?M¨¢s madera que es la guerra!

Hace unas semanas la prensa informaba que en el entorno fabriano de Mundo Ilusi¨®n los "emprendedores" inmobiliarios de turno ya dispon¨ªan del control de ocho millones de metros cuadrados listos para ser urbanizados. Al d¨ªa siguiente ya no eran ocho sino 35 los millones de metros cuadrados. Qu¨¦ m¨¢s da. Ya estamos acostumbrados a la cuasi infinita voracidad del capital inmobiliario. Alguna excepci¨®n hay, pero son las menos. A ver si, con esta matizaci¨®n, esta vez no se enfadan los pocos amigos que tengo en el sector. Suelen quejarse de que me paso. No descubrir¨¦ la sopa de ajo ni la tortilla de patatas si, al estilo de Adolfo Su¨¢rez, puedo afirmar y afirmo que una mayor¨ªa cualificada de los promotores s¨®lo quieren m¨¢s de lo mismo, no les suena nada eso de la responsabilidad social de la empresa, parecen estar convencidos de que su ¨²nica obligaci¨®n es forrarse, que lo del car¨¢cter social de la propiedad es una frase bonita de la Constituci¨®n y que eso del retorno de las plusval¨ªas a la sociedad que es quien las hace posibles es un invento trasnochado de los rojos de siempre.

Desgraciadamente, no hay a la vista promotores inmobiliarios extraterrestres y habr¨¢ que acostumbrarse a lo que hay. Tienen tan poco sentido del humor como conciencia de que la piedra 100 a?os dura y que los desmanes de hoy los pagar¨¢n varias generaciones. Beneficios privados, costes sociales, una vieja canci¨®n. Enseguida te salen con lo buenos que son, que dan trabajo a mucha gente y que si no fuera por el auge de la construcci¨®n el PIB crecer¨ªa menos. Incluso he o¨ªdo decir a alguno en p¨²blico que eso de las "tramas" inmobiliarias como la famosa de Romero de Tejada y C¨ªa en Madrid y las no tan famosas pero no menos efectivas que funcionan del S¨¨nia al Segura, tambi¨¦n dan trabajo. Viva Maquiavelo. Eso de que el fin justifica los medios resuelve m¨¢s de un problemilla de conciencia.

Dec¨ªa al principio que no ganamos para sustos. Y es que cuando todav¨ªa no hab¨ªamos asimilado la generosa oferta de Castell¨®n...??zas!!, nos sale la canallesca con la Buenanueva de que Rita ha decidido "homologar" el Plan General de 1988. Yo preferir¨ªa una revisi¨®n discutida con luz y taqu¨ªgrafos porque hay algunos temillas que bien merecer¨ªan un poco m¨¢s de sosiego. Menos mal que dicen que aprovechar¨¢n la homologaci¨®n para adecuar la normativa de gesti¨®n del suelo, introducir nuevos ejes de comunicaci¨®n con el ¨¢rea metropolitana (??socorro, m¨¢s coches!!), revisar la red primaria de comunicaciones y zonas verdes, vertebrar mejor los barrios entre s¨ª (a lo mejor se han dado cuenta de que la Valencia que avanza deja hecha unos zorros a la que no avanza) y , como quien no quiere la cosa, la homologaci¨®n tambi¨¦n introducir¨¢ el proyecto del Parque Central (cuya estrategia de planeamiento ya han desvirtuado) y acometer¨¢ la articulaci¨®n definitiva de la ciudad con el mar, o sea, a prolongar Blasco Ib¨¢?ez caiga quien caiga (pudiendo llegar al Mar por Tarongers y Francia, de operaci¨®n estrat¨¦gica nada, monada) y a hacer los honores al Dream Team de la Vela. S¨®lo los dos ¨²ltimos temas aconsejar¨ªan prudencia y abrir bien los o¨ªdos. Porque aunque la soluci¨®n de los Poblados Mar¨ªtimos no es, ni de lejos, la prolongaci¨®n, hay que invertir la tendencia regresiva y ello exige estrujarse el maj¨ªn y pensar en actuaciones de suficiente escala y contundentes que no tienen por qu¨¦ ser de la familia de los proyectos de reforma interior del XIX.

La noticia de la "homologaci¨®n" hubiera provocado per se una razonable prevenci¨®n, vistos los modos y formas. Pero, encima, todas las buenas intenciones anunciadas han adquirido un inevitable tufillo a traje colorista pero mal cortado para el torero de siempre: m¨¢s suelo residencial sabiamente obtenido de dar unos peque?os bocados a la cada vez m¨¢s exigua huerta de Valencia. Qu¨¦ remedio, hay que cumplir el programa electoral (las famosas 100.000 viviendas de VPO, 35.000 de ellas de nueva planta) y con el porcentaje previsto en los PAI por desarrollar no hay, por lo visto, bastante. Por eso, alg¨²n alma caritativa lleva meses comprando terrenos de huerta en ciertos lugares (se supone que aconsejados) a un precio que oscila entre los 200.000 y los 400.000 euros la hanegada, o sea unos 50 kilos de media cuando el precio del suelo agr¨ªcola de buena rentabilidad hace muchos lustros que no supera el mill¨®n por hanegada. Algo huele a podrido. Primero, seg¨²n todos los indicios , parece que existen mecanismos por los que se filtran las zonas elegidas y luego, sin haber comenzado ni una triste discusi¨®n, se anticipan (como d¨¢ndolo por hecho) cu¨¢les son las zonas agraciadas: el famoso tri¨¢ngulo de oro colindante con la ciudad de los peces y para redondear la cosa, cuatro o cinco trozitos sin m¨¢s valor: lo que queda de huerta al norte de la Polit¨¦cnica y de la Ronda Norte de Benimaclet (burrada al canto), la olvidada Benim¨¢met (aprovechando un soterramiento ferroviario), un cachito que, mira por d¨®nde, nos regala la prolongaci¨®n de Maestro Rodrigo; unas pocas hanegadas al lado del p¨ªrrico Parque de Cabecera y, c¨®mo no, un sector de huerta en La Torre para que D. Vicente Guallart nos deleite con su Soci¨®polis (otra ciudad ideal para desesperaci¨®n de los que nos declaramos admiradores de la concepci¨®n urban¨ªstica que un tal Cerd¨¤ formul¨® hace 150 a?os).

O sea que estamos ante el insoluble dilema del huevo y la gallina. ?Homologan el plan para, de paso, dar de comer -m¨¢s- a los promotores o dan de comer -m¨¢s- a los promotores y hacen como que homologan el plan? Ardua cuesti¨®n. En cualquier caso, parece oportuno recordar que si se incorpora al suelo urbanizable terreno agr¨ªcola y ¨¦ste ha sido prudentemente adquirido a precios moderados (aunque muy lejos de los del suelo agr¨ªcola) el negocio de hacer VPO puede ser francamente bueno.

Porque, aunque el precio de venta de las VPO anda por los 18 kilos, la demanda (y, m¨¢s si hay ayudas oficiales) est¨¢ asegurada. Y si una vivienda se vende con rapidez, la tasa de beneficio (proporci¨®n entre capital invertido y recuperado por el promotor y no el 15% de beneficio industrial como nos quer¨ªa hacer creer D. Bautista) es, por ser moderado, diez veces superior a la rentabilidad a obtener en otros activos financieros. L¨¢stima que eso de la recuperaci¨®n de las plusval¨ªas tenga tan poco predicamento.

Y la sufrida huerta (que no son tres nabos y cuatro chufas como dijo off de record un personaje del sector), sin una triste declaraci¨®n de parque natural que llevarse a la boca ni ninguna propuesta imaginativa de conservaci¨®n/valorizaci¨®n (?por qu¨¦ no se iluminan las acequias y se hacen caminos practicables?, me sugiri¨® hace a?os un paisajista alem¨¢n).

No se trata de resistencia numantina y m¨¢s si no se ha asegurado la viabilidad econ¨®mica, pero l'Horta es, por si a alguien le cabe alguna duda, un patrimonio cultural colectivo como una catedral. Contabilizar el stock de viviendas vac¨ªas adquiridas los ¨²ltimos a?os como inversi¨®n y redirigirlas hacia la VPO costar¨ªa recursos a la Administraci¨®n pero quiz¨¢ valdr¨ªa la pena hacer un coste/beneficio. Es un pensar, no me lo tomen ustedes a mal.

Josep Sorribes es profesor de Econom¨ªa Regional y Urbana de la Universitat de Val¨¨ncia.