El Banco de Espa?a afirma que la vivienda ha subido el 48% en tres a?os

La compra de una vivienda resulta cada vez m¨¢s costosa. El precio de los pisos se ha incrementado un 48% entre finales de 1998 y 2001, seg¨²n los datos del Banco de Espa?a, que advierte adem¨¢s de que no existen 'signos claros de desaceleraci¨®n en su ritmo de avance'. El Gobierno reitera que la carest¨ªa de este bien esencial se frenar¨¢ en los pr¨®ximos meses. Pero la preocupaci¨®n del Estado por facilitar el acceso a una vivienda asequible disminuye. Las viviendas protegidas han pasado de representar el 60% de las nuevas construcciones hace 20 a?os a s¨®lo un 10% en la actualidad.

Se construye m¨¢s que nunca (medio mill¨®n de viviendas al a?o entre 1999 y 2002, muy por encima de la demanda real de nuevos hogares), se vende m¨¢s caro (un 15% en el ¨²ltimo a?o) y apenas se alquila (s¨®lo un 9% del total). ?sta es la radiograf¨ªa del mercado de la vivienda que dibuja el Servicio de Estudios del Banco de Espa?a en su ¨²ltimo Bolet¨ªn Econ¨®mico, correspondiente a septiembre. Un fen¨®meno que se explica por una combinaci¨®n de bajos tipos de inter¨¦s y facilidades fiscales que alientan a la compra, un alza del precio del suelo que encarece los pisos y el incremento en la adquisici¨®n de segundas viviendas.

Esta fase expansiva del mercado inmobiliario se inici¨® en 1997 y 'las subidas de precios se han producido de forma generalizada en todo el territorio espa?ol', se?ala el Banco de Espa?a, que en su cap¨ªtulo de vivienda recoge datos hasta el a?o pasado. Desde el cuarto trimestre de 1998 hasta los ¨²ltimos tres meses de 2001, el precio se increment¨® un 48%, uno de los encarecimientos 'm¨¢s pronunciados', se?ala el bolet¨ªn, de los registrados en los pa¨ªses de la OCDE.

Esta escalada est¨¢ en la l¨ªnea de los ¨²ltimos datos del Ministerio de Fomento, que arrojan una subida de precios interanual del 15,4% en el primer trimestre, echando por tierra las previsiones m¨¢s optimistas que hablaban de una reducci¨®n de precios. Teor¨ªa en la que insisti¨® ayer el director general de la Vivienda, Fernando Nasarre, que afirm¨® en Lerma (Burgos) que los precios se relajar¨¢n en los pr¨®ximos meses, informa Efe.

Pero lo cierto es que las alternativas son reducidas para aquellas familias que no pueden permitirse comprar un piso en el mercado libre, m¨¢s de un tercio de la poblaci¨®n, seg¨²n datos del sector. Las viviendas de protecci¨®n oficial (VPO), las destinadas a las rentas m¨¢s bajas, que se estructuran en torno a planes oficiales que contemplan ayudas a la compra y fijan un precio m¨¢ximo de venta, no viven su mejor momento. S¨®lo el 10% de las nuevas construcciones corresponden a esta categor¨ªa en la actualidad, frente al 60% de los a?os ochenta, lo que supone una 'notable p¨¦rdida de peso', se?ala el Banco de Espa?a.

Escasez del alquiler

Tampoco el alquiler es alternativa, puesto que apenas supone el 9% del parque de viviendas en Espa?a y, aunque el nuevo IRPF contempla fuertes deducciones para el casero (de hasta el 60%) con el objetivo de promover que alquile su propiedad, no se incluyen beneficios fiscales para el inquilino. 'La regulaci¨®n fiscal, pese a haberse modificado algo a lo largo del tiempo, sigue primando la adquisici¨®n sobre el alquiler', apunta el informe. En este sentido, el Banco de Espa?a advierte de que la escasez de viviendas en alquiler puede fomentar 'un inadecuado funcionamiento' de la oferta del mercado residencial que puede tener implicaciones en 'la movilidad laboral y los costes salariales'.

Y es que, a pesar de que los tipos de inter¨¦s est¨¦n en m¨ªnimos hist¨®ricos, el esfuerzo de las familias para el pago de la hipoteca ha repuntado en los ¨²ltimos a?os y absorbi¨® un 36% del salario medio en 2001, 10 puntos porcentuales por encima de la tasa de 1999, seg¨²n la instituci¨®n.

La cuesti¨®n es por qu¨¦ los precios se empe?an en subir a pesar de las 500.000 viviendas anuales que se han construido entre 1999 y el a?o pasado, un r¨¦cord. El Banco de Espa?a se?ala que entre el a?o pasado y el anterior se construyeron, de media, un 152% m¨¢s de las viviendas 'estrictamente necesarias' para satisfacer la demanda de nuevos hogares.

Entre los factores determinantes de la escalada persistente de los precios, adem¨¢s de los incentivos fiscales y los bajos tipos de inter¨¦s, el informe apunta a las rigideces en la normativa urban¨ªstica, que 'limitan la oferta del suelo, al tiempo que su disponibilidad como suelo edificable sigue siendo lento, complejo e incierto'. Se detecta, adem¨¢s, un aumento de la demanda de viviendas secundarias, sobre todo en el litoral y las islas. Parte de ella proviene de residentes en el exterior, ya que los datos de la balanza de pagos sobre la inversi¨®n extranjera en inmuebles muestran un crecimiento medio anual del 31% en los ¨²ltimos ocho a?os.