El Gobierno recuperar¨¢ en la Ley del Suelo una figura para evitar la especulaci¨®n

El proyecto de ley de Suelo que ultima el Departamento de Vivienda recupera la figura legal del agente urbanizador, un instrumento que permite adecuar solares y ponerlos en el mercado perfectamente parcelados y preparados para acoger la construcci¨®n de pisos sin necesidad de ser el propietario. Ello evita la especulaci¨®n sobre los terrenos que tanto encarece el precio final de la vivienda. La previsi¨®n de la consejer¨ªa que encabeza Javier Madrazo es presentar el proyecto de ley en el Parlamento durante el primer trimestre del pr¨®ximo a?o.

En la actualidad, Euskadi es una de las pocas comunidades espa?olas que a¨²n no cuenta con Ley de Suelo. Las autonom¨ªas m¨¢s retrasadas al respecto, como Andaluc¨ªa o Galicia, ya est¨¢n tramitando en sus respectivos parlamentos los proyectos de ley. La inclusi¨®n del agente urbanizador es una constante en todas las normas, desde que la Ley de Suelo de Valencia, aprobada en 1994, lo introdujese por primera vez.

La primera consecuencia pr¨¢ctica de la puesta en marcha del agente, que siempre act¨²a bajo control p¨²blico, es que se pondr¨¢ m¨¢s suelo urbanizado en el mercado, con lo que se podr¨¢n construir m¨¢s viviendas e intentar as¨ª equilibrar la oferta y la demanda. El anterior consejero de Vivienda, Patxi Ormazabal (EA), ya dej¨® un borrador de ley de Suelo donde aparec¨ªa esta figura, pero ese documento ha sido reelaborado por el equipo de IU.

A diferencia de lo que ocurre en el resto del mundo occidental, Espa?a cuenta con un sistema urban¨ªstico muy singular. Los ¨²nicos que pueden transformar un suelo urbanizable en urbanizado, es decir, dejar un solar listo para que se puedan construir en ¨¦l viviendas, son la administraci¨®n por gesti¨®n directa y a trav¨¦s de la expropiaci¨®n o los propietarios de los terrenos. La consecuencia es que se urbaniza muy poco porque, en la mayor¨ªa de las ocasiones, los propietarios de un terreno no son promotores, sino que se trata de ciudadanos que nada tienen que ver con el negocio inmobiliario. Por lo tanto, todos deben ponerse de acuerdo y asociarse para promover una actuaci¨®n urban¨ªstica.

Por otra parte, la expropiaci¨®n resulta gravosa para la administraci¨®n porque la ley espa?ola obliga a compensar a los due?os de los terrenos con el aprovechamiento urban¨ªstico que en el futuro se puede sacar de ese solar y no por el valor que en ese momento tiene, que al tratarse por lo general de terrenos r¨²sticos, es muy bajo. En los pa¨ªses europeos, puede participar en la urbanizaci¨®n de un solar un promotor que no es due?o del terreno a trav¨¦s de un concurso promovido desde la administraci¨®n.

El sistema tradicional espa?ol ha derivado en una situaci¨®n de monopolio de los propietarios: unos porque retienen el suelo por especulaci¨®n y otros porque no saben c¨®mo desarrollar una actuaci¨®n urban¨ªstica, ha terminado por ser ineficaz. La aparici¨®n del agente urbanizador pretende terminar con esto.

El profesor de Urbanismo de la Universidad Polit¨¦cnica de Valencia y padre de la Ley de Suelo valenciana, Gerardo Roger, es una de las personas que mejor conocen el funcionamiento del agente urbanizador, ya que ¨¦l fue director general de Urbanismo de la Generalitat valenciana de 1990 a 1995, cuando apareci¨® la figura

Desbloquear el sistema

'Los planeamientos urban¨ªsticos', explica Roger, 'depend¨ªan hasta la entrada en vigor de la ley de los ayuntamientos o de que los propietarios del suelo se pusieran de acuerdo. Ahora, no hace falta ser propietario para urbanizar el suelo. Un promotor puede tener suelo o no, pero se puede convertir en agente urbanizador y presentar una propuesta de urbanizaci¨®n de toda una zona al ayuntamiento correspondiente. El agente es una especie de delegado p¨²blico de la administraci¨®n y en su nombre ejecuta las obras de urbanizaci¨®n y pasa los costes a los propietarios, que al final reciben las parcelas edificables'.

Seg¨²n Roger, la presencia del agente permite desbloquear el sistema urban¨ªstico, que antes quedaba en manos de los propietarios, al introducir la competencia bajo control p¨²blico. 'Ahora el due?o que quiera especular con su suelo urbanizable no podr¨¢ porque, o lo urbaniza ¨¦l, o se lo urbaniza un tercero'. El profesor asegura que esta f¨®rmula permite transformar un suelo urbanizable en urbanizado en un plazo de cuatro a?os, muy lejos de los doce del sistema tradicional. En Valencia, los precios de la vivienda no han bajado desde que aprob¨® su ley, pero al menos han subido menos que en la media del resto de las comunidades.

Sin embargo, en la experiencia valenciana no todo han sido ventajas. A diferencia de Euskadi, en Valencia no existe una ley que fije la obligaci¨®n de un cupo prefijado de construcci¨®n de protecci¨®n oficial. En el Pa¨ªs Vasco ese porcentaje es del 65%, el m¨¢s alto de toda Espa?a. Roger indica que no se estableci¨® ning¨²n porcentaje porque cuando entr¨® en vigor la ley valenciana 'se constru¨ªa hasta un 40% de VPO'. Pero el porcentaje empez¨® a caer hasta el 6% actual y ni promotores ni ayuntamientos se sienten en la obligaci¨®n de subir la cuota. 'Deber¨ªa plantearse por ley fijar un porcentaje' y tambi¨¦n, dice, establecer criterios que obliguen a una cierta homogeneidad en la construcci¨®n.