Muchos solares, en pocas manos y sin viviendas protegidas

La ley valenciana 6/1994 Reguladora de la Actividad Urban¨ªstica (LRAU), aprobada hace siete a?os por los socialistas, ha permitido desde entonces que los agentes urbanizadores (la novedosa figura legal copiada por otras autonom¨ªas que define a los promotores adjudicatarios de parcelas de suelo urbanizable para su desarrollo) hayan ejecutado casi 1.500 programas para el desarrollo de actuaci¨®n integrada (PAI), es decir millar y medio de porciones de terreno se han a?adido a la trama urbana de los municipios divididas en solares acondicionados y acordes al deseo de los ayuntamientos.

En total, m¨¢s de 3.000 hect¨¢reas de la Comunidad Valenciana se han convertido en ciudad, o en solares dotados de calles, alcantarillado, electricidad y sistemas de telecomunicaci¨®n, al calor de esta norma. La ley elaborado en su d¨ªa por Gerardo Roger y Luis Casado, directores generales de la Vivienda y de Urbanismo, respectivamente, durante la ¨²ltima legislatura socialista, pretend¨ªa ordenar la creaci¨®n de nuevos barrios de forma coordinada entre la administraci¨®n p¨²blica y la promoci¨®n privada, para que no se volviera a repetir la estampa de barrios sin asfaltar o con d¨¦ficit de infraestructuras de servicios y espacios comunes.

Sin embargo, el hecho de que parte de la iniciativa de urbanizar pasara a manos privadas, es decir una labor p¨²blica convertida en actividad empresarial retribuida (tanto los costes como el margen de beneficio), ha desatado durante los ¨²ltimos a?os numerosas cr¨ªticas. Cr¨ªticas que se han multiplicado desde mediados de diciembre, cuando el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la Comunidad Valenciana remiti¨® al Tribunal Constitucional un auto en el que cuestiona la legalidad de la figura del agente urbanizador. A ra¨ªz de un contencioso interpuesto por los propietarios de unos terrrenos destinados a desarrollar un PAI en Alzira, el TSJ planteaba la duda de que el agente urbanizador, como adjudicatario de un concurso p¨²blico para ejecutar un programa urban¨ªstico, deber¨ªa cumplir las mismas exigencias que debe lucir un contratista seg¨²n la Ley de Contratos de las Administraciones P¨²blicas. Es decir, deber¨ªa acreditar, mediante unas compleja tramitaci¨®n, su solvencia econ¨®mica y una capacidad t¨¦cnica demostrada.

El TSJ tambi¨¦n cuestion¨®, adem¨¢s de los sistemas de informaci¨®n p¨²blica de los concursos y los procedimientos para adjudicarlos, que los ayuntamientos s¨®lo establezcan las bases orientativas de los PAI y sean los promotores quienes finalmente propongan (en rara ocasi¨®n se modifican sus programas) el modelo de barrio a crear.

La quejas son muchas. Seg¨²n la firma Abogados Inmobiliarios (Inmoley), al menos hay 83 escritos judiciales que se han amparado en el auto del TSJ para solicitar la paralizaci¨®n de PAI hasta que el Constitucional resuelva el espinoso asunto. Incluso en Castell¨®n se ha creado una asociaci¨®n de damnificados que critican que una empresa act¨²e sobre terrenos de los que no es propietaria. Alegan que son muchos los casos en que se han aglutinado en una agrupaci¨®n de inter¨¦s urban¨ªsticos para optar a ejecutar un programa pero que siempre pierden los concursos en favor de los mismos promotores. Lo cierto es que, por lo menos en las grandes urbes, toda la reserva de suelo urbanizable est¨¢ en manos de unos pocos constructores.

Por su parte, el secretario general de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de la Provincia Valencia, Benjam¨ªn Mu?oz, ya ha criticado que detr¨¢s del auto del constitucional y de las denuncias de los propietarios est¨¢ la 'oscura mano' de los que m¨¢s se beneficiar¨ªan de una resoluci¨®n contraria a la LRAU: a su juicio, los contratistas del Estado, que podr¨ªan entrar as¨ª en exclusiva en el negocio de la construcci¨®n de ciudades.

La pol¨¦mica del agente urbanizador tiene otros frentes. Por ejemplo las denuncias de que algunos adjudicatarios de PAI hacen acopio de suelo sin urbanizarlo para especular, pr¨¢ctica que la asociaci¨®n de promotores, partidaria de cumplir los plazos, ya ha criticado.

Adem¨¢s, por lo menos en las grandes ciudades, la norma se ha visto ineficaz para la construcci¨®n de viviendas protegidas. El paradigma es Valencia, donde el ayuntamiento ha adjudicado PAI para construir 35.000 viviendas sin exigir, como hacen otras autonom¨ªas y algunos municipios valencianos que entre el 20% y el 50% de las viviendas sean de protecci¨®n oficial (VPO). Los promotores beneficiarios alegan ahora que no son 'hermanitas de la caridad' y, que dado el precio del suelo, no construir¨¢n VPO si el plan de la vivienda no eleva el precio por metro cuadrado asignado a ¨¦stas a niveles de las ¨¢reas metropolitanas de Madrid y Barcelona. Y acusan al consistorio de subastar a precios desorbitados para viviendas libres las parcelas que le han cedido, legal y obligatoriamente, en vez de destinarlas a casas protegidas.

Mientras resuelven los tribunales, los socialistas, que redactaron la ley, recuerdan al Consell que tendr¨ªa que solventar los flecos de la norma y a los ayuntamientos que deben insistir en la transparencia de los concursos y en establecer claramente los criterios para el desarrollo de los barrios, por supuesto, reservando suelo para viviendas protegidas. Por su parte, el Consell, en manos del PP, que ha hecho suya la ley, se apresta a defenderla en los tribunales, aunque no descarta hacer mejoras.