨®n ¨²ltima que la justicia. M¨¢xime cuando, seg¨²n la proclamaci¨®n constitucional, el derecho a vivienda digna y adecuada tiene rango de fundamental y aun de derecho humano.

Esperemos que hoy el golpe de tim¨®n en el tema del cr¨¦dito no se haga como en el cambio de rumbo anterior y contrario, manejando magnitudes con el simple criterio cuantitativo, sino que el sistema financiero, en ambos sectores, p¨²blico y privado, llevar¨¢ a cabo una actuaci¨®n selectiva con fundamentos cualitativos. En otro caso, seguiremos confundiendo el cambio con el bandazo, y tal vez ¨¦ste baste en econom¨ªa para producir alg¨²n efecto; pero justicia distributiva s¨®lo se har¨¢ con el cambio aut¨¦ntico, que, dicho sea de paso, es lo que se prometi¨®.

Se arg¨¹ir¨¢ lo dificil que resulta controlar eficazmente las circunstancias y prop¨®sitos que marcan la diferencia; pero nada en la justicia es f¨¢cil, ni nada es m¨¢s f¨¢cil que la injusticia, por el simple expediente de desistir de intentar aqu¨¦lla so pretexto de complejidad. Es una excusa propia de la simplista econom¨ªa del monetarismo, ese remedio contra la calvicie econ¨®mica que parece conseguir que no se le caiga el pelo a quien lo tiene, pero renunciando de entrada a que le salga a quien carece de ¨¦l.

Para realizar la exigencia de justicia social que impera en la cuesti¨®n, ser¨ªa preciso que las ins tituciones financieras dediquen cupos prelativos y estables de cr¨¦ dito al sector de la vivienda y, dentro de ¨¦l, y en t¨¦rminos de preferencialidad de tipos, a la vivien da primaria o estricta, que es a la que mira el mandato constitucional. Ello, con las compensaciones fiscales que procedan, y subvenciones externas, o de su propia obra social las que la tengan, con voluntad de atenci¨®n a temas de trascendencia prioritaria.

Pero tambi¨¦n exige la celosa exclusi¨®n de los especuladores del acceso al cr¨¦dito hipotecario. Las entidades financieras deber¨ªan venir obligadas a justificar, ante las autoridades rectoras e inspectoras del sistema, que los cr¨¦ditos son concedidos a personas que van a utilizarlos, ya sea para el acceso directo a la propiedad de las viviendas como consumidores finales, ya para su edificaci¨®n o rehabilitaci¨®n previamente aprobada por la Administraci¨®n con destino vinculante a arrendamiento o a venta a verdaderos consumidores; doble control factible si se emplea la f¨®rmula global de cr¨¦dito al promotor y al consumidor en una misma operaci¨®n en fases sucesivas.

Y en caso de desviaci¨®n de la finalidad del cr¨¦dito, debe pronunciarse su vencimiento anticipado y con tipos penalizados e imponerse adem¨¢s al presunto consuri-tidor final la justificaci¨®n del uso efectivo de la vivienda durante un plazo m¨ªnimo racional, desde su adquisici¨®n hasta su retransmisi¨®n. El consumidor es ya mucho m¨¢s que un concepto: es una verdadera bandera social, contra el abuso y contra el fraude; y disfrazarse con ella para especular ser¨ªa una ignominiosa profanaci¨®n. Quienes hoy especulan con la necesidad de vivienda est¨¢n al nivel de degradaci¨®n moral de los mercaderes de esclavos de un pasado a¨²n no demasiado lejano; y las generaciones del pr¨®ximo futuro juzgar¨¢n a ¨¦sta, que est¨¢ tolerando el fen¨®meno, como juzga la nuestra a las que toleraron aquel comercio ominoso cuya memoria revuelve hoy los intestinos de la conciencia humana.

Mediaci¨®n especulativa

La acci¨®n excluyente de los especuladores en el r¨¦gimen del cr¨¦dito a la vivienda debe suponer asimismo la de toda clase de intermediarios, que con alta probabilidad pueden resultar especuladores encubiertos. Hay que acabar radicalmente con esa monstruosidad social, que se ha venido dando a lo largo del periodo del ¨²ltimo boom inmobiliar¨ªo y sus proleg¨®menos, de que el cr¨¦dito institucional, tanto p¨²blico como privado, sea desviado a personas o entidades que lo utilizaron para especular sin freno, contribuyendo a originar en las ciudades las alzas desorbitadas de los precios de las viviendas que han provocado en aqu¨¦llas el ¨¦xodo de la juventud profesional y trabajadora.

Sorprende que, salvo el consejero Molins (impl¨ªcitamente y alg¨²n tiempo atr¨¢s), nadie haya mencionado esta causa (una entre varias, pero nada despreciable) del infausto fen¨®meno que acabamos de lamentar. Es hora de poner fin a esa omisi¨®n, resaltar el hecho y adoptar frente a ¨¦l la actitud beligerante que su gravedad reclama.

Desde el fin del monopolio hist¨®rico del Banco Hipotecario de Espa?a, los bancos privados comenzaron a competir con las cajas de ahorro en su cl¨¢sico terreno de los cr¨¦ditos hipotecarios para la promoci¨®n y el consumo inmobiliario y, en su af¨¢n de alcanzar r¨¢pidamente cuotas de mercado comparables a las que las cajas hab¨ªan conseguido paso a paso a lo largo de muchos a?os, decidieron compensar con cupos de cr¨¦dito en condiciones preferenciales a cuantos les proporcionaran, en forma masiva, demanda de pr¨¦stamos hipotecarios. Son¨® entonces la hora de Jauja para ciertos seudomediadores, por lo general intrusos profesionales, que, situ¨¢ndose al margen de toda disciplina colegial profesional, se organizaron en empresas planificadas para la contrataci¨®n en masa, con o sin personalidad jur¨ªdica y m¨¢s o menos discretamente carteladas.

Estas empresas part¨ªan de la ventajosa base de una demanda excitada en parte por necesidades vitales de habitaci¨®n, y en otra (caso de los tenedores de dinero negro) por la especial convenlencia de invertir, en forma oficialmente documentada, en bienes exentos de control de precios (mercado libre) y a la vez susceptibles de plusval¨ªas considerables. Al disponer de cr¨¦ditos que sumar a sus propios recursos para adquirir con intenci¨®n de revender una proporci¨®n importante de la oferta que se les dirig¨ªa como organizaciones mediadoras, lograron concentrar a la vez oferta y demanda; y al utilizar su informaci¨®n privilegiada de los niveles generales de una y otra (m¨¢s el de sus circunstancias casu¨ªsticas), se hallaron en disposici¨®n de mover el mercado y los precios por s¨ª mismas, especulando en ¨¦l directamente.

De esta manera, compraron para s¨ª lo que se les hab¨ªa encargado vender, y revendieron a quienes les hab¨ªan encargado buscar en el mercado para comprar. Todo ello disciplinariamente vedado al verdadero agente mediador colegiado, constre?ido a lo que es esencia del corretaje: poner en relaci¨®n a las partes para que entre ellas contraten, y percibir por su trabajo, cuando la transacci¨®n se consume, la comisi¨®n correspondiente. Y no es que aqu¨ª se est¨¦ imaginando nada: basta leer la publicidad de prensa, cines o autobuses para comprobar que, c¨®mo ciertos refinados agentes dobles de John le Carr¨¦, se han aprovechado de las dos partes.

El escenario favorito para esta actividad fue el sector de viviendas de segunda mano, sin perjuicio de operar tambi¨¦n en el de primera en alguna oportunidad de promotora en apuros, y hasta sin apuro alguno cuando la promotora, viendo claro el ¨¦xito de la maniobra especulativa de la organizaci¨®n de turno, decid¨ªa asociarse, m¨¢s o menos disimuladamente, a sus resultados a trav¨¦s de supuestos compromisos u opciones, f¨¢ciles de desistir en el momento oportuno, previo no menos oportuno pago, rionnalmente oculto en su percepci¨®n y en su reparto.

El papel de las cajas

Pero, sobre todo, ha sido al extender al mercado de la vivienda usada las lacras concentradoras y monopol¨ªsticas propias del de la nueva c¨®mo esas organizaciones se han convertido en un agente envilecedor de primer orden del mercado inmobiliario global, ya que el de segunda mano, antes factor moderador, ha pasado a ser cooperante en la especulaci¨®n generalizada, con da?o directo de aquellos (j¨®venes y trabajadores) que recurren normalmente a la vivienda usada para solventar su necesidad, primera o definitiva.

Tradicionalmente, las cajas de ahorro ven¨ªan realizando, gracias a su relaci¨®n cuasi familiar con su clientela, una selecci¨®n natural de los beneficiarios del cr¨¦dito, abierto a promotores y consumidores y cerrado a especuladores disfrazados o no de mediadores. La concurrencia desmadrada de algunos bancos los coloca ahora en la desagradable encrucijada de imitar su ejemplo, renunciando a sus principios, o cambiar cuotas por cuitas en el mercado hipotecario.

Se objetar¨¢: si el mercado es libre, tambi¨¦n han de serlo las actividades que en ¨¦l se producen. ?Otra vez la sagrada idea de libertad invocada para el fraude sociall Viejo truco. Un Estado social de derecho no debe caer en esa trampa. Econom¨ªa de mercado, s¨ª; pero mercado con juego limpio, de fuerzas generadas y equilibradas naturalmente; no un seudomercado artificiosamente manejado por jugadores de ventaja que, no siendo oferta ni demanda, especulan a costa de la una, de la otra, de la sociedad, cuyo pulm¨®n mercado infectan, y del fisco, ante el que, mediante la documentaci¨®n clandestina, encubren su intervenci¨®n en la cadena de transmisiones. Si no se aniquila ese agente maligno, no'habr¨¢ forma de poner remedio a la degradaci¨®n del mercado inmobiliario.

es notario y inlem bro de la Libre Asociaci¨®n Profesional de Notarios Joaqu¨ªn Costa.