El suelo no es una hamburguesa

Las reflexiones de Carlos Solchaga, independientemente de si dijo "digo o Diego", han tenido la virtud de colocar el debate urban¨ªstico en sus justos t¨¦rminos. A saber: primero, ?el mercado del suelo asigna eficientemente los recursos?, y segundo, ?qu¨¦ papel deben jugar los poderes p¨²blicos?Responder a la primera cuesti¨®n demanda algunas precisiones.

a) El suelo urbanizado, desgraciadamente y en contra de las apariencias, no se produce como las hamburguesas o los coches. Sus ciclos de producci¨®n son largos y complejos. ?C¨®mo se explica si no la paradoja de que, por un lado, sobre terreno, y, por otros, los precios se disparen? Sencillamente, porque no existe un nexo causal inmediato entre la calificaci¨®n urban¨ªstica de los suelos y su entrada en el mercado. Entre ambos hechos se produce un complicado entramado de elementos que constituyen precisamente la gesti¨®n urban¨ªstica.

b) El suelo sigue marcado por la desigualdad de los distintos espacios. La generalizaci¨®n del autom¨®vil y las modernas tecnolog¨ªas de telecomunicaci¨®n hicieron pensar en que la utop¨ªa de la ubicuidad en los asentamientos se iba a realizar. No ha sido as¨ª. La congesti¨®n y el riesgo contra los recursos naturales han puesto l¨ªmites objetivos a la dispersi¨®n espacial que, por otro lado, demanda unas inversiones p¨²blicas en infraestructuras y transporte colectivo que el mercado no est¨¢ dispuesto a internalizar f¨¢cilmente.

c) C¨¢lculos recientes muestran que en la Comunidad de Madrid existe suelo calificado con una capacidad superior a las 230.000 viviendas. Por otro lado, la actividad inmobiliaria en los a?os del boom se concentr¨® en el desarrollo de los suelos que contaban previamente con infraestructuras de urbanizaci¨®n. Ambos hechos evidencian que hoy el estrangulamiento no se encuentra, lamentablemente, en el l¨¢piz que califica suelos urbanizables, sino en el complejo entramado de la producci¨®n misma del suelo. El mercado, en efecto, no funciona con la necesaria transparencia y agilidad.

d) Los resultados, indudablemente negativos, del llamado decreto Boyer muestran que, en verdad, el infierno puede estar empedrado de buenas intenciones. O dicho con otras palabras: problemas complejos no tienen soluciones ni f¨¢ciles ni unidimensionales.

Ante los efectos negativos de la vieja regulaci¨®n de los alquileres, proteccionista para el inquilino, inexistencia de un mercado de viviendas para alquiler, deterioro de los centros hist¨®ricos, etc¨¦tera, se pretendi¨® atajar mediante la libertad de cambios de uso (de vivienda a oficinas) y la liberalizaci¨®n de los precios para los alquileres nuevos (tales eran los objetivos de la citada norma). Las medidas no trajeron sino efectos perversos. Solas o coadyuvando con otros mecanismos, produjeron la subida de los precios y la expulsi¨®n de la poblaci¨®n, especialmente la joven, hacia la periferia, con el consiguiente aumento de la dualizaci¨®n social y espacial.

- Congesti¨®n en la ciudad, puesto que las actividades de negocio tienen m¨¢s movilidad que la residencial.

- Incremento del precio de los alquileres sin que pr¨¢cticamente se detecte hoy m¨¢s mercado, eso s¨ª, impidiendo a los j¨®venes el acceso a un arrendamiento barato.

- Desorbitada subida de precios del suelo al permitir que las oficinas, con alquileres de 3.000 pesetas por metro cuadrado y ventas a 500.000 pesetas por metro cuadrado, se instalaran en edificios de viviendas.

Tales fueron los resultados m¨¢s llamativos de estas medidas tan desreguladoras como improvisadas y no precisamente porque no se les advirtiera a los redactores de los riesgos que se corr¨ªan. Aunque en pol¨ªtica el m¨¦todo cient¨ªfico de prueba y error no sea f¨¢cilmente aplicable, en este caso concreto s¨ª lo es. Por eso el PSOE ha llevado en su programa el sustituir esta norma por otra m¨¢s acorde con las necesidades sociales y con el sentido com¨²n.

Lo dicho lleva a la segunda pregunta, ?qu¨¦ papel deben jugar en esto los poderes p¨²blicos?

Todo conduce a pensar que ni el mercado soluciona por s¨ª mismo los problemas ni la acci¨®n p¨²blica estrictamente fiscalizadora es suficiente garant¨ªa. Es preciso que los poderes p¨²blicos sean el motor del desarrollo urbano, de suerte que coadyuve a la superaci¨®n de los estrangulamientos para garantizar la disponibilidad de un suelo adecuado a las necesidades din¨¢micas de la sociedad. Para conseguirlo es necesario, en primer lugar, multiplicar la oferta de suelos de calidad. Dada la limitaci¨®n de los mejores espacios, es necesario crear nuevos suelos capaces de competir en ventajas relativas. Ello implica la multiplicaci¨®n de las infraestructuras de comunicaciones en especial de transporte colectivo, la urbanizaci¨®n de los suelos y medidas garantes de la calidad ambiental. En segundo lugar, ser¨ªa necesario apostar por la formaci¨®n de un tejido empresarial interesado en la inversi¨®n a medio y largo plazo que la preparaci¨®n de suelo exige, para lo cual es preciso superar las pr¨¢cticas de retenci¨®n especulativa de suelo o la actitud empresarial del pelotazo. Tambi¨¦n es necesario remover las trabas burocr¨¢ticas que alargan improductivamente los procesos administrativos sin aportar mayores garant¨ªas.

La pol¨ªtica de vivienda puesta en marcha en 1991, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos y, en Madrid, una Ley del Suelo auton¨®mica son elementos que ayudar¨¢n a solucionar el problema de los precios del suelo y la vivienda.

Los milagros escasean hasta en Lourdes. Cuando se intenta hacerlos con medidas que apenas ocupan una p¨¢gina del BOE suelen salir muy caros en t¨¦rminos de eficiencia social, que es para lo que estamos.