La burbuja, inmobiliaria, tramposa

??Ay burbuja!! ?Hay burbuja? No lo creen as¨ª los intereses corporativo-inmobiliarios. El aviso del Banco de Espa?a de que se produjera un "ajuste brusco" en la vivienda y el ?resbal¨®n? de Rato de aceptar "responsabilidades pol¨ªticas" en el encarecimiento de los pisos (EL PA?S, 3 de octubre del 2003) sirvi¨® de detonante y provoc¨® un aut¨¦ntico reguero de declaraciones "matizando" lo de las responsabilidades. Rato dixit dos d¨ªas despu¨¦s que 550.000 viviendas al a?o no son suficientes porque hay una fuerte demanda que es la que encarece la vivienda, y, por supuesto, el sector se aprest¨® a negar la existencia de la dichosa burbuja.A nivel local, el inefable Juan Bautista Soler discrepaba del Banco de Espa?a negando la sobrevaloraci¨®n de la vivienda y, de paso, nos regalaba los o¨ªdos -de nuevo- afirmando sin empacho que "en la construcci¨®n ya no existe el dinero negro" (EL PA?S, 5 de octubre del 2003). Pero el Banco de Espa?a insist¨ªa (EL PA?S, 8 de octubre del 2003) y hab¨ªa que tranquilizar los ¨¢nimos e inmunizarse contra la alarma social generada por titulares tan poco oportunos como el de Cinco D¨ªas: "Miedo a la Burbuja" (11 de octubre del 2003).

Se inici¨® la carrera a ver quien sedaba mejor al paciente. Desde la propia "academia" se negaba la existencia de la burbuja (Paloma Taltavull. EL PA?S, 19 de octubre): "No hay indicios de la existencia de una bolsa importante de unidades vacantes para la venta, de manera que la absorci¨®n de las unidades en el mercado parece r¨¢pida.El mercado, pues, est¨¢ funcionando, s¨®lo que a una velocidad de v¨¦rtigo". Juan Jos¨¦ Mill¨¢s ironizaba: "No hay burbuja, pero existe" (El Levante- EMV, 19 de octubre) pero la ofensiva continuaba. En la s¨¦ptima edici¨®n del Barcelona Meeting Point , Enrique Lacalle afirmaba: "No hay burbuja. El sector es s¨®lido como una roca" (Cinco D¨ªas, 21 de octubre). Y para remachar el clavo "Cascos, Bot¨ªn y el sector inmobiliario niegan la existencia de una burbuja" (EL PA?S, 23 de octubre). Pero los hechos son tozudos y Bruselas agu¨® la fiesta "alertando a Espa?a sobre el 'riesgo' derivado de los precios de la vivienda" (EL PA?S, 29 de octubre).

El culebr¨®n continuar¨¢, pueden estar seguros. Y es que, cosas del lenguaje, "burbuja" tiene un componente peyorativo (porque se puede "pinchar"), que no tiene "auge" o "boom". Y uno se pregunta a qu¨¦ viene tanta controversia cuando los datos son los que son. M¨¢s claro, agua. Desde el inicio del "boom" en 1998 el n¨²mero de viviendas iniciadas se ha duplicado respecto de la media del periodo 1980-1998 pasando del entorno de las 250.000 anuales a m¨¢s de 500.000 (seg¨²n el Consejo Superior de Arquitectos de Espa?a vamos a por el r¨¦cord de 700.000 en este a?o del se?or). El aumento de la oferta se ha visto acompa?ado de un espectacular aumento de precios (un 11% acumulativo anual en el periodo 2000-2002 una vez descontada la inflaci¨®n), la ca¨ªda en picado del porcentaje de VPO y las crecientes dificultades (o simple imposibilidad) de amplios grupos sociales de acceder a la vivienda.

?stas son cifras referidas al conjunto del Estado pero por estos lares las cosas no andan precisamente mejor. Seg¨²n datos de la propia Generalitat Valenciana, se ha pasado de 47.457 viviendas anuales (proyectos visados) en 1997 a 70.627 en el 2002; las viviendas protegidas han pasado de representar el 27,19% en 1997 a tan s¨®lo el 10,57% en el 2002, con tendencia a disminuir en el 2003; el volumen de hipotecas se ha duplicado en el mismo periodo; el precio medio anual por metro cuadrado ha pasado de 496,90 euros en 1997 a 1.012,77 en el segundo trimestre del 2003 y la tasa de esfuerzo del 31,58% de la renta familiar disponible al 39,27%.

Aumento espectacular de oferta, demanda y precios con gran alegr¨ªa de los honrados promotores que "s¨®lo" se llevan un 10% un 15% del precio de venta (de nuevo Juan Bautista Soler). Creo que en Econ¨®micas me ense?aron que la tasa de beneficio es el ratio entre el capital invertido y la rentabilidad obtenida y un 10% o un 15% sobre el precio de venta supone (si el mercado est¨¢ entonado) tasas de beneficio que el pudor me impide explicitar. Alegr¨ªa para unos (las "tramas" inmobiliarias son la consecuencia l¨®gica) y problemas crecientes de accesibilidad para los de a pie.

La explicaci¨®n de la falla no es "cosa de expertos". A finales de los noventa, la mejor¨ªa econ¨®mica, la dr¨¢stica disminuci¨®n de los tipos de inter¨¦s y el alargamiento de los plazos de amortizaci¨®n "animaron" la demanda. Los precios empezaron a subir a pesar del aumento considerable de la oferta (??M¨¢s suelo no, por favor, que en mercados no competitivos los precios no bajan aunque aumente la oferta!!). L¨®gicamente, hizo de inmediato su aparici¨®n la demanda "de inversi¨®n" de propios y extra?os (residentes en otros pa¨ªses) ayudada ¨¦sta ¨²ltima por las ventajas de la moneda ¨²nica y la famosa globalizaci¨®n. Blanqueos aparte, mientras la rentabilidad que ofrece el continuo aumento de precios de suelo y viviendas sea muy superior a la ofrecida por otros activos financieros, la inversi¨®n "se refugiar¨¢" en el sector. Demanda de inversi¨®n que, en nuestro pa¨ªs, el valenciano, tiene un plus por la especializaci¨®n tur¨ªstica que le hace atraer demanda del resto de Espa?a y del conjunto del planeta azul a costa de nuestro castigado y expoliado territorio. Al final, como ya explic¨® Bernardo Secchi en los a?os 60, el proceso circular se consolida: m¨¢s demanda de inversi¨®n significa m¨¢s demanda global. M¨¢s demanda global genera aumentos de precios. Y dichos aumentos generan m¨¢s demanda de inversi¨®n. Y as¨ª hasta que... (consultar¨¦ a los augures).

Por eso, el sector se "despega" del ciclo econ¨®mico general (que anda bastante chungo, por cierto), se "autonomiza". Y de las 70.000 viviendas anuales que se inyectan en el mercado entre el S¨¨nia y el Segura, m¨¢s de la mitad se adquieren como inversi¨®n en espera de su revalorizaci¨®n mientras el porcentaje de la poblaci¨®n que se las pasa canutas o que se "desanima" crece. Cosas del mercado .Y la subida de precios conduce a una sobrevaloraci¨®n de activos inmobiliarios que aqu¨ª y en cualquier parte se llama "burbuja". I'm sorry.

El adjetivo de "tramposa" que aparece en el t¨ªtulo no es casual. El anuncio (Levante-EMV, 4 de noviembre) de que la Ley de Acompa?amiento de los Presupuestos de la Generalitat para el 2004 prev¨¦ la posibilidad de que se utilice suelo dotacional para construir VPO. El colmo. O sea, que despu¨¦s de a?os de dejar que el mercado evolucionara a su libre albedr¨ªo, la "soluci¨®n" es que aquel suelo p¨²blico que se destina en la planificaci¨®n urban¨ªstica a educaci¨®n, sanidad, servicios sociales, centros culturales y deportivos, etc... pueda ser destinado a VPO, vendiendo -es de suponer- los terrenos a precios "pol¨ªticos" a los promotores para que, pobrecitos, puedan satisfacer la demanda social. No me extra?a que los promotores se sientan "comprendidos" y que "acepten el reto". Yo , como parte contratante de la primera parte, puedo afirmar y afirmo que a los montes sub¨ª, a los valles baj¨¦ y nunca gente con m¨¢s jeta vi . Palabrita.

Josep Sorribes es profesor de Econom¨ªa Regional y Urbana de la Universidad de Valencia.