Burbuja inmobiliaria y tipos de inter¨¦s

Los que anuncian una crisis brutal del sector de la vivienda parten de la base, incontrovertida por cierto, de que las altas tasas de crecimiento de la demanda, oferta y precios que hemos conocidos en el sector en los ¨²ltimos a?os no son sostenibles. Temen un escenario donde, en los meses venideros, podr¨ªan coexistir tipos de inter¨¦s elevados, baja de la actividad econ¨®mica y aumento considerable del paro; en este caso, a?aden, la carga financiera de las familias, ya excesivamente endeudadas, se har¨ªa insoportable; en cascada, ese proceso terminar¨ªa afectando la solidez del sistema financiero confrontado a un aumento extraordinario de la morosidad. La situaci¨®n del sector inmobiliario se complicar¨ªa m¨¢s si la Bolsa se embalara, provocando que el dinero abandonase los activos f¨ªsicos para colocarse en activos financieros.

Este escenario pesimista nos parece poco veros¨ªmil y macro-econ¨®micamente inconsistente; en efecto, independientemente de los retrasos o avances (leads & lags) en el ajuste de las series econ¨®micas, la combinaci¨®n de alza fuerte del paro, baja de la actividad econ¨®mica e inflaci¨®n moderada por un lado, con una subida notable de los tipos de inter¨¦s por otro, es muy poco probable. Adem¨¢s contradice la experiencia de los 44 ciclos conocidos de tipos de inter¨¦s, cuyas estad¨ªsticas mensuales datan de 1824 cuando el Banco de Inglaterra comenz¨® publicar sus series, (es decir, un periodo de casi 180 a?os, en cifras mensuales fiables). En esas series se constata que los ciclos de lo tipos de inter¨¦s han sido siempre, sin excepci¨®n alguna, aunque con leads & lags variables, un fiel reflejo del ciclo econ¨®mico general.

Seg¨²n las previsiones de todos los Organismos e Instituciones Internacionales, lo m¨¢s probable es que, al contrario de lo planteado, la actividad econ¨®mica se acelere ligeramente, que el mercado de trabajo mejore y que la capacidad financiera bruta de las familias aumente. En este caso los tipos de inter¨¦s del mercado interbancario comenzar¨¢n lenta y fatalmente su fase c¨ªclica de alza y, como en esa coyuntura alcista es posible que la inflaci¨®n repunte algo, el BCE cumplir¨¢ con su deber de subir los tipos oficiales, siguiendo con ello la tendencia precursora del mercado. Por supuesto esta evoluci¨®n "normal" de los tipos ralentizar¨¢ la actividad y el crecimiento de los precios en el sector inmobiliario. Ese es precisamente el rol de los tipos de inter¨¦s.

Nuestras estimaciones sobre el aumento en los tipos de inter¨¦s dentro del escenario que acabamos de escribir indican que si tomamos como hip¨®tesis las previsiones oficiales: tasa de inflaci¨®n de la UE de 2,5%, crecimiento del PNB de la UE de 1,5 % y d¨¦ficits p¨²blicos no superiores al 4%, los tipos de inter¨¦s rondar¨¢n los 3,5% (hoy 2.4%) y 5% (hoy 4,4%) a corto (euribor) y a largo plazo (obligaciones a 10 a?os) respectivamente. S¨®lo si tuvi¨¦ramos los problemas agudos de cambio en el euro que conocimos end¨¦micamente con la peseta y que tanto afectaron la inflaci¨®n y los tipos de inter¨¦s en Espa?a, este alza podr¨ªa exacerbarse.

Afortunadamente, esta ¨²ltima hip¨®tesis es inveros¨ªmil. En efecto, gracias a su talla, la econom¨ªa de la UE, en general y el euro en particular, "no bailan ya al son del d¨®lar" como lo hac¨ªan las antiguas monedas europeas. En cambio, s¨ª se podr¨ªa considerar plausible la hip¨®tesis seg¨²n la cual el BCE, pese al "accidente" del Pacto de Estabilidad, no permitir¨¢, v¨ªa operaciones de esterilizaci¨®n, derivas monetarias de envergadura.

?En cu¨¢nto afectar¨ªa esa subida de los tipos a la carga mensual de intereses de las hipotecas? Suponiendo una hipoteca estandar de 60.000 euros (diez millones de las antiguas pesetas) a 15 a?os, caeteris paribus, el montante mensual de intereses pasar¨ªa de 415 euros/mes de media (con el euribor a 2,4% m¨¢s un margen que alcanzase el 3%) a algo m¨¢s de 475 euros en el escenario peor de la simulaci¨®n (5%). Esta diferencia de 60 euros al mes (mil pesetas por mill¨®n prestado) teniendo en cuenta los precios medios que alcanzan las viviendas, supone un encarecimiento de los montantes a pagar nada despreciables para el presupuesto familiar, aunque f¨¢cilmente reducibles si se alarga la vida del pr¨¦stamo (en ese caso las cantidades ser¨ªan de 332 a 398 euros/mes por el mismo pr¨¦stamo) y m¨¢s dif¨ªciles de cubrir si el lugar donde se vive posee viviendas con precios m¨¢s elevados. No obstante, no nos parece un aumento tan espectacular como para hacer temblar los hogares ni poner por tierra el sector. Eso s¨ª, tendr¨ªa un efecto negativo sobre el consumo corriente.

En todo caso, la incertidumbre de los 3,2 millones de familias con hipoteca, que se inquietan de la evoluci¨®n futura de los tipos de inter¨¦s, se reducir¨ªa fuertemente si, mediante una adecuaci¨®n a la baja del margen adicional, el tipo de inter¨¦s pivote al que est¨¢n ligadas las hipotecas fuese un tipo con mayor estabilidad y menor volatilidad, como el tipo de inter¨¦s a largo plazo y no los tipos de referencia normalmente aplicados (el euribor a 6 meses o un a?o o el de referencia de pr¨¦stamos a la vivienda). La raz¨®n es que los ciclos de los tipos largos tienen una amplitud cuatro veces menor que los cortos. Gracias a ese cambio de pivote, las cargas financieras de las hipotecas, aunque no ser¨ªan necesariamente menores que la actual, s¨ª ser¨ªan m¨¢s estables, menos vol¨¢tiles y el riesgo y la inquietud de las familias ser¨ªan tambi¨¦n menores.

Esta sugerencia que proponemos es tanto m¨¢s pertinente cuanto que los bancos ya no asumen el riesgo llamado de transformaci¨®n o de inter¨¦s (transformar dep¨®sitos cortos en cr¨¦ditos largos) que es, con el de intermediaci¨®n (riesgo de impago del cliente), la quintaesencia de la actividad cl¨¢sica bancaria. En gran medida, los que asumen hoy ese riesgo de inter¨¦s son los clientes de los bancos, sobre todo los que subscriben hipotecas a tipo variable Lo l¨®gico es, no obstante, que el precio -o tipo de inter¨¦s- de una operaci¨®n de cr¨¦dito a largo plazo como es una hipoteca, se asocie a tipos de inter¨¦s a largo plazo, aunque no sea fijo. Pese a estar generalizado en toda la UE, este comportamiento bancario nos parece injustificado, puesto que solo los riesgos asumidos justifican los beneficios.

Como colof¨®n a todo lo dicho, hay que a?adir algo de importancia capital cuando se habla de burbuja, a saber, el factor psicol¨®gico: en econom¨ªa, particularmente en la esfera financiera, este factor explica por s¨ª solo que, frecuentemente, sucesos o tendencias se produzcan por el mero hecho de haberlos anunciado previamente (ejemplo, la Bolsa). En esos casos, la previsi¨®n provoca su propia realizaci¨®n. Otras veces sucede lo contrario: porque se previ¨® un evento, ¨¦ste no se realiz¨®. Aplicando estos axiomas al sector de la vivienda, cabe decir que, tanto se est¨¢ hablando de burbuja que es dif¨ªcil saber si las advertencias p¨²blicas de instituciones relevantes como la CEE, la OCDE, el Banco de Espa?a o el FMI agravan o aten¨²an el riesgo de crisis mayor en el sector. Como hemos explicado m¨¢s arriba, nada hace temer en el futuro pr¨®ximo un desmoronamiento s¨²bito y brutal del sector; no obstante, los anuncios repetidos de crisis pueden crear un estado de psicosis generalizada y provocar la crisis tan temida, cualesquiera que sean las condiciones econ¨®micas del momento.

Paloma Taltavull y Manuel Hern¨¢ndez L¨®pez pertenecen a la Universitat d'Alacant.