El coste del suelo de nuevos barrios como Sanchinarro se multiplica por 6 desde 1996

Madrid agota su suelo urbanizable. Sus ¨²ltimas reservas, los PAU (Planes de Acci¨®n Urban¨ªstica), han sido copados por promotoras bajo una fiebre especuladora que hace que valgan ya m¨¢s que solares c¨¦ntricos. El precio del metro de los PAU o nuevos barrios del norte como Sanchinarro se ha multiplicado por seis desde 1996. El coste del suelo supone hoy el 44% del precio final de una vivienda, frente al 31% que supon¨ªa cuando Jos¨¦ Mar¨ªa ?lvarez del Manzano lleg¨® a la alcald¨ªa, en 1991. Son datos de la consultora Grupo I, que ha estudiado la evoluci¨®n del suelo en Madrid.

El informe plantea como una de sus primeras conclusiones el agotamiento del suelo en Madrid. 'Las bolsas de suelo se est¨¢n agotando y apenas quedan grandes actuaciones para desarrollos inmediatos. Tan s¨®lo los PAU y las UZPS (grandes ¨¢reas de terreno ya recalificadas por el Ayuntamiento) pueden ser considerados como tales, pero apenas queda en ellos suelo en los que no hayan tomado posiciones ya las promotoras'. El imparable ascenso del precio del suelo madrile?o, seg¨²n estos analistas, s¨®lo podr¨ªa haber conocido un freno: la aplicaci¨®n de la nueva Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. Pero la consultora considera casi nula su efectividad: 'Va a afectar poco al t¨¦rmino municipal de la capital, que est¨¢ pr¨¢cticamente agotado'.

El informe critica la nueva normativa de la Comunidad sobre viviendas protegidas en r¨¦gimen de alquiler: 'Dado que la ley permitir¨¢ cambiar el r¨¦gimen de las mismas a libres en el plazo relativamente corto de 10 a?os, facilitar¨¢ encontrar a las promotoras una nueva bolsa de negocio. Comprando suelo a precio de VPP [vivienda de promoci¨®n p¨²blica], acogi¨¦ndose a las ayudas propias de la vivienda protegida y alquilando durante 10 a?os, pueden vender posteriormente las viviendas a precio libre o mantener el alquiler, pero ahora a precio de mercado. De esta manera, el aumento de patrimonio que tradicionalmente obten¨ªan hasta ahora los compradores de viviendas protegidas puede ser obtenido por las promotoras, que, de apostar por este claro negocio, sacar¨¢n al mercado una gran bolsa de viviendas protegidas en r¨¦gimen de alquiler'.

El informe, que data de febrero pasado, afirma, al hilo de la concesi¨®n de las primeras licencias de los PAU, que son un ejemplo de que 'no necesariamente el suelo en manos privadas se gestiona m¨¢s r¨¢pidamente', y recuerda que estos puntos de expansi¨®n urban¨ªstica se dieron como una respuesta a la suspensi¨®n de licencias en Madrid que requiri¨® la revisi¨®n del Plan General de Ordenaci¨®n Urbana (PGOU) entre 1995 y 1997. Pero desde aquellos a?os los precios de los PAU no hicieron otra cosa que subir.

'Gran subida'

'La gran subida de sus precios se produjo durante su desarrollo, coincidiendo los principales hitos urban¨ªsticos (aprobaci¨®n del Plan General, de los planes parciales, proyectos de compensaci¨®n, comienzo de las obras de urbanizaci¨®n) con los incrementos de precios de los mismos. En este sentido cabe destacar c¨®mo Sanchinarro, cuyas obras de urbanizaci¨®n fueron las primeras en comenzar, tuvo una fuerte subida de precios que ha sido posteriormente compensada por la imparable subida de Las Tablas y Montecarmelo'.

El informe ahonda en las causas de este galopante crecimiento de precios. 'Aunque no puede hablarse de ralentizaciones del proceso urban¨ªstico, lo cierto es que la complejidad de ¨¦ste (problemas de gesti¨®n, de resoluci¨®n de problemas ecol¨®gicos o de tr¨¢fico, servidumbres de aeropuertos cercanos), unida a la necesidad de espaciar la salida [al mercado] de las viviendas para no caer en autocompetencia (que hubiera sido la ¨²nica posibilidad para que hubieran bajado los precios de las viviendas), ha hecho que no hubiera un inter¨¦s real en acelerar este proceso urban¨ªstico de los PAU [nuevos barrios]'.

Tan s¨®lo la afluencia de suelo nuevo tras la aprobaci¨®n del Plan General de Ordenaci¨®n Urbana de Madrid en 1997 pali¨® en alguna medida esta demanda, pero dur¨® poco, seg¨²n los autores del informe, ya que coincidi¨® con el momento de mayor demanda de viviendas (y por tanto de suelo) entre 1999 y 2001.

El estudio destaca que los PAU, nacidos como alternativa al agotamiento del suelo c¨¦ntrico, ya tienen un valor igual, cuando no superior, a ¨¦ste. El metro cuadrado del PAU de Carabanchel cuesta ya m¨¢s que el metro cuadrado del casco hist¨®rico de Carabanchel. El PAU de Vallecas tiene un precio por metro cuadrado superior al casco de Vallecas. Pero m¨¢s llamativo resulta que el precio de los PAU del norte (Las TAblas, Sanchinarro y Montecarmelo) supera no ya a los del propio Fuencarral, sino a terrenos c¨¦ntricos como Retiro, Salamanca-Fuente del Berro o Moncloa-Aravaca. El r¨¦cord lo bate Sanchinarro, que supera incluso los precios de las zonas m¨¢s caras madrile?as, como Chamber¨ª o Moncloa. S¨®lo el metro cuadrado en Arturo Soria, Chamart¨ªn o en el coraz¨®n del barrio de Salamanca es m¨¢s caro.

El Ayuntamiento de Madrid, lejos de combatir este encarecimiento de los precios del suelo en el municipio, ha aportado su granito de arena. 'Las subastas de suelo, un m¨¦todo que el Ayuntamiento se niega a dejar de usar pese a las cr¨ªticas de los promotores, han contribuido mucho a estas subidas de precio. Es de esperar que la aplicaci¨®n de la nueva Ley del Suelo de la Comunidad, que proh¨ªbe las subastas de suelo p¨²blico, contribuya a detener esta tendencia'.

Por unas y otras razones, 'el precio del suelo en Madrid viene subiendo ininterrumpidamente en torno al 10% anual desde hace cuatro a?os, pese a la gran cantidad de suelo disponible que puso en marcha el nuevo PGOU de 1997'. El precio medio del suelo en Madrid ha crecido cerca de un cien por cien desde 1996. Pero el incremento de precios en los nuevos territorios aportados por los PAU ha superado incluso estas marcas.

El precio del metro cuadrado de los PAU del norte desde 1996 ha subido un 519%. El aumento es de un 614% en Sanchinarro. El crecimiento es de un 443% en el PAU de Carabanchel, y de un 368% en el PAU de Vallecas.

Las maniobras especulativas tambi¨¦n afectan al centro de Madrid. El informe cita que en Chamart¨ªn se han producido operaciones de suelo por encima de los 3.000 euros por metro cuadrado, y en Arturo Soria por 2.100 euros.

De hecho, el dibujo que plantea este informe es que en la almendra central y el noroeste ya pasa de 900 euros el metro cuadrado; el noreste se acerca a esta cantidad; el sur roza los 600 euros, y el sureste de la M-40 se muestra estable por encima de los 385 euros por metro cuadrado.