Un piso nuevo de 100 metros cuesta de media 360.000 euros, seg¨²n un estudio

Las familias madrile?as destinaron un 56,1% de su salario a financiar la compra de un piso nuevo en Madrid en 2003, seis puntos porcentuales m¨¢s que un a?o antes, seg¨²n el informe del mercado residencial de la Comunidad, que ayer present¨® la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. La causa de que las familias destinen este dineral a poseer un piso hay que buscarla en la escalada de precios: una casa nueva de 100 metros cuadrados cuesta ya en la capital, de media, 360.000 euros. El a?o pasado, seg¨²n el informe, el metro cuadrado de vivienda construida subi¨® m¨¢s de un 30%.

El porcentaje que destinan actualmente las familias a pagar la vivienda en la que viven, calculado a partir del precio del piso, la renta disponible y los tipos de inter¨¦s hipotecarios, es en un 23% superior a la que las entidades bancarias consideran ¨®ptima para garantizar el pago hipotecario.

Los profesionales de Aguirre & Newman atribuyen este aumento del esfuerzo econ¨®mico a la subida del precio de los pisos, y por ende, de las cuotas hipotecarias, muy por encima de la subida de los salarios. Seg¨²n Aguirre Newman, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda nueva libre subi¨® un 31,6% en Madrid en 2003, para cerrar el a?o en 3.523,05 euros.

El encarecimiento de los pisos nuevos fue m¨¢s moderado en la corona metropolitana (dentro de la M-30), donde se increment¨® un 17,8% (4.092,01 euros por metro cuadrado), mientras que fuera de esta carretera de circunvalaci¨®n creci¨® un 36,6%, hasta 3.302,61 euros. As¨ª, en los ¨²ltimos tres a?os, los pisos nuevos se han encarecido una media del 83% en la capital (un 77% dentro del ¨¢rea metropolitana y un 85% en la periferia m¨¢s cercana).

Este hecho se ha traducido en un incremento del 80,5% de las cuotas hipotecas desde 1999, a pesar del descenso del 21,5% que, seg¨²n los datos de la consultora, registraron los tipos de inter¨¦s en este periodo y del aumento del 23,1% experimentado por salarios. Esta coyuntura se est¨¢ traduciendo, a juicio de los profesionales de la firma, en una mayor precauci¨®n en la demanda y, en consecuencia, en una ralentizaci¨®n de los ritmos de comercializaci¨®n.

Del lado de la demanda, destaca la desaparici¨®n de una parte de los inversores de a?os anteriores y un mayor inter¨¦s de los compradores por los pisos de peque?o tama?o. Gana peso la denominada "compra de reposici¨®n" (una familia que crece, vende su piso peque?o y se compra uno mayor), por lo que las viviendas grandes pr¨¢cticamente han desaparecido de la oferta. Seg¨²n el informe, la vivienda media en comercializaci¨®n durante en 2003 en la ciudad de Madrid ten¨ªa una superficie de 102,2 metros cuadrados, dos dormitorios y un precio de 361.494 euros. En la corona metropolitana, esta vivienda media el a?o pasado ten¨ªa 128,9 metros cuadrados y costaba 259.075 euros.

21 meses para vender

Por otro lado, el plazo medio de promoci¨®n de un piso nuevo (desde que se empieza a construir hasta que se vende) se situ¨® en 21 meses, y se elev¨® a 23 meses en la capital. Este a?o se prev¨¦ que aumente a 24. Seg¨²n explic¨® Vicente Rubio, director del ?rea Residencial de Aguirre Newman, los promotores est¨¢n respondiendo con un retraso en la puesta en marcha de nuevos proyectos y reduciendo la superficie media de las nuevas viviendas. No obstante, la consultora calcula que esta ralentizaci¨®n contribuir¨¢ a atajar el encarecimiento, que, no obstante, volver¨¢ a superar el 10% en 2004. Respecto a la nueva pol¨ªtica de vivienda anunciada por el nuevo Gobierno del PSOE, el director de Residencial de Aguirre Newman se?al¨® que tambi¨¦n puede contribuir a estabilizar los encarecimientos y a que entre en el mercado de vivienda la parte de demanda a la que los actuales precios deja fuera.

Seg¨²n los datos que maneja el informe, a lo largo de 2003, en la Comunidad de Madrid se han adquirido 20.000 viviendas libres de nueva construcci¨®n, 2.000 de ellas, unifamiliares, y los compradores de estas viviendas han comprometido un gasto de 6.700 millones de euros, 700 correspondientes a la adquisici¨®n de vivienda unifamiliar. En comparaci¨®n con el a?o anterior, el n¨²mero de viviendas compradas en la regi¨®n durante 2002 fue tambi¨¦n de 20.000, pero el volumen de dinero comprometido entonces fue inferior: 5.000 millones de euros.

Los distritos con los precios m¨¢s caros de Madrid capital siguen siendo los de Salamanca y Chamart¨ªn -6.100 y 5.400 euros/metros cuadrado, respectivamente-, y los m¨¢s moderados, Villaverde, Vallecas Villa y Usera, aun as¨ª, todos por encima de los 2.200 euros/metro cuadrado.

En la corona, los municipios con los pisos menos asequibles son, por este orden, Pozuelo de Alarc¨®n y Majadahonda -3.425 y 3.158 euros/metro cuadrado-, y en cuanto a chal¨¦s, destacaron Alcobendas y San Sebasti¨¢n de los Reyes -4.012 y 2.551 euros/metro cuadrado-. Parla y Valdemoro son los municipios con los pisos m¨¢s econ¨®micos de la corona -1.690 y 1.676 euros/metro cuadrado-, a los que se suman Daganzo y Valdemoro en el caso de las viviendas unifamiliares, por debajo de 1.200 euros/metro cuadrado.