Realidad y deseos

La reciente publicaci¨®n de la Encuesta de vivienda, encargada por el Ministerio de Obras P¨²blicas en 1990, ha puesto de manifiesto algunos datos sobre el parque inmobiliario espa?ol que vale la pena comentar.La cifra de viviendas en alquiler en Espa?a, seg¨²n esta encuesta -algo m¨¢s de dos millones de unidades-, supone un 18,2% del total del parque de viviendas principales. Este porcentaje, aunque ha venido aumentando durante los ¨²ltimos a?os, sigue manteni¨¦ndose muy alejado del registrado en el resto de los pa¨ªses occidentales. Su dimensi¨®n resulta insuficiente desde el punto de vista de la demanda potencial, ya que existen colectivos cada vez m¨¢s numerosos que mejorar¨ªan inmediatamente su situaci¨®n personal o profesional si encontrasen en el mercado alquileres de coste accesible con adecuada ubicaci¨®n. Es el caso de j¨®venes que siguen viviendo con sus padres, matrimonios en trance de separaci¨®n o trabajadores sujetos a traslados.

Potenciar el alquiler

En el contexto actual de la redefinici¨®n de la pol¨ªtica de vivienda se pretende, precisamente, potenciar el alquiler mediante medidas que fomenten el aumento de la oferta total y en particular de la oferta a precios moderados.

La medida de mayor alcance es, sin duda, la promulgaci¨®n de una nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, actualmente en elaboraci¨®n, que sustituya a la vigente, estableciendo un marco de equilibrio entre los leg¨ªtimos intereses de los propietarios y los de los inquilinos, en el que algunas de las piezas b¨¢sicas ser¨¢n la Fijaci¨®n de criterios de actualizaci¨®n de las rentas, una normativa espec¨ªfica sobre locales de negocio y la agilizaci¨®n de los tr¨¢mites inherentes al desahucio. Combinar la adecuada rentabilidad y seguridad jur¨ªdica para el arrendador con cierta garant¨ªa de estabilidad en la duraci¨®n del contrato y en su coste para el arrendatario no es tarea f¨¢cil, pero el Ministerio de Obras P¨²blicas y Transportes se ha comprometido a llevar adelante esta reforma, que no puede, por supuesto, limitarse a la simple derogaci¨®n del decreto Boyer -ya que ello implicar¨ªa reducir las modificaciones a la fijaci¨®n del plazo del contrato-.

El mantenimiento de la normativa actual est¨¢, de hecho, provocando la expulsi¨®n de familias con bajos niveles de ingresos de los inmuebles de renta antigua, mediante variados sistemas de coacci¨®n que acaban beneficiando a las sociedades inmobilialas que rehabilitan el inmueble y obtienen elevadas ganancias con su posterior venta.

Es obvio que la expectativa de una nueva regulaci¨®n puede inducir puntualmente a que algunos propietarios quie ran anticipar ganancias superiores a las que creen que les corresponder¨¢n en un futuro; sin embargo, de la informaci¨®n disponible se deduce que la gran mayor¨ªa de los contratos de arrendamiento posteriores a 1985 contienen cl¨¢usulas de revisi¨®n acordes con la evoluci¨®n del IPC, por lo que los abusos pueden producirse s¨®lo en aquellos casos en que no se hubiera pactado dicha cl¨¢usula. Otra cosa es que, muy probablemente, algunos propietarios se est¨¢n mostrando reticentes a renovar el contrato, a la espera de la legislaci¨®n definitiva.

La incentivaci¨®n al alquiler .debe producirse, b¨¢sicamente, v¨ªa fiscalidad, como sucede en el resto de los pa¨ªses occidentales. Espa?a es entre estos pa¨ªses donde las ayudas fiscales a la vivienda alcanzan el porcentaje m¨¢s alto dentro del gasto p¨²blico total; pero se trata exclusivamente de incentivos a la inversi¨®n en vivienda en propiedad, cuyo dise?o -como ha se?alado recientemente un informe del Instituto de Estudios Fiscales- tiene efectos negativos desde el punto de vista distributivo. No hay actualmente, en cambio, incentivos para la inversi¨®n en vivienda en alquiler, aunque se est¨¢ produciendo ya un importante cambio de planteamiento.

Ayudas financieras

En esa l¨ªnea, est¨¢ ya muy avanzado el proyecto de regulaci¨®n de los fondos de inversi¨®n inmobiliaria con tratamiento fiscal muy favorable para los activos en alquiler. Esta medida puede fomentar la canalizaci¨®n del ahorro hacia la inversi¨®n en alquiler a trav¨¦s del establecimiento de dichos fondos que garanticen la adecuada rentabilidad y liquidez, eximiendo al particular de la gesti¨®n directa del alquiler. Ello podr¨ªa contribuir al deseable desarrollo de sociedades inmobiliarias especializadas en alquiler.

En cuanto al fomento de la oferta de viviendas de alquileres moderados se van a potencia r las ayudas financieras para su prijmoci¨®n y para la mejora de su gesti¨®n. Varias comunidades -Canarias, Navarra, Extremadura- est¨¢n promoviendo ya numerosas viviendas de este tipo, cuya eficacia pasa por una correcta administraci¨®n del parque que permita su adecuado mantenimiento y la rotaci¨®n de los inquilinos, rompiendo la imagen de viviendas gratuitas y del Estado como mal casero. Con todo, el peso actual del parque p¨²blico en alquiler supone apenas el 6% del parque total en arrendamiento, habiendo incluso disminuido durante los ¨²ltimos a?os como resultado de pol¨ªticas, ya gestionadas por las comunidades aut¨®nomas, de incentivaci¨®n a su compra. Las razones, como se apuntaba antes, radican en las dificultades de gesti¨®n y administraci¨®n de este parque, que pueden mitigarse.

Cabe, por ejemplo, cuestionar el alquiler p¨²blico como f¨®rmula id¨®nea para aquella familias en situaci¨®n de absoluta pobreza o marginaci¨®n, ya que parece que para estos casos las ayudas son m¨¢s eficaces si fomentan la autoconstrucci¨®n y, por tanto, el acceso a la propiedad a un coste m¨ªnimo.

Los datos sobre precios de los alquileres existentes requieren una explicaci¨®n ulterior, ya que el hecho de que su valor med.io fuera s¨®lo de 16.700 pesetas en 1990 resulta por lo menos llamativo. La primera observaci¨®n que cabe hacer es que ¨¦ste es el precio medio no de los alquileres en oferta -los que le suenan a quien, est¨¢ ahora buscando una vivienda-, sino de los correspondientes a viviendas ocupadas en el momento en que se realiz¨® la encuesta. Basta se?alar que menos de un 30% del parque en alquiler ha sido ocupado despu¨¦s de la entrada en vigor del Decreto-ley 2/85 -decreto Boyer-

Ese precio medio es, pues, el resultado de situaciones muy dispares: casi una tercera parte de las personas que viven en alquiler est¨¢ pagando menos de 5.000 pesetas (un 10% paga, incluso, menos de 1.000 pesetas), mientras que s¨®lo un 4% del total de inquilinos paga m¨¢s de 50.000. Si siempre cabe decir que los valores rnedios son enganosos, mucho rn¨¢s en el caso de un mercado tan fragmentado como ¨¦ste, con un abanico de rentas que va desde las 200 pesetas -pagadas por alguna entidad financiera en calle c¨¦ntrica de Madrid- a los elevados niveles, muy por encima de la media, alcanzados durante los ¨²ltimos a?os.

Son las viviendas actualmente en oferta las que alcanzan precios privativos, en presencia de una casi inexistente alternativa. El reto del Ministerio de Obras P¨²blicas y Transportes es precisamente el de establecer con la m¨¢xima rapidez la normativa b¨¢sica adecuada y los acuerdos concretos con las comunidades aut¨®nomias que favorezcan realmenle el acceso a la vivienda -en propiedad o en alquiler- a quienes no pueden hacerlo en las condiciones del mercado, as¨ª como el de impulsar un incremento de la oferta de vivienda en alquiler libre, que reduzca la situaci¨®n cuasi oligopolista de este mercado.