La resaca del 'mibor'

El tiempo y los mercados son inexorables. Los clientes que suscribieron cr¨¦ditos hipotecarios a inter¨¦s variable en la oleada de ofertas que varias entidades bancarias lanzaron durante 1994 y los primeros meses de 1995 deben rascarse ahora el bolsillo m¨¢s de lo esperado.La mayor¨ªa de ellos se dej¨® llevar por el atractivo de unos tipos en ese momento bajos, pero no cayeron en la cuenta de que sus tipos se referenciaban al mercado interbancario de Madrid (mibor) m¨¢s un diferencial que se situaba entre 1,5 y 2 puntos. Es decir, se pon¨ªan en manos del mercado. Ahora deben incrementar sus pagos mensuales, en algunos casos hasta en 20.000 pesetas.

En los otros ¨ªndices de referencia oficiales m¨¢s utilizados (el de CECA y el de la media de bancos) el impacto ha sido algo menor, con descensos en determinadas ocasiones.

He aqu¨ª un par de ejemplos de ambas situaciones. Para un cr¨¦dito tipo de 10 millones de pesetas a un plazo de 15 a?os y un inter¨¦s del 12% concedido en enero de 1994, la cuota mensual en ese momento, seg¨²n los tres principales ¨ªndices, era de 122.353 pesetas. Al renovarlo en enero de 1996, a un cliente que lo referenciara al ¨ªndice de la CECA la cuota mensual le ha bajado a 119.104. pesetas. Si lo referenci¨® al ¨ªndice de bancos, la cuota mensual es de 118.135 pesetas. Sin embargo, si se referenci¨® al mibor, la cuota mensual pasa a ser de: 126.009 pesetas.

La diferencia se abre notablemente, si se analizan las ofertas extremas, que ten¨ªan como gancho tipos incluso por debajo del 8%, pero referenciados al mibor. Un pr¨¦stamo en estas condiciones (7,50% referenciado a mibor m¨¢s dos puntos a un plazo de 15 a?os) ha pasado a costar al cliente de 79.000 pesetas mensuales a 103.000.

Una buena parte de los clientes toma el ¨ªndice mibor porque suele ser m¨¢s atractivo en el momento de firmar el cr¨¦dito, pero luego, a lo largo de la vida del mismo, unos 15 a?os como media, suele tener muchas variaciones, porque tiene una dependencia m¨¢s directa del mercado. Los otros ¨ªndices m¨¢s utilizados son m¨¢s uniformes, con menores subidas y bajadas.

La guerra hipotecaria abierta entre las diferentes entidades -reeditada la semana pasada por el Banco Bilbao Vizcaya con un pr¨¦stamo a tipo fijo a 20 a?os, ampliable a 30- ten¨ªa como objetivo fundamental atraer a unos clientes que por l¨®gica permanecer¨¢n en el banco durante la vida del cr¨¦dito (entre 10 y 20 a?os comomedia). En esta guerra hipotecaria entraron tanto los grandes bancos -Santander, Central Hispano, Argentaria, PopuIar- como algunos medianos -Bankinter, Sabadell- ciertas cajas -como Caja de Madrid o Ibercaja- y firmas extranjeras como Cr¨¦dit Lyonnais, Citibank y Abbey National Bank.

Los bancos se?alan que "no estamos ante ninguna irregularidad, ya que las condiciones del pr¨¦stamo y la renovaci¨®n del tipo figuran en el contrato". Sin embargo, reconocen que Ios clientes se pueden haber visto sorprendidos y trastocadas sus econom¨ªas familiares. Se fijaron s¨®lo en el tipo al que firmaban, olvidando que era a inter¨¦s variable y que se somet¨ªan a la evoluci¨®n del mercado"..

Fuentes de la Asociaci¨®n Espa?ola de Banca (AEB) dicen que el cliente es libre de optar por un tipo fijo para toda la vida del cr¨¦dito o uno variable. Aunque no hay datos concretos sobre el desglose, la AEB estima se firman m¨¢s cr¨¦ditos a tipo variable que a fijo.

Por su parte, portavoces de la Confederaci¨®n Espa?ola de Cajas de Ahorros (CECA) se?alan que el cliente debe fijarse no s¨®lo en el tipo de inter¨¦s de ese momento, sino tambi¨¦n en la variaci¨®n que marcar¨¢ su evoluci¨®n futura.

Gregorio Mayayo, presidente de la Asociaci¨®n Espa?ola Hipotecaria, reconoce que los clientes, a la hora de renovar cr¨¦ditos, pueden sufrir sorpresas desagradables, pero tambi¨¦n en ocasiones son agradables, "depende de la direcci¨®n que tomen los tipos de inter¨¦s y, sobre todo, los ¨ªndices de referencia a los que se firman esos cr¨¦ditos".

"Tanto el cliente como el banco", dice Mayayo, "se ponen en manos del mercado y en manos de unas variables que son siempre dif¨ªciles de predecir". "Los bancos a veces tambi¨¦n se pillan los dedos, porque toman dinero del interbancario o de otros mercados para concederlo al cliente. Estamos ante el dilema de si es mejor un tipo fijo o uno variable. Al menos, el mercado ha ganado en transparencia desde 1994 por los ¨ªndices de referenc¨ªa", explica.

Hasta 1994 era una inc¨®gnita comprar un piso a inter¨¦s variable. La multitud de ¨ªndices de referencia y la escasa transparencia de algunos de ellos hizo que el Banco de Espa?a tomara cartas en el asunto y diera respaldo oficial a cuatro ¨ªndices (media de bancos y cajas, CECA, mibor e ¨ªndice de la deuda p¨²blica, el menos utilizado).