La LAU, una ley conflictiva

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos trata de corregir los efectos derivados del denominado decreto Boyer y de la ley de 1964, disposiciones esencialmente dispares, en la medida en que una prima los intereses de los arrendadores y la otra la de los arrendatarios.Siendo evidente que los intereses de las partes de un contrato son contrapuestos y que potenciar los derechos de una de ellas implica un detrimento de los de la otra, es de prever que de la aplicaci¨®n de dichas normas se derivar¨¢n numerosos litigios.

Pero dichas previsiones de seguro se ver¨¢n ampliamente superadas si, adem¨¢s, se tiene en cuenta no s¨®lo la complejidad del r¨¦gimen transitorio que, por sus repercusiones, ha de resultar necesariamente conflictivo, sino, asimismo, las innumerables lagunas e imprecisiones de las que adolece. Las l¨ªneas que siguen tratan de poner de manifiesto algunos de los problemas existentes.

1. Ausencia de documentaci¨®n. En relaci¨®n con los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, cabe se?alar algunos problemas en orden a determinar la renta inicial a actualizar, a cuyo efecto hay que distinguir:

a) Contratos comprendidos en el art¨ªculo 6,2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964

Este precepto recog¨ªa diversos supuestos atendiendo a la fecha de celebraci¨®n de los con tratos y a que la cuant¨ªa de la renta mensual excediera de de terminados importes.

Pues bien, en estos casos la acreditaci¨®n de la cuota inicial mediante la presentaci¨®n del contrato firmado en su d¨ªa, dado el tiempo transcurrido, puede no ser posible al no obrar en poder del arrendador, supuesto no contemplado en la ley y que, sin perjuicio de la dificultad de la prueba en su caso, no puede ser causa de la p¨¦rdida del derecho del arrendador a actualizar la renta.

b) Restantes contratos.

b.1. Celebrados con anterioridad al mes de julio de 1954.

Se requiere acreditar la renta exigible en el mes de julio de 1954 para tomarla, corno renta inicial.

Tampoco contempla la ley la posibilidad de extrav¨ªo o destrucci¨®n de la correspondiente documentaci¨®n. Consideramos predicable aqu¨ª lo indicado en el apartado anterior.

b.2. Celebrados entre el 1-8-54 y el 12-5-56.

Nueva laguna legal, al no mencionarse estos supuestos.

Entendemos que proceder¨ªa aplicar el criterio general considerando como renta inicial la pactada en el contrato y como ¨ªndice inicial el del mes anterior al de la fecha de dicho contrato.

2. Acreditaci¨®n de convivencia e ingresos. Un margen a la picaresca. La actualizaci¨®n de la renta en los contratos anteriores al 9 de mayo del a?o 1985 exige a los arrendatarios acreditar las personas que convivan en la vivienda arrendada y los ingresos percibidos por todas ellas.

Si bien, inicialmente, la carga de la prueba corresponde al arrendatario, el arrendador puede verse en la necesidad de tener que investigar la veracidad de la informaci¨®n facilitada al no existir elementos objetivos a tomar como referencia.

En lo relativo a la convivencia podr¨ªa acudirse al Padr¨®n Municipal, si bien los errores de ¨¦ste y su antig¨¹edad no le hacen v¨¢lido con car¨¢cter general. M¨¢s problem¨¢tico es el tema de los ingresos, dado el nivel de fraude fiscal existente en nuestro pa¨ªs, que no permite tomar como referencia absolutamente fiable las declaraciones tributarias.

Con independencia de los comentarios anteriores, la ley presenta en esta materia otros problemas al remitir a "los ingresos obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva la actualizaci¨®n". Al margen de se?alar que donde dice "ejercicio" debe en tenderse "periodo", surgen varias cuestiones.

Como nuestros lectores conocen la actualizaci¨®n de la renta es un proceso que se extiende en el tiempo y que es objeto de nuevos c¨¢lculos anualmente. Pues bien: ?qu¨¦ nivel de ingresos debe tomarse en consideraci¨®n: los que se perciban en el momento inicial de la actualizaci¨®n o los que se perciban a?o tras a?o?

En nuestra opini¨®n, en aras de evitar la inseguridad que lo contrario implicar¨ªa para las, partes, nos inclinamos por tomar los ingresos al inicio del proceso de actualizaci¨®n haciendo abstracci¨®n de las vicisitudes posteriores (por ejemplo, la variaci¨®n en el nivel de los ingresos por jubilaci¨®n, fallecimiento o separaci¨®n matrimonial).

Otra duda no resuelta por la norma es qu¨¦ sucede cuando el periodo (ejercicio) anterior es inferior al a?o natural (fallecimientos,, matrimonios, separaciones, etc¨¦tera), lo que incluso puede ser provocado (por ejemplo, a causa de separaci¨®n matrimonial). Rep¨¢rese en que todo ello influye decisivamente en la renta a satisfacer, incluso en la mayor¨ªa de los casos por razones ajenas a la voluntad de las partes.

3. Locales de negocio arrendados a personas jur¨ªdicas. En los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 la ley remite a determinados aspectos del impuesto sobre actividades econ¨®micas, variando la duraci¨®n del contrato en funci¨®n del encuadramiento en uno u otro ep¨ªgrafe del tributo.

As¨ª las cosas, tambi¨¦n aqu¨ª el arrendador puede verse obligado a investigar la realizaci¨®n de actividades diversas con diferentes ep¨ªgrafes a efectos del impuesto de actividades econ¨®micas.

Quiz¨¢s hubiera sido deseable la emisi¨®n de un certificado por la Administraci¨®n tributaria previa verificaci¨®n de las actividades realizadas de hecho por el arrendatario.

4. Repercusi¨®n de gastos. En r¨¦gimen transitorio, en los t¨¦rminos y con el alcance previstos, faculta al arrendador para repercutir el importe de las obras de reparaci¨®n necesarias para mantener la finca arrendada en estado de servir para el uso convenido, as¨ª como los gastos y servicios y suministros, salvo que, por pacto expreso entre las partes, dichos conceptos sean por cuenta del arrendador.

Sin duda, la copiosa jurisprudericia existente ayudar¨¢ a solucionar los posibles conflictos sobre el alcance del concepto de reparaciones necesarias, pero de nada le servir¨¢ al arrendatario para investigar la posible existencia de ayudas p¨²blicas al arrendador en la realizaci¨®n de las obras, ayudas que disminuir¨ªan el importe a repercutir.

Adicionalmente, dado que la repercusi¨®n se efect¨²a en funci¨®n de la superficie de la finca arrendada, deber¨¢ conocer el arrendatario la totalidad de la superficie del inmueble del que forma parte la vivienda o local, correspondiente.

En definitiva, muchos nos tememos que, a la vista del contenido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tanto el arrendador como el, arrendatario deber¨¢n hacer verdaderos esfuerzos para su correcta y pac¨ªfica aplicaci¨®n y, en particular, la de sus disposiciones transitorias.

Javier Arroyo Ramos es abogado.