La vivienda social y el euro

Estamos asistiendo durante estos d¨ªas a un aut¨¦ntico aluvi¨®n informativo sobre el futuro europeo inmediato, y ello invita a mirar a Europa en un tema tan presente en la pol¨ªtica comunitaria como es el de la vivienda social. Quiero, pues, detenerme en los aspectos de mayor inter¨¦s en el dise?o de las pol¨ªticas de vivienda social de pa¨ªses de nuestro entorno cultural, pol¨ªtico y econ¨®mico, para lo que realizar¨¦ seguidamente un recorrido sobre sus situaciones espec¨ªficas, sin perder de vista la situaci¨®n espa?ola.Resulta evidente que el euro aporta elementos positivos al mercado financiero que son claves para el sector inmobiliario p¨²blico y privado -bajada de los tipos de inter¨¦s (4,25 %), hipotecas m¨¢s accesibles, tasas de inflaci¨®n m¨¢s reducidas, etc¨¦tera-. Este factor, unido a las pol¨ªticas p¨²blicas de urbanismo, vivienda y suelo, permite confiar en que este sector consiga al fin la estabilidad que tanto ha faltado a?os atr¨¢s.

Podemos denominar vivienda social a aquella que va dirigida al tramo de la poblaci¨®n con niveles de renta medios y bajos que precisa de la actuaci¨®n subsidiaria de los poderes p¨²blicos para acceder a su disfrute. Como cuesti¨®n previa he de adelantar un factor com¨²n en todos los pa¨ªses analizados (con excepci¨®n de Portugal): el marco competencial es pr¨¢cticamente similar, en el sentido de reservar al Estado las medidas que afectan a la pol¨ªtica econ¨®mica; a las regiones, l?nder o autonom¨ªas, las competencias sobre vivienda, y a las administraciones locales, la planificaci¨®n urban¨ªstica, la gesti¨®n y la promoci¨®n de vivienda social.

Por otra parte, es tambi¨¦n un dato com¨²n que en todos los pa¨ªses la poblaci¨®n que puede acceder a la vivienda social est¨¢ limitada en funci¨®n de sus ingresos familiares.

Para poder establecer comparaciones, previo es que sucintamente mencionemos la situaci¨®n en nuestro pa¨ªs, por lo que me referir¨¦ muy brevemente a las nuevas pol¨ªticas que surgen de la pr¨®xima entrada en vigor de la Ley del IRPF y del Nuevo Plan de Vivienda. La pr¨®xima legislaci¨®n sobre la renta prev¨¦ un trato fiscal m¨¢s favorable en los tres primeros a?os para la adquisici¨®n de vivienda. Por su parte, el Plan 1998-2001, que pr¨®ximamente ser¨¢ aprobado por el Gobierno de la naci¨®n, se estructura en torno a las siguientes medidas:

A) L¨ªmites para el acceso a la vivienda social:

-Ingresos no superiores a 5,5 millones de pesetas anuales.

-Las viviendas no pueden superar los 90 metros cuadrados.

-El precio m¨¢ximo de venta o renta est¨¢ limitado por el Estado y las comunidades aut¨®nomas.

B)La financiaci¨®n p¨²blica.

Las ayudas que las administraciones p¨²blicas espa?olas prestan al acceso a la vivienda (ya sea en renta o en alquiler) se articulan en torno a los siguientes conceptos:

a)Pr¨¦stamos cualificados, hasta el 80% del valor de la vivienda, con plazos de amortizaci¨®n m¨¢s amplios que los del mercado libre.

b)Concesi¨®n de ayudas para parte de la cuota de hasta un 20% en funci¨®n de los ingresos familiares ponderados.

c)Subvenciones directas al promotor o al comprador.

Finalmente, quiero constatar que el mercado inmobiliario espa?ol es fundamentalmente de compraventa, aunque con el nuevo plan se pretende primar la construcci¨®n para alquiler.

Si nos servimos de lo recogido en el bolet¨ªn n¨²mero 47 de la Asociaci¨®n Espa?ola de Promotores P¨²blicos de Vivienda y Suelo, apreciaremos la situaci¨®n de cada pa¨ªs europeo.

? Alemania. La legislaci¨®n alemana data del a?o 1956 y se caracteriza por lo siguiente: no existen desgravaciones fiscales a la vivienda. En Alemania se promociona la vivienda social de alquiler y de compraventa. Las ayudas se establecen en la normativa de los l?nder (regiones), pero las condiciones para el acceso se regulan en la Ley Federal. Los instrumentos de ayudas son pr¨¦stamos sin inter¨¦s o con inter¨¦s muy bajo y la concesi¨®n de pr¨¦stamos para gastos de compraventas de viviendas; la tercera modalidad, denominada promoci¨®n por acuerdos, consiste en conceder subvenciones para los gastos de construcci¨®n.

? Francia. Las modalidades de pr¨¦stamos subvencionados por el Estado var¨ªan seg¨²n se trate de alquiler o venta. Est¨¢n m¨¢s protegidas las primeras. Un organismo que aglutina los recursos depositados en cajas de ahorro es el encargado de la financiaci¨®n de vivienda social. Para la de alquiler, las operaciones se benefician de un pr¨¦stamo a 32 a?os con un tipo revisable del 4,8%. Para la vivienda nueva, la ayuda fiscal del Estado se sustancia en un IVA al tipo reducido del 5,5%, en vez del normal del 20,6%. Existen dos tipos de pr¨¦stamos:

a)El PLA y los PLATS (el PLA, muy social), que se paga a organizaciones de vivienda social y a las sociedades de econom¨ªa mixta; s¨®lo est¨¢ disponible para familias con unos determinados ingresos y las rentas se fijan normativamente para la adquisici¨®n y mejora. El Gobierno paga una subvenci¨®n del 12%.

b)El PLI, o pr¨¦stamo intermedio al arrendatario, que se cre¨® para cubrir las necesidades de vivienda para las personas con ingresos superiores a los topes normativos, pero insuficientes para pagar los alquileres del sector privado. No recibe subvenci¨®n del Gobierno. Los fondos provienen de una mezcla de recursos originados por las cajas de ahorro y el mercado de valores de renta fija. Para la vivienda en propiedad de familias con nivel de ingresos modesto o medio, se regula un pr¨¦stamo contratado al 0% de inter¨¦s distribuido por la totalidad del sistema bancario y cajas de ahorro, cuya financiaci¨®n es concedida por el Tesoro mediante subvenci¨®n a las entidades financieras. Existe otro pr¨¦stamo denominado PAS, o pr¨¦stamo contratado, que se beneficia de una ayuda del Gobierno en forma de garant¨ªa y se destina b¨¢sicamente a las viviendas m¨¢s antiguas.

? Italia. Los organismos p¨²blicos que gestionan la vivienda social en Italia, denominados IACP, dependen de la Administraci¨®n estatal, regional y municipal. En cuanto al sistema impositivo, los IACP tributan por sus ingresos, por el impuesto local sobre bienes inmuebles y con un IVA reducido para operaciones de rehabilitaci¨®n del 4%. La normativa sobre el acceso a las viviendas gestionadas por los IACP est¨¢ establecida por los gobiernos regionales; los gobiernos municipales asignan estas viviendas seg¨²n una lista de espera. Los programas de casas en alquiler con una duraci¨®n m¨ªnima de ocho a?os ofrecen a los promotores (IACP, cooperativas y empresas) ayudas que oscilan entre un 10% y un 60% para familias con ingresos inferiores a 4.500.000 pesetas, aproximadamente, para alquiler permanente, o de 7.000.000, aproximadamente, para alquiler con acceso diferido a la propiedad. Este acceso se promociona mediante deducciones sobre el tipo de inter¨¦s, reducci¨®n de impuestos locales y ayudas que oscilan entre el 30% y el 10% del coste de construcci¨®n para familias con ingresos inferiores a los 83,3 millones de liras anuales (7.160.000 pesetas).

? Reino Unido. La vivienda social brit¨¢nica se define como un alojamiento propio y administrado por las autoridades locales, las asociaciones de vivienda y directamente por la Administraci¨®n en Irlanda del Norte y los hogares de Escocia; en vivienda social predomina el alquiler. La mayor¨ªa de las nuevas promociones de vivienda social se ha efectuado en la d¨¦cada de los noventa a trav¨¦s de asociaciones espec¨ªficas. Cerca del 50% del coste de la vivienda social se sufraga con subvenci¨®n estatal, pero las autoridades locales adjudican un amplio porcentaje de sus viviendas disponibles. El IVA no se aplica con el mismo tipo en todas las casas sociales. Las inversiones en vivienda est¨¢n controladas por el Gobierno central, aunque las autoridades locales tienen amplia autonom¨ªa para determinar el tipo de vivienda. Las asociaciones de vivienda est¨¢n tuteladas por un organismo p¨²blico: la Corporaci¨®n de Viviendas.

? Portugal. El mercado financiero inmobiliario portugu¨¦s tiene una estructura muy similar al espa?ol, habi¨¦ndose beneficiado igualmente del notable descenso de los tipos de inter¨¦s. Predomina, como en nuestro pa¨ªs, la compra de vivienda sobre el alquiler. La vivienda social es el resultado de la promoci¨®n en r¨¦gimen coo-perativo o del realojamiento de personas que viven en condiciones de pobreza en los municipios. Las ayudas se conceden a las familias y pueden ser de los siguientes tipos: cr¨¦ditos (gratis o bonificados) para una adquisici¨®n de vivienda libre, cooperativas y alquiler-municipios. Tras este resumen, podemos concluir afirmando que casi todos los pa¨ªses est¨¢n comenzando a dise?ar pol¨ªticas integradas de vivienda y suelo, dadas las nuevas demandas sociales que se han producido en la ¨²ltima d¨¦cada como consecuencia del aumento del paro y de los fen¨®menos de exclusi¨®n social. Observamos asimismo mecanismos de financiaci¨®n cualificada muy similares. Cabe destacar que si bien en los pa¨ªses analizados, excepto Espa?a y Portugal, ha predominado la vivienda social en r¨¦gimen de alquiler, no hay que olvidar que el importante patrimonio p¨²blico edificado en dicho r¨¦gimen en Europa proviene en gran medida de la necesidad de reconstrucci¨®n que las m¨¢s importantes ciudades europeas debieron afrontar tras la IIGuerra Mundial. En definitiva, el euro y la unidad monetaria europea que nos llevar¨¢ a la unificaci¨®n de pol¨ªticas de vivienda y sus temas de financiaci¨®n de la misma tambi¨¦n beneficiar¨¢ a aquellos que en nuestras ciudades no tienen todav¨ªa satisfecho ese derecho constitucional a la vivienda.