La Costa del Sol acapara la tercera parte de la inversi¨®n espa?ola en vivienda para turistas

VERANO 2000

El llamado turismo residencial vive en los ¨²ltimos a?os un auge sin precedentes en el litoral andaluz y, muy especialmente, en la Costa del Sol, donde el a?o pasado las ventas de viviendas a no residentes se estimaron en unos 240.000 millones de pesetas, seg¨²n la Asociaci¨®n de Constructores y Promotores de la Provincia de M¨¢laga. Esa cifra representa una tercera parte de la inversi¨®n total de este tipo en Espa?a.El ritmo de crecimiento es vertiginoso. En tres a?os, las inversiones de extranjeros en viviendas en la Costa del Sol se han multiplicado por tres y en el trienio 1997-1999 la actividad del sector de la construcci¨®n en la zona se increment¨® en un 30%. A lo largo de 1999, la inversi¨®n extranjera en la compra de viviendas en Espa?a ascendi¨® a 501.000 millones de pesetas, de los que 149.800 se localizaron en la costa malague?a. La inversi¨®n de los espa?oles el a?o pasado fue de 250.000 millones, de los que unos 90.000 fueron en la Costa del Sol.

Los promotores se frotan las manos con las expectativas. Una reciente encuesta de las cajas de ahorro de la vivienda de Alemania pon¨ªa de manifiesto que 836.000 familias germanas est¨¢n interesadas en comprar una vivienda en Espa?a. La Federaci¨®n de Urbanizadores y Turismo Residencial piensa en Andaluc¨ªa como "la California europea".

M¨¢laga es ya la ¨²nica provincia andaluza donde el peso del turismo residencial supera al hotelero -incluyendo en ¨¦ste los apartahoteles-. El 51% de los turistas que llegan a la Costa del Sol se alojan en viviendas, ya sean de alquiler, en propiedad, de amigos o familiares o en r¨¦gimen de tiempo compartido. Este hecho ha motivado cierta competencia entre los hoteleros y los promotores. Los primeros ven con recelo el nuevo auge de la construcci¨®n por el impacto sobre el medio ambiente y por la insuficiencia de las infraestructuras. Los hoteleros lamentan tambi¨¦n que, frente a las continuas inversiones que est¨¢n obligados a realizar en modernizaci¨®n de la planta y en promoci¨®n y comercializaci¨®n, los promotores se limitan a vender y obtener beneficios sin tener que ocuparse luego del mantenimiento.

Los promotores, sin embargo, destacan el valor a?adido que genera el turismo residencial, con una mayor capacidad de dinamizaci¨®n que el turismo hotelero. El presidente de los promotores tur¨ªsticos de M¨¢laga, Jos¨¦ Prado, enumera ventajas como la contribuci¨®n a la desestacionalizaci¨®n, la fidelizaci¨®n de un importante volumen de turistas que al tener comprada una vivienda aseguran m¨¢s visitas, la generaci¨®n de un turismo complementario por amigos y familiares -un 15% de los turistas espa?oles y un 8% de los extranjeros que llegan a Andaluc¨ªa se alojan en casas de conocidos- y su efecto sobre otros sectores econ¨®micos.

Seg¨²n Prado, "nadie deber¨ªa poner en duda la importancia de la actividad inmobiliaria tur¨ªstica, que dinamiza las regiones, es favorable para el empleo y urge como respuesta a las fuertes presiones de una demanda cada vez m¨¢s estabilizada del ciudadano centroeuropeo". El presidente de los urbanizadores andaluces, Ricardo Arranz, asegura adem¨¢s que el turismo residencial genera m¨¢s empleo que cualquier otra industria de la regi¨®n.

Diversos estudios sobre el sector destacan la relevancia del turismo residencial, pero alertan sobre los riesgos para el medio ambiente. Un informe de Hispacontrol Auditores para la Consejer¨ªa de Turismo y Deportes concluye la necesidad de "poner un cierto orden" y advierte de que "cualquier intento de crear nuevos productos tur¨ªsticos a lo largo del litoral se puede encontrar con la restricci¨®n del excesivo y, en algunos casos, desordenado crecimiento".

Una de las alternativas contempladas por la Administraci¨®n auton¨®mica es el establecimiento de planes urban¨ªsticos supramunicipales y el dise?o de planes generales tur¨ªsticos. Los problemas no se derivan s¨®lo de la excesiva ocupaci¨®n de espacios libres. El nuevo auge de la construcci¨®n est¨¢ evidenciando deficiencias de infraestructuras de comunicaciones (especialmente de acceso a las zonas tur¨ªsticas), de abastecimiento y saneamiento de agua, y de contaminaci¨®n ac¨²stica.

Los propios empresarios del sector admiten estas deficiencias. En una encuesta de la Consejer¨ªa de Turismo y Deportes, el 12% de los promotores se?alan como debilidad del sector la masificaci¨®n y el exceso de edificaci¨®n, aunque el principal problema lo identifican con las deficiencias de infraestructuras (33%).