Rebaja hipotecaria

Ayer. se filtraba a los medios de comunicaci¨®n la inminente consecuci¨®n de un acuerdo entre el Gobierno, el sistema bancario y los notarios, para facilitar el cambio de hipotecas. El mismo descansar¨ªa en una reducci¨®n del 50% en los aranceles notariales, y en el establecimiento de un tope del 2,5% de comisi¨®n de amortizaci¨®n anticipada en los pr¨¦stamos a tipo fijo que pasen a ser variables.. Nada que objetar, sino todo lo contrario, a la primera medida, por cuanto supone la reducci¨®n de un coste de transacci¨®n para el que no existe competencia en precios, por lo que la intervenci¨®n de la Administraci¨®n era absolutamente necesaria.

?se no es probablemente el caso, sin embargo, con las comisiones de cancelaci¨®n, como en general con cualquiera de las condiciones del contrato entre prestamista y prestatario, en donde nadie puede negar el grado de competencia existente, a juzgar por la agresividad de las campanas comerciales sobre productos hipotecarios.

Podr¨ªa argumentarse que dicha competencia se ha dejado sentir suficientemente en los tipos de inter¨¦s, pero no as¨ª en las comisiones y otros componentes menos expl¨ªcitos del coste efectivo -por ejemplo, la exigencia de formalizaci¨®n de seguros de vida asociados a la operaci¨®n- Pero si as¨ª fuese, lo que se necesitar¨ªa ser¨ªa una legislaci¨®n. m¨¢s exigente con la transparencia informativa, y no tanto una intervencionista fijaci¨®n de l¨ªmites a las condiciones contractuales, y ello por dos motivos.

Uno, ya mencionado, de no interferir con la libre competencia que cada d¨ªa en mayor medida se exige a las entidades financieras. Pero sobre todo porque, en mi opini¨®n, dicha medida no contribuye precisamente a crear cultura financiera en el p¨²blico, lo que probablemente ser¨ªa deseable. Cultura financiera es asumir la simetr¨ªa de los contratos financieros, salvo que con la compra de una opci¨®n -la penalizaci¨®n. por amortizaci¨®n anticipada-, cuyo precio se debe fijar libremente en el, mercado, se quiera jugar s¨®lo a caballo ganador -aprovecharse de bajadas de tipos, sin estar expuesto a subidas.

No estar¨ªa mal recordar, en este sentido c¨®mo la Ley 2/1994, en un contexto de tipos a la baja, incentiv¨® un masivo cambio de hipotecas de tipo fijo a variable, muchas de las cuales o, mejor dicho, sus titulares- se llevaron una desagradable sorpresa un a?o m¨¢s tarde, cuando la elevaci¨®n de tipos en el mercado interbancario se traslad¨® a los intereses de sus hipotecas.

No pretendo desanimar ahora a que cambien hipotecas de tipo fijo a flotante; simplemente creo que esa decisi¨®n la debe tomar cada cual libremente, y sin que la regulaci¨®n introduzca asimetr¨ªas en favor de una u otra modalidad.?ngel Berges Lobera es socio-director general de Analistas Financieros Internacionales y catedr¨¢tico de la Universidad Aut¨®noma de Madrid.