El mercado del suelo

Que el uso del suelo debe estar intervenido por los poderes p¨²blicos es algo que nadie niega y as¨ª sucede en todos los pa¨ªses. El problema en Espa?a es un problema de la forma de intervenci¨®n. El problema en Espa?a es que, en vez de fijar unas reglas generales de defensa de los intereses p¨²blicos, la autoridad urban¨ªstica va decidiendo todo hasta el extremo de poder determinar con el m¨¢ximo detalle el uso de cada espacio. Al impedir a los propietarios decidir el uso del espacio, se segmenta el mercado del suelo, de tal forma que los distintos usos no compiten por la utilizaci¨®n del suelo.El problema de no permitir el juego de la competencia es que, como el futuro no se corresponde siempre con lo previsto por la autoridad urban¨ªstica, se producen movimientos espasm¨®dicos en cantidades y en precios. As¨ª, en algunos casos, resultan terrenos sobrantes y, en otros, como ha sucedido con las oficinas, falt¨® espacio y los precios se dispararon, porque la demanda de usos del espacio no se ajust¨® a lo que la autoridad urban¨ªstica hab¨ªa previsto. Lo mismo sucede continuamente en el caso del suelo para vivienda, donde coexisten terrenos sin edificar y precios altos. Es la paradoja del intervencionismo extremo: por un lado, sobra terreno y, por otro lado, y simult¨¢neamente, los precios se disparan.

No habr¨ªa problema o el problema ser¨ªa menor si la ausencia de mercado se produjera en el caso de un bien que pr¨¢cticamente no es utilizado por la mayor¨ªa de los ciudadanos. Pero no es el caso del suelo. Para cualquier actividad productiva o de servicios se necesita un sitio donde hacerla. Adem¨¢s, el suelo es una parte esencial de uno de los bienes de consumo m¨¢s importantes, como es la vivienda y, en consecuencia, su precio influye decisivamente en la formaci¨®n de los salarios nominales y en el nivel de vida de los ciudadanos. En cuanto a los efectos sobre las actividades productivas, como se ha dicho, lo importante no s¨®lo es el precio del suelo sino el tiempo que se tarda en conseguir localizarlas.

La especial normativa espa?ola, que se caracteriza por un intervencionismo extremo, arranca en 1956. Esa ley deja sin capacidad de acci¨®n al propietario y traslada todas las

decisiones a la autoridad urbasn¨ªstica. La ley pretende acabar con la voracidad de los propietarios que est¨¢n interesados s¨®lo en el lucro y pasa la decisi¨®n a las autoridades que son as que buscan el inter¨¦s p¨²blico.

El problema de esta normativa es el abismo que se abre entre unas buenas intenciones y unos resultados no tan buenos. A la vista est¨¢ c¨®mo se han cumplido los objetivos pretendidos a lo largo de los m¨¢s de treinta y cinco a?os de aplicaci¨®n de esas leyes. La destrucci¨®n de la costa y de muchas ciudades ha sido una caracter¨ªstica en Espa?a desde el a?o 1956.

Nadie discute la intervenci¨®n de los poderes p¨²blicos en el suelo. La intervenci¨®n es absolutamente necesaria en un caso en que las externalidades son obvias. La cuesti¨®n es c¨®mo debe hacerse esa intervenci¨®n por parte de los poderes p¨²blicos. La cuesti¨®n es que esa intervenci¨®n debe hacerse a base de reglas y no de discrecionalidad. Deben defenderse todos los objetivos p¨²blicos que se quiera -alturas, densidades, necesidad de espacios verdes, infraestructuras, etc¨¦tera-, pero la autoridad no puede llegar al extremo de decidir qu¨¦ hay que hacer en cada espacio y cu¨¢ndo debe hacerse.

En Espa?a se ha otorgado a la discreci¨®n de la autoridad urban¨ªstica la denominaci¨®n de "planes", lo que sugiere una cierta idea de estabilidad, pero en la pr¨¢ctica los llamados "planes" son absolutamente cambiables.

Otro efecto que genera esa situaci¨®n de discrecionalidad es el mencionado de la p¨¦rdida de tiempo debido al excesivo control e intervenci¨®n de la Administraci¨®n p¨²blica. Bajo un sistema de reglas -por rigurosas que sean- el tiempo lo deciden los operadores econ¨®micos. Bajo un sistema de discrecionalidad, el tiempo lo impone la Administraci¨®n. Es impresionante el tiempo muerto que tienen que soportar las bolsas de suelo ¨²til antes de ser utilizadas debido al complej¨ªsimo sistema de tramitaciones que han de ser resueltas por distintos organismos que a su vez act¨²an con lentitud. Esto tiene una trascendencia econ¨®mica dif¨ªcil de imaginar. El tiempo que media entre las solicitudes de los particulares y la efectiva autorizaci¨®n administrativa supone que el operador que ha sufrido ese largo periodo de espera acabar¨¢ trasladando sus costos en el producto final: la vivienda, los locales comerciales, etc¨¦tera. Y, lo que es peor, estos retrasos hacen que la oferta de servicios -que no tienen que ver con el suelo o la vivienda- no responda r¨¢pidamente a la demanda. Esta rigidez en la oferta es la que obliga a la pol¨ªtica macroecon¨®mica a subir tipos de inter¨¦s, reducir la inversi¨®n p¨²blica, etc¨¦tera, para frenar la expansi¨®n. A los ojos de los ciudadanos la pol¨ªtica macroecon¨®mica es la responsable de parar el crecimiento cuando la principal responsabilidad recae en la rigidez de la oferta creada, entre otros factores, por el r¨¦gimen del suelo.

Todav¨ªa ning¨²n economista importante del pa¨ªs ha dedicado la m¨ªnima atenci¨®n a los problemas de competencia creados por la legislaci¨®n del suelo. Es importante romper esta inercia e incorporar una visi¨®n econ¨®mica a la tradicional de los expertos en el suelo.

Pero hay que aceptar que estos cambios llevan tiempo. La idea de que el propietario no sirve para nada y cuanto m¨¢s se le expropie y m¨¢s se le aparte del sistema, los precios del suelo bajar¨¢n m¨¢s y se ordenar¨¢ mejor el urbanismo es una idea arraigada, pero ello se debe a que nadie ha suministrado una visi¨®n alternativa.

Otro de los efectos perversos del sistema actual es que la Administraci¨®n ha concentrado todos sus esfuerzos y sus recursos personales y de todo tipo en las actividades de prohibici¨®n y autorizaci¨®n y no en las de vigilancia, control y sanci¨®n. En definitiva, se ha sustituido a los operadores econ¨®micos en cuanto a decidir qu¨¦, c¨®mo y cu¨¢ndo hacer las cosas y se han descuidado las funciones propiamente p¨²blicas. Esta sustituci¨®n de papeles ha provocado la aparici¨®n de las llamadas urbanizaciones ilegales y en general ha permitido una actitud generalizada de incumplimiento de la ley, cuyos efectos nada tienen que ver con los que producir¨ªa el juego de la competencia con pleno respeto a normas objetivas. La liberalizaci¨®n no significa ausencia de normas ni, mucho menos, su incumplimiento.

Todo lo anterior son consideraciones a partir de un trabajo que est¨¢ en marcha y que he venido conociendo en mi responsabilidad anterior de ministro de Econom¨ªa y Hacienda. Se trata del borrador de un informe del Tribunal de Defensa de la Competencia. Dicho informe fue solicitado del citado organismo por el Gobierno como consecuencia de los compromisos adquiridos en materia de desregularizaci¨®n y liberalizaci¨®n de los servicios en el Congreso de los Diputados durante el debate del Programa de Convergencia. Espero que el hecho de que M. A. Fern¨¢ndez Ord¨®?ez, su presidente, contin¨²e siendo amigo m¨ªo despu¨¦s de haber sido uno de mis secretarios de Estado no le restar¨¢ fundamento a este borrador del futuro informe.

Conviene se?alar que en mi exposici¨®n inicial de este tema, en la pasada convenci¨®n del PSOE en Bilbao, exclu¨ª expl¨ªcitamente que mi posici¨®n fuera la de abolir las ordenanzas municipales o los ordenamientos urban¨ªsticos, aunque mantuve una posici¨®n muy cr¨ªtica con los aspectos administrativos y claramente a favor de un mayor juego en el mercado del suelo de la demanda y la oferta.

Hubo en la reuni¨®n de Bilbao varios cientos de asistentes y, seg¨²n me dijeron, varias decenas de periodistas acreditados que deambulaban por los pasillos y el vest¨ªbulo y salas anexas al sal¨®n donde tuvieron lugar los debates. Si mi exposici¨®n hubiera tenido los tintes "escandalosos" con que la han presentado algunos medios, no es posible que esto no hubiera trascendido a toda la prensa y el resto de los medios de comunicaci¨®n. Sin embargo, este es el caso. La raz¨®n es bien sencilla: hubo quien intoxic¨® con los fines que fuera.

Pero, en fin, demos todo por menos malo si sirve para iniciar un debate que sea ¨²til.

es presidente del Grupo Parlamentario Socialista.