Los ayuntamientos, la especulaci¨®n y el precio de la vivienda MANUEL ROYES

El autor replica al ministro de Hacienda, Crist¨®bal Montoro, y argumenta que los ayuntamientos no son los responsables del precio desorbitado de las viviendas

Los ayuntamientos no somos los culpables del precio excesivo y desorbitado que tienen las viviendas en Espa?a, aunque lo diga el ministro de Hacienda, Crist¨®bal Montoro. El ministro, el pasado 18 de julio y ante la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Edificios de Barcelona, vincul¨® los altos precios de la vivienda en nuestro pa¨ªs con la "opacidad" del actual sistema de financiaci¨®n local.Y no entiendo a qu¨¦ se refiere el se?or Montoro cuando dice que "el precio de la vivienda enmascara una financiaci¨®n p¨²blica". El se?or ministro nos tendr¨¢ que explicar mejor a qu¨¦ financiaci¨®n p¨²blica se refiere, y d¨®nde cree que va a parar el dinero que, seg¨²n ¨¦l, los ayuntamientos sustraemos a los constructores y que eleva el precio de la vivienda.

Desde el gobierno del PP y, por qu¨¦ no decirlo, con la inestimable colaboraci¨®n de CiU, se intenta hacer creer a la poblaci¨®n que la vivienda es cara debido a la actuaci¨®n especulativa de los ayuntamientos, argumentando que las obligaciones que tienen los constructores de ceder de forma obligatoria a los ayuntamientos el 10% del terreno que van a urbanizar encarece el precio final de la vivienda.

Una afirmaci¨®n que es absolutamente falsa. Las cesiones obligatorias y las aportaciones de los llamados aprovechamientos, conjuntamente con el gran esfuerzo econ¨®mico y de gesti¨®n de los ayuntamientos -que son los que m¨¢s invierten en Espa?a- nos ha permitido en los ¨²ltimos 21 a?os poner al d¨ªa nuestras ciudades, dot¨¢ndolas de los equipamientos e infraestructuras necesarias. Considero de justicia proclamar la necesidad de que reviertan en los municipios las plusval¨ªas que se generan mediante las obras de urbanizaci¨®n, para que sean todas las personas, y no s¨®lo unas pocas, quienes se beneficien de ¨¦stas.

En realidad es el precio de la vivienda el que fija finalmente el valor del suelo, y no al rev¨¦s como sostiene el Gobierno. De hecho, cada vez hay m¨¢s consenso entre los expertos en atribuir el precio de la vivienda a factores de mercado; concretamente, a la capacidad de gasto de los ciudadanos. Para que nos entendamos, el precio de la vivienda se fija, en gran medida, a partir del conocimiento o la intuici¨®n que tienen los constructores del nivel m¨¢ximo de endeudamiento de las personas susceptibles de comprar una vivienda. En ¨¦pocas de bajos intereses hipotecarios, las familias con trabajo estable y unos ingresos suficientes se atreven a comprar viviendas m¨¢s caras, ya que pueden endeudarse m¨¢s, y los promotores inmobiliarios, en consecuencia, aumentan el precio final de sus promociones.

Otra de las falsedades difundidas en estos ¨²ltimos a?os por el Gobierno es que cuanto m¨¢s suelo se califique de urbanizable, m¨¢s barato ser¨¢ ¨¦ste, y por tanto tambi¨¦n la vivienda. Un supuesto absolutamente err¨®neo, ya que tanto en Espa?a como en Catalu?a hay suficiente suelo urbanizable, y uniformemente repartido, para absorber los crecimientos demogr¨¢ficos a corto, medio y largo plazo. Y hay que recordar, adem¨¢s, que en la Comunidad de Madrid, donde se ha multiplicado por cuatro el suelo urbanizable en los ¨²ltimos a?os, no s¨®lo no ha descendido el precio, sino que ha aumentado mucho m¨¢s que en el resto de Espa?a.

De esta manera, una falsedad que tendr¨ªamos que empezar a descubrir es que las medidas liberalizadoras del suelo aprobadas por el PP no han tenido ninguna incidencia sobre el abaratamiento del precio del suelo ni sobre el de la vivienda. Y en cambio, s¨ª que han supuesto un peligro para el futuro de nuestras ciudades, retrocedi¨¦ndonos a ¨¦pocas que consider¨¢bamos felizmente ya pasadas.

Por lo tanto, si los ayuntamientos no somos los culpables del incremento desproporcionado del precio de las promociones inmobiliarias, y las medidas emprendidas por el Gobierno no han surtido ning¨²n efecto, tenemos ahora que preguntarnos qu¨¦ podemos hacer para que, realmente, el precio de la vivienda no siga subiendo al ritmo actual, y provoque verdaderos descalabros en las econom¨ªas familiares.

Aunque no tengo soluciones m¨¢gicas, y creo que nadie las tiene, s¨ª que me atrevo a sugerir diversas l¨ªneas de actuaci¨®n desde mi doble condici¨®n de alcalde de Terrassa y presidente de la Diputaci¨®n de Barcelona. Dos instituciones que, pese a no tener suficientes competencias en la materia, vienen trabajando desde hace a?os en el terreno de la promoci¨®n de viviendas sociales.

Partiendo de la base de que el principal problema es el de la producci¨®n de viviendas dignas a un precio accesible para amplias capas de la poblaci¨®n, y de que estas viviendas tienen que distribuirse de forma uniforme en la ciudad, lo primero que necesitamos es que las administraciones p¨²blicas que tienen los recursos econ¨®micos (Estado y comunidades aut¨®nomas) desplieguen pol¨ªticas serias de suelo y vivienda.

Estas pol¨ªticas han de tener como objetivo principal urbanizar, es decir, convertir el suelo ya clasificado como urbanizable en solares dotados de urbanizaci¨®n. Esto, que yo propongo que lo hagan b¨¢sicamente los ayuntamientos -conjuntamente con la iniciativa privada-, requiere de instrumentos financieros espec¨ªficos, y de modificaciones del marco jur¨ªdico actual para agilizar los mecanismos de gesti¨®n urban¨ªstica.

Para conseguir los instrumentos financieros necesarios, propongo la creaci¨®n de un fondo econ¨®mico a disposici¨®n de los ayuntamientos. Para la modificaci¨®n del marco jur¨ªdico, creo que ser¨ªa importante una revisi¨®n a fondo de la ley de suelo estatal y de las normas espec¨ªficas catalanas, que permita introducir, entre otras cuestiones, la competencia de las promociones inmobiliarias, como lo es la figura del urbanizador ya probada en algunas comunidades aut¨®nomas.

Adem¨¢s, para favorecer la creaci¨®n de viviendas dignas y accesibles, es necesario crear un marco favorable para que los promotores de vivienda protegida puedan realizar su funci¨®n garantizando que los colectivos sociales m¨¢s desfavorecidos puedan acceder realmente a una vivienda en condiciones.

Y a todo lo referido hasta el momento se tienen que a?adir pol¨ªticas decididas de ayuda a la rehabilitaci¨®n de las viviendas del centro de nuestras ciudades, que han de dirigir b¨¢sicamente los ayuntamientos, pero que requieren una cobertura econ¨®mica y fiscal por parte del Estado y las comunidades aut¨®nomas.

En definitiva, la rebaja en el precio del suelo y la vivienda no pasa por trasladar las culpas a los ayuntamientos, una excusa siempre f¨¢cil, ni por desplegar nuevas medidas liberalizadoras, que se han demostrado ineficaces, sino por dar m¨¢s autonom¨ªa y recursos a los ayuntamientos para que articulen iniciativas que aseguren el acceso p¨²blico e igualitario a la vivienda. ?ste es, en mi opini¨®n, el mejor camino. ?Lo sabr¨¢ encontrar el Gobierno?

Manuel Royes es alcalde de Terrassa y presidente de la Diputaci¨®n de Barcelona