La burbuja inmobiliaria

Entre las reformas estructurales pendientes, la m¨¢s urgente parece la del suelo. Los datos indican que el precio de las viviendas est¨¢ disparado -hay discusiones sobre cu¨¢l es el porcentaje de subida- y puede producirse un calentamiento de este sector que, seg¨²n la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a (APCE), matar¨ªa "la gallina de los huevos de oro". Las ¨²ltimas medidas legislativas sobre el suelo fueron tomadas con el pretexto de su liberalizaci¨®n. Si despu¨¦s de aplicadas el precio de las viviendas sube tanto, s¨®lo cabe una alternativa: o no toda liberalizaci¨®n supone autom¨¢ticamente una ca¨ªda de los precios, como venden los hechiceros, o no hubo una aut¨¦ntica liberalizaci¨®n del suelo (m¨¢xime despu¨¦s de la sentencia del Constitucional que otorg¨® la mayor parte de las competencias a las autonom¨ªas y ayuntamientos), sino s¨®lo una enunciaci¨®n de la misma, m¨¦todo al que tan aficionada es esta Administraci¨®n (basta con que se mencione o se califique una reforma para que ¨¦sta se haya producido ya y pase al otro lado del balance). M¨¢s del 40% del precio de una vivienda, como promedio, corresponde al coste del suelo, porcentaje muy alto.

Si a la coyuntura de la vivienda (incremento de la demanda y de los precios) -que permite comenzar a hablar de burbuja inmobiliaria- se le unen algunas de las informaciones que proporciona la ¨²ltima Encuesta de Presupuestos Familiares, el c¨®ctel social resultante es explosivo. Espa?a es uno de los pa¨ªses en los que m¨¢s miembros de una misma familia viven en el hogar, lo que significa que hay multitud de j¨®venes que siguen sin poder acceder a una vivienda en propiedad por los prohibitivos precios que tienen. Asimismo, tres de cada diez familias tienen dificultades para llegar a final de mes con los salarios que ingresan; es decir, no disponen de capacidad de ahorro ni de endeudamiento, pese a la dr¨¢stica reducci¨®n de los tipos de inter¨¦s y a la generosidad de que han hecho gala las instituciones financieras a la hora de conceder cr¨¦ditos hipotecarios de modo masivo en los ¨²ltimos tiempos.

En la discusi¨®n sobre el precio de la vivienda, los promotores y las administraciones p¨²blicas se echan mutuamente las culpas. Los primeros entienden que el suelo es cada vez m¨¢s caro a causa de las regulaciones existentes en las comunidades aut¨®nomas y ayuntamientos; para abaratarlo sugieren una medida tan sospechosa como acabar con el actual proceso de subasta p¨²blica para la adjudicaci¨®n de los terrenos. El presidente de la APCE, Jos¨¦ Antonio Dur¨¢n, se?al¨® la pasada semana que el precio de la vivienda ha subido a un ritmo del 10% durante el primer semestre del a?o, y pronostic¨® que subir¨¢ otro tanto en lo que resta de ejercicio. "Hace un a?o pronosticamos que el aumento del precio de los pisos en 1999 estar¨ªa entre el 20% y el 25%, y, desgraciadamente, no nos hemos equivocado".

El Ministerio de Fomento mantiene que para paliar la carest¨ªa de la vivienda hay que actuar tambi¨¦n sobre el 60% restante que no corresponde al suelo: los m¨¢rgenes y el coste de los materiales de edificaci¨®n. Algunos de sus responsables acusan a los promotores constructores de contribuir al boom inmobiliario al exagerar artificialmente las subidas, para que los ciudadanos compren hoy sabiendo que si lo hacen ma?ana su vivienda ser¨¢ mucho m¨¢s cara. Este efecto anuncio multiplica la demanda y estimula la especulaci¨®n.

Coincidiendo en parte con este pron¨®stico, el servicio de estudios de Argentaria considera que el aumento del precio de la vivienda podr¨ªa experimentar una desaceleraci¨®n a partir del pr¨®ximo a?o. Su responsable, Fernando Guti¨¦rrez, entiende que continuar¨¢ el incremento de la demanda debido a la mejora del mercado laboral, a las condiciones de los cr¨¦ditos y al aumento de la renta disponible, pero al mismo tiempo habr¨¢ una disminuci¨®n demogr¨¢fica que paliar¨¢ las necesidades.

?Estar¨¢n dispuestas las formaciones pol¨ªticas mayoritarias a abordar con urgencia una nueva reforma del suelo para aumentar su cantidad teniendo en cuenta todas las cauciones urban¨ªsticas necesarias?