Econom¨ªa acelera la creaci¨®n de dos activos financieros que pretenden abaratar los alquileres

Econom¨ªa quiere acelerar la creaci¨®n de las sociedades y fondos de inversi¨®n inmobiliaria con el objetivo de que estos nuevos instrumentos financieros abaraten las viviendas en alquiler. El sistema ser¨¢ la ampliaci¨®n del mercado -ahora pr¨¢cticamente en manos de particulares- a sociedades y fondos de inversi¨®n inmobiliaria, que tendr¨¢n grandes ventajas fiscales si tienen por objeto social exclusivo la compra de v¨ªviendas para su arrendamiento posterior. Con esta idea, ha elaborado un proyecto de real decreto que desarrolla la ley sobre sociedades y fondos inmobiliarios en el que se equiparan las condiciones legales y financieras de estas dos nuevas instituciones a las de invers¨ª¨®n mobiliaria.

El auge de los fondos de inversi¨®n se encontrar¨¢ -tras la aprobaci¨®n del real decreto que ha elaborado la Secretar¨ªa de Estado de Econom¨ªa y de la orden ministerial que lo desarrolle- con un nuevo campo en el que invertir: los inmuebles y, de forma especial, la vivienda. Esa inversi¨®n contar¨¢ con una serie de limitaciones que pretenden garantizar que esta nueva forma de alquiler sea ventajosa para el inquilino. En concreto, el proyecto de real decreto proh¨ªbe expl¨ªcitamente que los part¨ªcipes en estos nuevos instrumentos financieros puedan ser a la vez inquilinos, y que las inversiones sean de car¨¢cter especulativo.Estas condiciones quedan aseguradas por las siguientes exigencias legales:

- Las sociedades de inversi¨®n inmobiliaria (SII) y fondos de inversi¨®n inmobiliaria (FII) no podr¨¢n vender antes de, al menos, cuatro a?os los inmuebles que compren.

-Ninguno de los socios o part¨ªcipes de los SII o FII, ni las personas que mantengan v¨ªnculos con ellos, podr¨¢n ser arrendatarios de los inmuebles que forman el patrimonio de estas instituciones de inversi¨®n colectiva.

-Las SII tendr¨¢n un capital m¨ªnimo de 1.500 millones de pesetas. Los FII tendr¨¢n un patrimonio m¨ªnimo de 1.500 millones de pesetas y el reembolso de participaciones no ser¨¢ autom¨¢tico, pues quedar¨¢ limitado a, al menos, una vez al a?o. En ambas -SII y FII- las aportaciones deber¨¢n realizarse en efectivo.

- Los inmuebles en los que inviertan las sociedades y los fondos deber¨¢n tasarse, al menos, una vez al a?o, con objeto de fijar de forma realista el precio de las participaciones. Adem¨¢s -con el fin de evitar fuertes revalorizaciones que no puedan mantenerse a medio plazo-, cuando la ¨²ltima tasaci¨®n conlleve un incremento de valor, ¨¦ste se distribuir¨¢, mes a mes, durante un a?o. Si la tasaci¨®n supone una reducci¨®n de valor, se imputar¨¢ en su totalidad en el mes en el que se realice esa valoraci¨®n.

Ventajas fiscales

Las ventajas fiscales son, en cualquer caso, el centro de gravedad de estos nuevos instrumentos financieros, toda vez que ofrecen un trato especialmente favorable para las SII y las FII que inviertan, casi exclusivamente, en viviendas para su arrendamiento posterior. En concreto ambos activos que "tengan por objeto social exclusivo la inversi¨®n en viviendas para su arrendamiento posterior" tendr¨¢n las siguientes ventajas fiscales:

-S¨®lo soportar¨¢n un 1% de tipo de gravamen en el impuesto sobre sociedades (que tiene un tipo medio del 35%). Adem¨¢s, cuando se apliquen retenciones por importe superior a ese 1%, "la Administraci¨®n proceder¨¢ a devolver de oficio el exceso", seg¨²n recoge el proyecto de real decreto.

- La adquisici¨®n de viviendas destinadas al alquiler por las SII y los FII tendr¨¢ una bonificaci¨®n del 95% en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jur¨ªdicos documentados.

- La constituci¨®n de las sociedades y los fondos inmobiliarios, junto a las operaciones de aumento de capital o de fusi¨®n de estas instituciones de inversi¨®n colectiva, estar¨¢n totalmente exentas del pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jur¨ªdicos documentados.

-La gesti¨®n de los fondos quedar¨¢ exenta del pago del impuesto sobre el valor a?adido (IVA).

Estas excepcionales condiciones quedan considerablemente limadas si las sociedades o los fondos deciden invertir en inmuebles distintos a viviendas o no tienen por objeto social exclusivo -pero si primordial- el arrendamiento de viviendas. En el segundo caso -es decir, cuando m¨¢s de la mitad del activo del fondo o la sociedad se destine a la vivienda-, el tipo de gravamen en el impuesto sobre sociedades ser¨¢ del 7%. El resto cotizar¨¢ al tipo general del 35%.

La inclusi¨®n de las sociedades y fondos de inversi¨®n inmobiliaria en el reglamento de las instituciones de inversi¨®n colectiva se realizar¨¢ mediante este real decreto, que ha sido elaborado por la Direcci¨®n General de Pol¨ªtica Financiera, integrada en la Secretar¨ªa de Estado de Econom¨ªa. Este texto legal incorpora las cuestiones espec¨ªficas de SII y FII al reglamento de sus antecedentes de inversi¨®n mobiliarla (SIM, FIM y FIAM).