Fuera gastos

Si usted tiene un cr¨¦dito hipotecario a tipo fijo y no le convence, es hora de que vaya al banco y lo convierta en variable y, de paso, renueve a la baja el tipo de inter¨¦s. El Banco de Espa?a ha reducido en 2,25 puntos el precio oficial del dinero desde principios de a?o y lo ha situado en el 6,75%. Esta ca¨ªda de los tipos debe trasladarse a los cr¨¦ditos de los particulares y para ello el Gobierno "intenta ayudar con la reducci¨®n de los gastos que se generan a la hora de cambiar una hipoteca".El acuerdo al que han llegado el Gobierno con bancos, cajas, notarios y registradores de la propiedad, a instancias del Ministerio de Econom¨ªa, abarata los costes notariales y de registro de la operaci¨®n, tanto si decide renovar un cr¨¦dito en el mismo banco como si quiere cambiar de entidad. Las hipotecas de nueva creaci¨®n quedan exentas de estas modificaciones.

Si le quedan por devolver 10 millones de pesetas y decide renegociar ese cr¨¦dito en la misma entidad (hecho conocido como novaci¨®n) en lugar que tener que pagar 24.000 pesetas de notario y registrador, le va a salir por 14.000 pesetas, seg¨²n los datos facilitados por el colectivo notarial.

Si por el contrario, se decide a cambiar de entidad para ese misma cantidad de 10 millones que le queda por devolver a la entidad los gastos notariales y de registro pasan de 56.000 pesetas a 33.000 pesetas. Si a¨²n le quedan por devolver 20 millones los gas tos que antes eran de 66.000 pesetas pasan a 38.000. Si es tan afortunado que tan s¨®lo le restan por devolver cinco millones, debe abonar 26.000 pesetas en lugar de las 42.000 de antes.

La reducci¨®n de los gastos de los notarios para renovar o subrogar hipotecas, junto con el tope que se ha puesto en la comisi¨®n de cancelaci¨®n anticipada de hasta el 2,5% de la deuda pendiente en los fijos (hasta ahora en una horquilla entre el 0% y el 4%) pretende reactivar el mercado hipotecario, seg¨²n fuentes de Econom¨ªa y de la Asociaci¨®n Espa?ola de Banca (AEB), quienes admiten que puede conseguirlo.

La comisi¨®n para cancelar un pr¨¦stamo hipotecario a inter¨¦s variable no var¨ªa y sigue en el 1% de la deuda por cancelar tal y como fijo la Ley de Subrogaci¨®n de 1994. Seg¨²n se?alan fuentes de la organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios, la banca est¨¢ aplicando a comisi¨®n de cancelaci¨®n para los hipotecarios fijos cercana al 4% como media "aunque cada entidad siempre mantiene una oferta variada en base a la calidad crediticia del cliente".

El saldo de cr¨¦ditos hipotecarios vivos en la actualidad es de 19,7 billones de pesetas. De esa cantidad, 10,4 billones de pesetas pertenecen a las cajas de ahorros, 7,7 billones de pesetas los han suscrito los bancos y el resto se lo reparten las cooperativas de cr¨¦dito (900.000 millones de pesetas) y las entidades de financiaci¨®n. La media de un cr¨¦dito hipotecario es de ocho millones de pesetas y el sector estima que existen 2,5 millones de espa?oles con cr¨¦ditos hipotecarios. El a?o pasado se suscribieron 437.000 hipotecas.

Del total de la cartera crediticia, en torno al 55% de los cr¨¦ditos se han suscrito a tipo de inter¨¦s variable y el resto son fijos, seg¨²n estimaciones del sector, ya que esta informaci¨®n no figura en las estad¨ªsticas oficiales. En los tres a?os ¨²ltimos a?os, con los tipos claramente a la baja, la gran mayor¨ªa de los clientes (casi el 90%) han solicitado sus pr¨¦stamos a inter¨¦s variable para poder beneficiarse de esa rebaja y tan s¨®lo un 10% se han inclinado por los fijos.

Buena parte de la cartera de tipos fijos son aquellos que est¨¢n concedidos hace varios a?os (la vida medio de una hipoteca supera los 12 a?os). Muchos titulares de pr¨¦stamos fijos los pasaron a variables en el a?o 1994, aprovechando la Ley de Subrogaci¨®n que promovi¨® Izquierda Unida y que fue aprobada por unanimidad de los grupos parlamentarios.

Hay que recordar que aparte del menor tipo de inter¨¦s la comisi¨®n de cancelaci¨®n anticipada se fij¨® en el 1%. Por t¨¦rmino medio, en el caso de vivienda urbana el pr¨¦stamos hipotecario asciende a 9,4 millones de pesetas en el caso de los bancos y a 7,9 millones en el caso de las cajas.

El acuerdo al que han llegado Gobierno, sector financiero y notarios, tendr¨¢ una repercusi¨®n importante en las entidades especializadas en este producto como el Banco Hipotecario, integrado en Argentaria. Las cajas de ahorros tambi¨¦n son muy activas en el mercado hipotecario.