Firmeza frente a la especulaci¨®n

En esta segunda y ¨²ltima entrega, el autor proclama que las administraciones, en lugar de lamentarse porque los especuladores distorsionan el mercado en su provecho, les denuncien y act¨²en en consecuencia, al tiempo que exige que los poderes p¨²blicos no renuncien a sus competencias en el control del mercado inmobiliario.

La restricci¨®n y el encarecimiento de los cr¨¦ditos retrajeron la demanda, y ello inici¨® la asfixia de los acumuladores-especuladores a que nos venimos refiriendo [ver EL PA?S de ayer], que empezaron a ver c¨®mo crec¨ªan los montones de facturas de intereses y gastos sin que sus antinaturales reservas hallaran salida con la que recuperar capital, m¨¢s el previsto beneficio que enjugase su imprevisto coste. Y, de seguir as¨ª las cosas, el globo especulativo habr¨ªa podido pincharse cualquier d¨ªa en sus manos pese a que los ingentes dividendos del agio precedente hayan venido permiti¨¦ndoles, hasta el momento, aguantar el pulso sin bajar ni la guardia ni los precios. ?Vendr¨¢n las rebajas actuales en su auxilio en vez de aliviar las necesidades del verdadero consumidor?Aceptar esta situaci¨®n como punto de partida es inadmisible, como lo es que todo un consejero de pol¨ªtica territorial de la Generalitat de Catalu?a implore lastimeramente al estamento de los agentes inmobiliarios "que moderen los precios de la vivienda", personalizando, por cierto, la s¨²plica, seg¨²n reza literalmente la cr¨®nica econ¨®mica de ABC en Catalu?a correspondiente al d¨ªa 14 del pasado marzo, en los "agentes de la propiedad inmobiliaria". ?Nos echamos a llorar, nos echamos a re¨ªr, o nos echamos de cabeza en el div¨¢n del psiquiatra? Esperemos que la digna junta directiva del Colegio de Agentes, tan perjudicado en su imagen con toda esta ceremonia de la confusi¨®n, nos eche una mano y ponga los puntos sobre las ¨ªes.

Si realmente se ha ca¨ªdo en la cuenta -que ya era hora- de que hay determinadas organizaciones sedicentemente mediator¨ªas, cuya actuaci¨®n distorsiona el mercado, no creemos que proceda dirigirles rogativas, sino denunciar y actuar en consecuencia. Hay por ah¨ª, en el C¨®digo Penal, un delito tipificado (si bien extra?amente poco aireado en nuestra sociedad de econom¨ªa de mercado) que se define como "maquinaciones para alterar el precio de las cosas". Y, aprovechando la ocasi¨®n, preguntamos: ?se ha pensado en tratar la especulaci¨®n como delito contra la sociedad en el nuevo C¨®digo Penal, actual proyecto insignia de nuestros legisladores, y hacer punible en ¨¦l tanto la complicidad como la autor¨ªa?

Una de las cuestiones consensuadas entre Gobierno y oposici¨®n en el ¨²ltimo debate sobre el estado de la naci¨®n se refiere a la materia aqu¨ª tratada: el mercado hipotecario, sat¨¦lite (?o estrella?) del mercado inmobiliario. Y el secretario de Estado de Econom¨ªa, Pedro P¨¦rez, ha hablado de una pr¨®xima "reforma a fondo". Pero inquieta que a continuaci¨®n, haciendo suya una terminolog¨ªa cara al mercantilismo bancario, aluda a "necesarias desregulaciones" en beneficio de ese mercado, sin explicitarlas suficientemente.

En la jerga financiera se habla de desregulaciones y desintermediaciones indicando generalmente liberaci¨®n de controles formales externos, a sustituir por autocontroles internos (conceptualmente aberrantes por cuanto yuxtaponen las situaciones de calificador y parte), primer paso que prepara para el futuro otro a¨²n m¨¢s decisivo, del autocontrol a una autorregulaci¨®n por estatutos, condiciones generales y otros privilegios normativos propios de entes institucionales p¨²blicos... pero sin pasar por la inconveniente nacionalizaci¨®n, sino permaneciendo en la pura privacidad, con soslayo de los principios constitucionales de igualdad ante la ley, legalidad, seguridad jur¨ªdica y protecci¨®n del consumidor.

Estas desregulaciones se presentan como abaratadoras, pero, luego, el abaratamiento dura lo que la alegr¨ªa en la casa del pobre: los meses inmediatos. De ah¨ª a la eternidad aparecer¨¢n facturadas como servicio, angelical vocablo que legitimar¨¢ costes multiplicados para el consumidor.

Una vez asimilado el cambio, pasado de moda el tema y superado el riesgo de preguntas inc¨®modas, ser¨¢ otra nueva fuente de beneficio tranquilamente destinable a aliviar el dividendo de sangr¨ªas por cargas estructurales diversas de esta guisa compensadas. Que los poderes p¨²blicos publiquen -si no les causa rubor- unas tablas comparadas de costes del arrinconado protesto notarial de letras de cambio y de los servicios equiparados que a fines de abaratamiento introdujo un reforma legal como nueva competencia de las bancarias c¨¢maras de compensaci¨®n.

Ser¨¢ acertado modificar, para hacerlas negociables en el mercado hipotecario, las "participaciones hipotecarias" derivadas de cr¨¦ditos singulares; flexibilizar el nivel de cartera de py¨¦stamos a efectos de emisi¨®n de c¨¦dulas, e introducir el sistema de anotaciones en cuenta para la representaci¨®n y circulaci¨®n de los t¨ªtulos. Y ser¨ªa nefasto, en cambio, para la seguridad de los consumidores del servicio de cr¨¦dito, cualquier modificaci¨®n del t¨ªtulo constitutivo que, bajo pretexto de facilidades de movilizaci¨®n refinanciadora o recolocadora, rebajase, en riesgo suyo, el control objetivo externo de la legalidad de la garant¨ªa hipotecarla y de la informaci¨®n, capacidad y libertad civil en que se debe formar y expresar la voluntad de acreditados y prestatarios; suma de cautelas que fundamentan la ejecutividad en caso de incumplimiento.

Control profesional

Precisemos que, si alguna reforma necesita este control, es la de ponerlo en manos de profesionales elegidos indeclinablemente por el consumidor del servicio, sin excusa ni pretexto alguno en contrario y vigilando f¨¦rreamente su cumplimiento; pues su funci¨®n natural es la de informadores y asesores institucionales de la parte contractual m¨¢s necesitada, que da adem¨¢s la casualidad de que es quien deber¨¢ pagar sus servicios documentadores, en cuyo arancel est¨¢n incluidos, sin cargo adicional, los de informaci¨®n y asesoramiento. Y si esta parte no conoce a qui¨¦n elegir, que la haga por ella, supletoria y neutralmente, la organizaci¨®n institucional corporativa, en virtud de guardias por fechas concretas, para evitar que un mero turno se traduzca en lentitud burocr¨¢tica. Lo que es impresentable es que el profesional, seleccionado por la instituci¨®n financiera (vaya a saberse por qu¨¦), pueda relajar su informaci¨®n y atenci¨®n especial a la otra parte, bajo el temor reverencia] a perder el sustancioso favor de aqu¨¦lla. Supr¨ªmase la ocasi¨®n y quedar¨¢ suprimido el peligro y respetados los principios constitucionales de seguridad jur¨ªdica y de protecci¨®n al consumidor.

Por lo dem¨¢s, presentar la reforma flexibilizadora de la negociab¨ªlidad en el mercado hipotecario como forma decisiva de abaratamiento de los cr¨¦ditos puede ser tan fariseo como la ret¨®rica anterior a la Ley Cambiar¨ªa con respecto al protesto. S¨ª las "rebajas estructurales" en el coste del cr¨¦dito a la adquisici¨®n de viviendas han de venir por esas v¨ªas, no es cosa de confiar demasiado en su estabilidad, y no ser¨¢ sorpresa que, a medio plazo, el t¨ªo Paco Financiero venga con la rebaja de su rebaja. La Secretar¨ªa de Estado de Econom¨ªa ya advierte, por lo dem¨¢s (no vayamos a hacernos demasiadas ilusiones), que la otra rebaja, propiciada tan recientemente desde el Tesoro y el Banco de Espa?a, es s¨®lo coyuntural, y las dem¨¢s que quepa a?adir ser¨¢n "recortes adicionales" que depender¨¢n del d¨¦ficit exterior y del comportamiento de la inflaci¨®n, tan dependiente esto ¨²ltimo, por desgracia, entre otras cosas, de la especulaci¨®n.

No tardar¨ªamos en redondear nuestra instrucci¨®n al indicarnos el presidente de la patronal bancaria, Jos¨¦ Luis Leal, que otro gallo nos cantar¨ªa, en materia de intereses creditic¨ªos, si la banca no tuviera tantos "fondos cautivos", cuyo alivio reducir¨ªa los tipos de aqu¨¦llos. ?Qui¨¦n iba a pensarlo? Si el Estado impone al sistema determinadas cargas financieras de inter¨¦s p¨²blico mediante inversiones en emisiones institucionales o asimiladas (que a la par funcionan como reserva de seguridad del propio sistema), ?concede a la vez v¨ªa libre para descargar tales cargas, mediante mayores retribuciones, sobre los hombros del consumidor de los servicios bancarios, y en especial del crediticio? ?Qu¨¦ gran verdad era aquello de que "Hacienda somos todos"! La duda es si es preferible haber llegado a saber hasta qu¨¦ punto, o habr¨ªamos sido m¨¢s felices manteni¨¦ndonos en la inocencia.

En cualquier caso, triste es tener que esperar por esas extra?as v¨ªas remedio al duro acceso a esa obligaci¨®n constitucional de la ley que es la vivienda. Parece cada vez m¨¢s claro que la sola f¨®rmula para abaratar de verdad el cr¨¦dito para su adquisicion est¨¢ en abaratar la vivienda misma, recuperando suelo a trav¨¦s de los instrumentos de la legislacion urban¨ªstica, e incentivando (en t¨¦rminos realistas) las viviendas de protecci¨®n oficial, y hac¨ªendo concurrir en el mercado entidades promotaras nuevas, protegidas en atenci¨®n a su acci¨®n social, bien nazcan en cuna sindical o de asociaciones de consumidores o de juventudes. Algo que ya ha empezado a suceder... y tambi¨¦n, muy significativamente, a escandalizar. Cuando la vivienda se abarate en s¨ª misma, se reducir¨¢ el censo de quienes s¨®lo pueden adquirirla mediante cr¨¦dito, y ¨¦ste se abaratar¨¢ a su vez. El mercado no atiende a otras razones, ni entiende otro lenguaje.

Concluyendo: el guiso de la "vivienda financiera", plato popular a la fuerza, habida cuenta de los escasos recursos propios de que dispone la gran masa de poblaci¨®n de un pa¨ªs a¨²n muy desigual, ha de cocerse con ingredientes de econom¨ªa, mas tambi¨¦n de seguridad y de justicia. S¨®lo la adecuada dosis de justicia le hace socialmente nutritivo. La dosis de seguridad jur¨ªdica ha de ser igualmente cuidada, as¨ª en t¨¦rminos de estabilidad como de informaci¨®n y prevenci¨®n formal de riesgos, pues, en todo caso, es un plato fuerte que puede indigestarse si el est¨®mago del consum¨ªdor y el de la sociedad no se preparan debidamente para digerirlo bien, con este aderezo neutralizador imprescindible. Por ¨²ltimo, sin duda, el econ¨®mico es tambi¨¦n ingrediente necesario en el guiso, al que precisamente comunica el sabor a la financiera. Pero, adem¨¢s de acomodarse en cada caso a la clase de g¨¦nero guisado, su dosis nunca debe pasar del punto justo, so pena de que lo servido sea un vomitivo social.Jos¨¦ Luis Mezquita es notario y miembro de la Libre Asociaci¨®n Profesional de Notarios Joaqu¨ªn Costa.