El precio del suelo y los ayuntamientos

No faltan voces que achacan a los ayuntamientos el encarecimiento del suelo por financiarse con la venta de terrenos y, en consecuencia, la carest¨ªa de la vivienda. Tan s¨®lo en el primer trimestre, en Euskadi, las subida de los precios fue de en un 18% para la vivienda nueva y un 34% para la de segunda mano. Por supuesto que, en Madrid y aqu¨ª, para comprar hoy un piso nuevo o de segunda mano, y pagarlo, es necesaria la totalidad de un sueldo medio durante alrededor de diez a?os. Parece, por tanto, necesario reflexionar para ver de qu¨¦ manera se corrige esta tendencia, que hace imposible que las personas con salarios medios puedan acceder a una vivienda.

La pol¨ªtica del Gobierno central de que todo el suelo sea urbanizable no ha supuesto que la vivienda reduzca su precio. Los datos con los que cuento dicen que las medidas puestas en marcha lo ¨²nico que han conseguido es hacer ganar m¨¢s dinero a los promotores. Por eso, cuando algunas personas hablan de que los ayuntamientos son los culpables de la carest¨ªa de la vivienda, no puedo por menos que indignarme. No son las administraciones locales quienes tienen la propiedad del suelo y lo encarecen, haciendo que su repercusi¨®n en el precio final de cada vivienda sea exagerada. Tampoco parece que el 10% o 15% de aprovechamiento urban¨ªstico que, por ley, corresponde a los municipios sea el culpable de la carest¨ªa.

'De poco vale la expropiaci¨®n si la valoraci¨®n del suelo se hace con los criterios del mercado'

He conocido operaciones urban¨ªsticas donde la repercusi¨®n del suelo por vivienda no superaba los cinco millones de pesetas, y en las que, para que saliese adelante, la Administraci¨®n ha tenido que asumir unas cargas urbanizadoras. Al cabo de unos pocos a?os, veo que estas viviendas tienen un precio muy parecido a las del mercado libre. Esto demuestra que el precio de la vivienda var¨ªa, ¨²nica y exclusivamente, en funci¨®n de la oferta y la demanda.

Cuando se habla de lo que nos parece caro o barato lo hacemos por comparaci¨®n. Un piso de 25 o 30 millones de pesetas para nosotros es caro, pero a otra persona le parece barato porque en su municipio cuesta entre cinco y diez millones m¨¢s. Y no se tiene en cuenta a qu¨¦ precio se pag¨® el suelo, ni cu¨¢l es el aprovechamiento, ni los gastos de urbanizaci¨®n, ni los de construcci¨®n y, a partir de todo esto, cu¨¢l es el beneficio razonable del promotor. Se me podr¨¢ decir que la Ley del Suelo y la de Valoraciones dan posibilidades de expropiaci¨®n para que la Administraci¨®n se haga con suelo suficiente y pueda ejecutar pol¨ªticas de regulaci¨®n para controlar los precios. En teor¨ªa puede hacerse, pero s¨®lo en teor¨ªa, porque, puesta en marcha la maquinaria expropiatoria, son los Jurados de Expropiaci¨®n -un tribunal presidido por un juez- quienes fijan el valor de esos suelos; y lo hacen con criterios que, amparados en la ley, toman los datos del mercado inmobiliario.

No es posible que el valor residual de suelo salga de aplicar el beneficio que toda iniciativa privada lleva consigo. El suelo bruto lo pagamos a precios muy parecidos tanto los agentes privados como los p¨²blicos; por lo tanto, no parece razonable que se siga manteniendo la actual formula de c¨¢lculo. Porque todos conocemos que est¨¢n aflorando en el mercado recursos econ¨®micos que han elevado los precios de manera artificial. Desconozco si es el efecto euro u otro, pero la realidad es que algunos est¨¢n obteniendo unas plusval¨ªas por encima de lo razonable y otros sufrimos las consecuencias. Por supuesto, los primitivos propietarios de suelo no ver¨¢n una peseta m¨¢s de la que cobraron al venderlo.

De poco sirve que un ayuntamiento ponga como ejemplos, ante un Jurado de Expropiaci¨®n, operaciones de compra por mutuo acuerdo con una posterior urbanizaci¨®n y construcci¨®n desde una sociedad p¨²blica. Al final, vale m¨¢s el criterio de quienes integran el Jurado de Expropiaci¨®n, tomado sobre las cifras, especulativas, del mercado. No tengo duda del papel que en este tribunal tiene su presidente, que cumple con su cometido ejerciendo de lo que es, de juez. En cuanto a los representantes del Gobierno vasco y de la administraci¨®n expropiante, est¨¢ claro que van a defender el inter¨¦s general. El notario, por su parte, parece que debe ser neutral y, respecto al resto de miembros -C¨¢mara Agraria, C¨¢mara de la Propiedad Urbana, C¨¢mara de Comercio, colegio profesional u organizaci¨®n empresarial-, que act¨²an seg¨²n la naturaleza de los bienes o derechos objeto de la expropiaci¨®n, son portavoces de ¨®rganos integrados por representantes de intereses privados y, por tanto, parece claro a qui¨¦n van a defender.

Pero el problema no viene tanto de la composici¨®n del jurado como de los criterios por los que se gu¨ªa. Los jurados de expropiaci¨®n deber¨ªan utilizar baremos diferentes a los del mercado para que no primaran m¨¢s los intereses particulares que el general. Todos deber¨ªamos reflexionar sobre cu¨¢les deben ser esos criterios. Es urgente que el Gobierno vasco lleve adelante iniciativas legales, que pongan coto al desenfreno en los precios, tanto de las viviendas y locales como del suelo. Si no se hace as¨ª, me temo que las pol¨ªticas de vivienda e industriales se van a ir al traste. Las comunidades aut¨®nomas pr¨®ximas a nosotros tienen, al parecer, otros criterios, para valorar el suelo, ya que lo ofrecen a unos precios con los que no podemos competir.

La multiplicaci¨®n del coste del suelo puede llevar a que las administraciones y sociedades p¨²blicas se cuestionen la viabilidad de muchas actuaciones. No podemos gastar m¨¢s de lo que tenemos. Del mismo modo que a un ciudadano le resulta imposible adquirir una vivienda, a un ayuntamiento puede resultarle inabordable, por ejemplo, hacer un parque en un sitio c¨¦ntrico.

F. Alberto Buen Lacambra (PSE-EE) es alcalde de Ir¨²n.