La Ley del Suelo impulsa los grandes desarrollos urban¨ªsticos pendientes

El Ejecutivo regional, presidido por Alberto Ruiz-Gallard¨®n, quiere desatascar, mediante la Ley del Suelo -cuyo anteproyecto aprob¨® ayer el Consejo de Gobierno- las grandes operaciones urban¨ªsticas de Madrid en las que intervienen de manera crucial terrenos declarados como de servicios generales (v¨ªas de ferrocarril, parques, cuarteles, infraestructuras...) El anteproyecto de ley presentado por Ruiz-Gallard¨®n permitir¨¢ dar edificabilidad a estos suelos, algo que la anterior norma urban¨ªstica (aprobada en 1995) denegaba. Por eso, los grandes desarrollos urban¨ªsticos previstos, como la Operaci¨®n Chamart¨ªn (3,12 millones de metros cuadrados al norte de la Castellana) y la Operaci¨®n Campamento (construcci¨®n de 15.000 viviendas entre Pozuelo, Madrid y Alcorc¨®n en terrenos militares) no pod¨ªan llevarse a cabo hasta ahora.

Pero el Gobierno regional ha tasado el precio de esta modificaci¨®n: el 25% del aprovechamiento que se obtenga en cada operaci¨®n. Hasta ahora, eran ¨²nicamente los ayuntamientos los que se quedaban con una porci¨®n de los terrenos (el 10%) recalificados. En cambio, con la nueva ley, el reparto ser¨¢ muy diferente en las ¨¢reas de servicios generales: 65% para los propietarios del suelo (en el caso de la Operaci¨®n Chamart¨ªn, Renfe, y en el de Campamento, el Ministerio de Defensa), 25% para la Comunidad y un 10% para el ayuntamiento correspondiente.

El presidente de la Federaci¨®n Madrile?a de Municipios (FMM), el socialista Jos¨¦ Luis P¨¦rez R¨¢ez, mostr¨® ayer su indignaci¨®n por el proyecto. 'Es impresentable que los ayuntamientos, que somos los grandes afectados, a¨²n no lo conozcamos. Se lo hemos pedido muchas veces al Gobierno, pero jam¨¢s nos lo ha entregado', asegur¨®. P¨¦rez R¨¢ez critic¨® tambi¨¦n otro de los cambios previstos en el anteproyecto de ley: la nueva norma elimina el sistema de subasta del suelo p¨²blico y lo sustituye por el de concurso, que deja menos beneficios a las Administraciones. '?sta es la visi¨®n que Ruiz-Gallard¨®n tiene del Pacto Local: impone sus criterios y acusa a los ayuntamientos de ser los beneficiados del sistema de subasta', afirm¨® el presidente de la FMM.

Ruiz-Gallard¨®n sostiene, en cambio, que la futura ley 'introduce mecanismos para la protecci¨®n del medio ambiente y evita la retenci¨®n especulativa'.El Gobierno regional aprob¨® ayer el anteproyecto de una ley que remover¨¢ los cimientos del urbanismo madrile?o. La nueva Ley del Suelo de la Comunidad, aprobada ayer por el Consejo de Gobierno y que debe someterse ahora a alegaciones, elimina la venta de suelo p¨²blico mediante el sistema de subasta y obliga a los propietarios de terrenos recalificados a construir en ellos en un plazo de entre uno y dos a?os. La futura ley modifica as¨ª la anterior norma regional de 1995, que fue aprobada por unanimidad por todos los grupos pol¨ªticos de la Asamblea.

El nuevo texto establece como una de sus principales novedades que los promotores privados podr¨¢n construir sobre suelo de particulares si ¨¦stos se niegan a desarrollarlos, por las causas que fueren, en un plazo m¨¢ximo de entre uno y dos a?os (un a?o en suelo urbanizable y dos a?os en suelo urbanizable pero sin condiciones de desarrollo -esto es, sin que est¨¦n instaladas en el terreno las infraestructuras necesarias, como tuber¨ªas de agua, electricidad, etc-).

El presidente regional, Alberto Ruiz-Gallard¨®n, afirm¨® ayer que no se trata de una expropiaci¨®n encubierta del suelo de los particulares que no deseen construir, sino de una 'expropiaci¨®n de sus derechos' de edificaci¨®n en favor del 'inter¨¦s p¨²blico'.

Ruiz-Gallard¨®n asegura que esta medida busca que en la regi¨®n no se produzcan casos de especulaci¨®n del suelo. 'Se pretende evitar la retenci¨®n de suelo a la espera de subidas en los precios de mercado, y, si bien la ejecuci¨®n del planeamiento primero le corresponde en derecho al propietario del suelo, ¨¦ste no es exclusivo, porque prevalece el inter¨¦s general', manifest¨® el presidente. Esta figura ya existe en la Comunidad Valenciana, seg¨²n el Gobierno regional, aunque con una diferencia: no da el plazo de un a?o a los propietarios del suelo para construir. Los promotores pueden intentar urbanizar al d¨ªa siguiente de que se apruebe un plan general.

Concurso entre promotores

La nueva norma, que a¨²n debe pasar por los filtros del Consejo Econ¨®mico y Social y de la Asamblea de Madrid para su aprobaci¨®n definitiva, se?ala que los promotores deber¨¢n llegar a un acuerdo con los due?os del suelo sobre el precio que se les abonar¨¢ a cambio del derecho a construir. Si no alcanzasen ese acuerdo, el Ayuntamiento y la Comunidad determinar¨¢n el precio a pagar. Cuando sean varios los promotores interesados en construir en la parcela, un concurso p¨²blico determinar¨¢ qui¨¦n edificar¨¢ finalmente.

De todas formas, seg¨²n explic¨® ayer Ruiz-Gallard¨®n, el propietario del suelo siempre tendr¨¢ la posibilidad de recuperar sus derechos sobre el terreno, emprendiendo ¨¦l mismo su desarrollo urban¨ªstico.

El nuevo texto legal permitir¨¢ desatrancar adem¨¢s las grandes operaciones urban¨ªsticas previstas en Madrid. La denominada Operaci¨®n Chamart¨ªn (construcci¨®n de viviendas y oficinas en 3,12 millones de metros cuadrados ocupados principalmente por Renfe al norte de la Castellana) est¨¢ parada porque buena parte del suelo donde se desarrollar¨¢ (680.000 metros cuadrados) tiene la calificaci¨®n de servicios generales (v¨ªas de ferrocarril, edificios p¨²blicos...), cuyo aprovechamiento urban¨ªstico no permite la actual normativa.

En cambio, en el texto que ayer aprob¨® el Gobierno se concede edificabilidad a estos terrenos, por lo que la ampliaci¨®n de la Castellana (Operaci¨®n Chamart¨ªn), la Operaci¨®n Campamento (construcci¨®n sobre zona militar) o la recalificaci¨®n de los terrenos del aeropuerto de Barajas cuando el aer¨®dromo se traslade podr¨¢n llevarse a cabo. En Chamart¨ªn, por ejemplo, la nueva norma permitir¨¢ que sobre las v¨ªas del tren se levanten cerca de 5.000 pisos. La ley concede as¨ª a las administraciones (Ayuntamiento, Comunidad y Renfe) la obtenci¨®n de plusval¨ªas sobre un suelo que antes no val¨ªa nada.

La Ley del Suelo eliminar¨¢ tambi¨¦n el sistema de subasta de parcelas p¨²blicas. La nueva norma establece que la venta s¨®lo podr¨¢ llevarse a cabo mediante el sistema de concurso, lo que evidentemente reducir¨¢ los beneficios de las administraciones. Ruiz-Gallard¨®n justific¨® la medida como una forma de abaratar el suelo -si los promotores compran los terrenos a un precio p¨²blico pueden despu¨¦s, te¨®ricamente, vender las casas tambi¨¦n m¨¢s baratas-, si bien reconoci¨® que las arcas p¨²blicas se ver¨¢n sensiblemente da?adas. 'Pedimos a los ayuntamientos y a nosotros mismos un sacrificio en beneficio de los ciudadanos', advirti¨® Ruiz-Gallard¨®n.

El edil de Urbanismo de Madrid, Ignacio del R¨ªo, calific¨® en julio del a?o pasado, cuando se present¨® por primera vez el anteproyecto de ley, de 'discutible' que los municipios no puedan llevar a cabo subastas. La responsable de pol¨ªtica institucional de la FSM, Ruth Porta, cree que propuestas como ¨¦sta provocan 'fractura del Estado democr¨¢tico, ya que no son pactadas con los ayuntamientos ni con la oposici¨®n, sino impuestas'.

El presidente de la Comunidad destac¨® igualmente que la nueva ley obligar¨¢ a que los nuevos desarrollos urban¨ªsticos incluyan un 50% de viviendas con 'alg¨²n tipo de protecci¨®n'. La anterior ley tambi¨¦n inclu¨ªa esta obligaci¨®n, aunque no establec¨ªa que las viviendas se distribuyeran por todas las zonas de la regi¨®n, extremo que s¨ª recoge el nuevo articulado.