La falta de suelo urbanizable provoca el encarecimiento de las viviendas

La escasez de suelo para usos urban¨ªsticos es el principal factor de encarecimiento del mismo, seg¨²n las primeras conclusiones elaboradas por la comisi¨®n de expertos de urbanismo, encargada de buscar soluciones a la problem¨¢tica del suelo. Junto a la escasez de suelo destacan tambi¨¦n el excesivo intervencionismo administrativo, los plazos en el planeamiento y las incertidumbres sobre el resultado final del proceso urban¨ªstico. Los 34 expertos que agrupa esta comisi¨®n se re¨²nen hoy en Madrid para debatir sus conclusiones.El ministro de Econom¨ªa, Pedro Solbes, dijo recientemente que una vez establecido el proceso de liberalizaci¨®n de las telecomunicaciones, aprobado en un pasado Consejo de Ministros, la reforma del suelo era inmediata. La Comisi¨®n Delegada del Gobierno para Asuntos Econ¨®micos estudiar¨¢ en las pr¨®ximas semanas el informe que el grupo de expertos ha realizado.

Demasiado control

Miguel ?ngel Fern¨¢ndez Ord¨®?ez, presidente del Tribunal de Defensa de la Competencia, fue quien propuso que se creara una comisi¨®n integrada por representantes de todos los sectores afectados para que diera salidas. Y las que apunta la comisi¨®n, seg¨²n los documentos aportados, caminan todas en la direcci¨®n que Fern¨¢ndez Ord¨®?ez marcaba como ejes. As¨ª, los principales escollos a la reforma son: la falta de suelo, los excesivos mecanismos de control y de toma de decisiones finales, "el solaparniento del urbanismo con un sistema parafiscal con fines fundamentalmente recaudatorios" y la "necesidad de acudir a reclasificaciones frecuentes ante la rigidez del planeamiento"."Espa?a es el pa¨ªs en el que los precios de las viviendas, en t¨¦rminos constantes, aumentaron mucho m¨¢s que en los otros pa¨ªses de su entorno econ¨®mico", se se?ala en el informe. ?C¨®mo es posible esta evoluci¨®n si Espa?a no es un pa¨ªs superpoblado ni peque?o en el que la escasez de suelo pudiera representar un problema? El problema b¨¢sico reside en que apenas hay suelo urbanizable. La superficie de Espa?a. supera los 500.000 kil¨®metros cuadrados. De ellos el 88% se define, por exclusi¨®n, como no apto para ser urbanizable. Del resto, la mitad ya es suelo urbano y la otra mitad se reparte entre "suelo urbanizable programado (2% del total) y suelo urbanizable no programado (el 4% restante)".

Los hechos parecen demostrar que si la oferta de suelo urbano crece m¨¢s que la poblaci¨®n, como ha venido ocurriendo en Holanda en los ¨²ltimos decenios, los precios permanecen m¨¢s estables, mientras si "en los sitios donde m¨¢s presiona la demanda de suelo, Madrid y Barcelona, por ejemplo, no responde igual la oferta" los precios del suelo suben m¨¢s deprisa.

La comisi¨®n de expertos ha estudiado c¨®mo ha evolucionado el precio de las viviendas y del suelo en la pasada d¨¦cada, cuando el boom especulativo arrastr¨® al alza el coste de los pisos. En esos a?os, el precio del suelo sigui¨® una pauta similar al de las viviendas. El metro cuadrado construido pas¨® de costar 15.000 pesetas en 1985 a superar las 110.000 pesetas en 1992.

Estas cifras reflejan el peso que el precio del suelo tiene sobre el conjunto del precio de las viviendas. En 1985 el precio del suelo supon¨ªa el 15% del precio total de una vivienda en Madrid. Tres a?os despu¨¦s superaba el 55%. A partir de 1989 ¨¦ste ha descendido hasta estabilizarse en torno al 400/6-45%. En Par¨ªs, por ejemplo, el suelo no supera el 37% del precio final de una vivienda.

La carest¨ªa del suelo se traslada a la vivienda. El precio medio de la vivienda en Espa?a aument¨® 2,5 veces entre 1986 y 1991, mientras que los precios en general crecieron 1,6 veces y el salario medio 1,79 veces. El esfuerzo, en porcentaje de la renta, que precisa realizar una familia para comprar una vivienda ha aumentado de forma imparable en la segunda parte de los ochenta. El esfuerzo anual, o grado de accesibilidad, que deb¨ªa hacer una familia espa?ola para adquirir una casa supon¨ªa el 42,2% de su renta en el a?o 1986. Este porcentaje se elev¨® hasta el 68,7% en 1991.