El urbanizador y el desarrollo urbano

?ltimamente han aparecido opiniones que advierten sobre eventuales efectos perversos que podr¨ªa conllevar la pr¨¢ctica de la figura del Urbanizador -creada por la legislaci¨®n valenciana de 1994- en el proceso de producci¨®n de ciudad. Se sintetizan en dos cuestiones b¨¢sicas: desarrollo muy acelerado en la producci¨®n de suelo urbanizado y acumulaci¨®n del mismo en escasas manos, aspectos que son valorados, l¨®gicamente, de forma negativa. Entiendo que dichas apreciaciones son err¨®neas y causadas por una deficiente informaci¨®n de origen. Ve¨¢moslo. En primer lugar, debe constatarse la eficacia del sistema de la ley de 1994. Cierto es que la creaci¨®n de un nuevo nicho de actividad, la producci¨®n de suelo urbanizado, y la regulaci¨®n de la figura de un nuevo operador econ¨®mico, el urbanizador, p¨²blico o privado, ha constituido un revulsivo casi espectacular de dinamizaci¨®n de la actividad urbanizadora que, como consecuencia de las rigideces estructurales que caracterizaban la legislaci¨®n tradicional, casi in¨¦dita. El suelo que se est¨¢ movilizando al amparo del marco legislativo valenciano, no es otro que el que los planes vigentes (aprobados a mediados de los 80) tienen clasificado con la finalidad de absorber las demandas sociales de vivienda durante la segunda mitad de los 80 y de los 90. De hecho, la considerable cantidad de suelo que actualmente se encuentra en proceso de movilizaci¨®n corresponde a la oferta que deber¨ªa haberse puesto en el mercado desde hace diez a?os como m¨ªnimo y que, hasta ahora, se encontraba bloqueado, con las indeseables consecuencias especulativas y sociales que ello ha conllevado (recordemos la "burbuja" especulativa de finales de los 80). En cualquier caso, el producto final, los solares, se ir¨¢n poniendo en el mercado acompasadamente a los tiempos de su adjudicaci¨®n y producci¨®n. Si consideramos que los primeros programas se adjudicaron en el 95, ahora debemos estar viendo los primeros solares producidos (como as¨ª est¨¢ ocurriendo), correspondiendo a los a?os 2001-2002 los suelos que se han programado en el 98. Seguramente, una de las razones que explican la interpretaci¨®n apuntada, vendr¨ªa derivada de la inusitada sorpresa social e institucional que supone el desbloqueo de todos esos suelos que los planes preve¨ªan para su desarrollo y que se encontraban inactivos o retenidos por "manos muertas" desde mediados de los 80. Otra cuesti¨®n, derivada en este caso de la anterior, plantea el "riesgo" de una cierta sobre-oferta de solares. Pues bien, si ello se produjera, ?cu¨¢l ser¨ªa el problema? Indudablemente los precios del suelo edificable bajar¨ªan autom¨¢ticamente. ?No es este el objetivo final de toda legislaci¨®n urban¨ªstica que se precie de su finalidad social? Si, por una vez en la historia del urbanismo espa?ol -y el valenciano en concreto- se consigue una oferta de solares urbanizados acorde a la demanda y que el proceso se racionalice, urbanizando primero y luego edificando, acabando de una vez por todas con las edificaciones en "campos de cebollas", ?no estar¨ªamos dando al menos una respuesta al viejo problema del urbanismo patrio? Veamos el segundo efecto perverso que se aduce: la acaparaci¨®n en escasas manos del suelo urbanizado. Pues bien, en mi opini¨®n, tampoco es acertada esta apreciaci¨®n. En primer lugar, porque la legislaci¨®n valenciana obliga a acomodar el tama?o de las actuaciones urbanizadoras a la dimensi¨®n de la estructura empresarial del sector (grandes y pymes) para poner en condiciones de igualdad -de partida- a todos los operadores urbanos inmobiliarios. El urbanizador financia la actividad urbanizadora, en la pr¨¢ctica totalidad de los casos, asumiendo un porcentaje del aprovechamiento que el plan ha atribuido a los propietarios (una parte del suelo urbanizado) de valor equivalente a los costes de producci¨®n del mismo y que se define en competencia, con otros operadores, por el Ayuntamiento respectivo. Normalmente, en sectores de suelo residencial, localizados en los entornos de las principales ciudades, este porcentaje oscila alrededor del 45% del aprovechamiento total. Es decir, que en un suelo en el que en origen existen, por ejemplo, 50 propietarios "r¨²sticos" (cifra normal en los periurbanos agr¨ªcolas-urbanizables y en actuaciones de superficie media de 10 hect¨¢reas), al final del proceso existir¨¢n, como m¨ªnimo, 52 propietarios "urbanos": el Ayuntamiento con solares equivalentes al 10% del aprovechamiento (participaci¨®n p¨²blica en las plusval¨ªas generadas), el urbanizador con el 45% y los 50 propietarios con el 55% del resto del aprovechamiento. O sea, aumenta el n¨²mero de titulares de suelo. Si adem¨¢s consideramos que en la mayor¨ªa de los casos, incluso cuando el "iniciador" es una empresa media o grande, el urbanizador suele asociarse con otras dos o tres empresas a¨²n m¨¢s se divide la propiedad final del suelo urbanizado, alej¨¢ndose el efecto oligopol¨ªtico apuntado. Pero adem¨¢s, para mayores garant¨ªas, se dispone de un instrumento legal fundamental. La ley prev¨¦ plazos indisponibles para edificar los solares resultantes del proceso urbanizador, procedi¨¦ndose autom¨¢ticamente en caso de su incumplimiento, a la expropiaci¨®n o a la ejecuci¨®n forzosa de la construcci¨®n mediante concurso p¨²blico, siempre bajo control administrativo, con lo cual tambi¨¦n se impedir¨ªa, de esta forma, una eventual retenci¨®n especulativa. Conviene recordar que la legislaci¨®n valenciana pone un ¨¦nfasis singular en la funci¨®n p¨²blica del urbanismo y del planeamiento que lo desarrolla. Indudablemente, el papel de la Administraci¨®n en el nuevo proceso, adquiere mucha mayor relevancia que en el r¨ªgido modelo anterior. Por lo tanto, a partir de ahora, el poder p¨²blico asume mayor responsabilidad, exactamente las proporcionales y adecuadas a su mayor capacidad de control. Por ello el acierto en la definici¨®n de sus pol¨ªticas urban¨ªsticas concretas y de la inteligencia en la puesta en servicio de sus estrategias de desarrollo, depender¨¢ una mejor calidad urbana y la satisfacci¨®n del mandato constitucional del derecho a la vivienda y a la ordenaci¨®n racional del suelo que impida la especulaci¨®n. Afortunadamente, con el contrastado marco legislativo valenciano, con una actividad empresarial seria y solvente y siempre bajo una direcci¨®n y control p¨²blicos responsables y con las debidas cautelas que cualquier planificaci¨®n que se precie de tal debe conllevar, cada vez ser¨¢ m¨¢s dif¨ªcil mantener posiciones incompatibles con las demandas sociales y con los mandatos constitucionales correspondientes. Que as¨ª sea. Gerardo Roger Fern¨¢ndez es arquitecto y urbanista.