Hipotecas a precio de saldo

El ¨ªndice euribor, principal referencia para fijar el tipo de los pr¨¦stamos hipotecarios a inter¨¦s variable, est¨¢ en m¨ªnimos hist¨®ricos. Tras la decisi¨®n del BCE de recortar el precio del dinero en medio punto, su cotizaci¨®n se acerca al 2%. La tentaci¨®n para el particular de ampliar el importe de su hipoteca es alta -su coste es m¨¢s bajo que nunca- pero los expertos advierten de que hay que mantener la prudencia y que a medio plazo los tipos pueden volver a subir.

Los titulares de hipotecas pueden suscribir desde hace unos d¨ªas un seguro que les cubra del riesgo de variaci¨®n de los tipos de inter¨¦s

Nunca las hipotecas han estado tan baratas. El euribor marc¨® en mayo un m¨ªnimo hist¨®rico del 2,25% y en junio se acerca al 2%. Una situaci¨®n que invita a los titulares de hipotecas a ampliar sus cr¨¦ditos, pero que comporta al tiempo un grave riesgo para quien as¨ª proceda. Aunque no a corto plazo, los tipos de inter¨¦s pueden subir y con ellos las letras hipotecarias.

El Banco de Espa?a lleva meses dejando clara su preocupaci¨®n por el nivel de endeudamiento de los hogares espa?oles, que supera el 80% de la renta disponible de los hogares. El Gobierno, haci¨¦ndose eco de esta preocupaci¨®n, aprob¨® hace unos d¨ªas un real decreto ley, en el que se obliga a bancos y cajas de ahorros a informar a sus clientes hipotecarios de tipo variable de la posibilidad de suscribir un contrato de cobertura (un tipo de seguro) que cubra el riesgo de variaci¨®n de tipos de inter¨¦s.

Un seguro voluntario

Los particulares podr¨¢n decidir qu¨¦ nivel de euribor est¨¢n dispuestos a asumir para cada importe concreto y durante un plazo preestablecido. Si la referencia hipotecaria utilizada sobrepasase este nivel, ser¨ªa la entidad la que abonara la diferencia de importe en cada cuota mensual. En ning¨²n caso ser¨¢ obligatorio para los particulares suscribir un contrato de este tipo.

El precio de este seguro var¨ªa en funci¨®n del importe de la hipoteca, de su plazo y del l¨ªmite m¨¢ximo que se imponga al euribor. A juicio de la Confederaci¨®n Espa?ola de Cajas de Ahorros (CECA), el precio de una cobertura (cap, en la terminolog¨ªa financiera) para una hipoteca media de 200.000 euros a 15 a?os es del 3% del importe financiado para un tope del euribor en el 5%; del 1,5% para un tope del 6%, y del 1% para un tope del 7%.

En cualquier caso, la mejor forma de prevenir un posible cambio de tendencia en los tipos de inter¨¦s hipotecarios es que los particulares, antes de suscribir un cr¨¦dito para adquisici¨®n de vivienda, tengan claro su capacidad real de pago mensual, ahora y en el futuro.

Una vez determinada esta cantidad -600, 700, 800 euros al mes-, los particulares tienen dos opciones, ambas con sus ventajas e inconvenientes. Elegir una u otra depender¨¢ b¨¢sicamente del precio de la vivienda que se desee adquirir. La primera de estas posibilidades es endeudarse durante el menor tiempo posible. Por ejemplo, a un plazo de 15 a?os. La segunda, alargar el plazo hasta el m¨¢ximo permitido por el banco o la caja de ahorros. Por ejemplo, a 35 a?os.

Decidir endeudarse a un plazo de 15 a?os tiene como principal inconveniente que la financiaci¨®n que se recibir¨¢ (a cambio de pagar esa letra determinada) puede bien no resultar suficiente, bien no permitir adquirir la vivienda que se desea. Las ventajas de elegir esta opci¨®n son de dos tipos. La primera es que los gastos que, por formalizaci¨®n de hipoteca, habr¨¢ que asumir ser¨¢n los m¨¢s bajos. La segunda, que, el pr¨¦stamo costar¨¢ menos dinero. En definitiva, al banco o caja de ahorros se le pagar¨¢ menos.

Decidir endeudarse a un plazo de 35 a?os tiene como ventaja m¨¢s evidente que la financiaci¨®n que se recibir¨¢ puede permitir, al contar con el dinero preciso, adquirir la vivienda que se desea. Los inconvenientes de elegir esta opci¨®n son dos: aumentan los gastos de formalizaci¨®n de hipoteca y se eleva considerablemente el coste del pr¨¦stamo, que puede llegar a representar m¨¢s del 50% del importe inicial de la hipoteca.

En cualquier caso, hoy por hoy, la oferta hipotecaria espa?ola es ampl¨ªsima. Las entidades ofrecen cr¨¦ditos para adquisici¨®n de vivienda de todo tipo: a tipo de inter¨¦s variable o fijo, mixtos, que financian el 100% del valor de adquisici¨®n, de tipo revolving (permiten disponer del saldo amortizado del pr¨¦stamo para otras finalidades distintas a la propia compra de la vivienda), otras en las que s¨®lo se pagan intereses en sus primeros a?os de vida, con seguro incorporado (de amortizaci¨®n o de paro), a la construcci¨®n de la propia vivienda, para profesionales o aut¨®nomos... Es complicado, por tanto, definir cual es la "mejor hipoteca", dado que unas se adaptan mejor que otras a las circunstancias y necesidades de cada particular.

A pesar de ello, y teniendo en cuenta que m¨¢s del 90% de las hipotecas que se firman en Espa?a se suscriben a tipo variable y financian el 80% del valor de tasaci¨®n de la vivienda (oferta m¨¢s tradicional y com¨²n), s¨ª que se puede hablar, en este segmento, de las "hipotecas m¨¢s baratas" del mercado.

Desde hace ya unos a?os, Internet da los mejores precios, no s¨®lo en los intereses iniciales (muchas entidades marcan sus tipos de inter¨¦s desde el primer momento en relaci¨®n al euribor), entre el 2,75% y hasta el 4,75%, sino en las revisiones posteriores. Los diferenciales que se aplican, que se suman, al euribor oscilan entre un m¨ªnimo de 0,4 puntos y un m¨¢ximo del 0,85%, seg¨²n que las entidades ampl¨ªen m¨¢s o menos el importe de los cr¨¦ditos.

De salida, tan s¨®lo Barclays y Bankinter ofrecen, a trav¨¦s de sus oficinas, condiciones similares (euribor m¨¢s 0,45 puntos desde el primer momento en el primer caso y entre 0,35 puntos y 0,75 puntos, seg¨²n la vinculaci¨®n del cliente, en el segundo).