Tipos de inter¨¦s y mercado inmobiliario

Durante los dos ¨²ltimos a?os, la econom¨ªa de las principales potencias econ¨®micas mundiales ha experimentado un ciclo de recesi¨®n considerable. Esto ha condicionado la ejecuci¨®n de pol¨ªticas monetarias tremendamente laxas en EE UU, Jap¨®n y la UE, que han llevado a tipos de inter¨¦s hist¨®ricamente bajos. Incluso los tipos de inter¨¦s reales han llegado a rozar cifras negativas, dada la abundancia de ahorro en los mercados mundiales y la aton¨ªa de la inversi¨®n y del consumo en Europa y Jap¨®n. El a?o 2004 ha tra¨ªdo consigo la reactivaci¨®n del crecimiento econ¨®mico tanto, en EE UU como en Jap¨®n, una vez que se han depurado las empresas de la "nueva econom¨ªa" que no ten¨ªan visos de sobrevivir y las estructuras productivas han asumido el shock de las nuevas tecnolog¨ªas. A pesar de la incertidumbre pol¨ªtica internacional que causa la inestabilidad en Oriente Pr¨®ximo y el Golfo P¨¦rsico, la confianza va entrando lenta pero paulatinamente en el pensamiento estrat¨¦gico de los operadores, y esto propicia que la demanda de fondos prestables vuelva a pulsar fuerte para financiar nuevos proyectos de inversi¨®n y consumo.

Todos los analistas apuntan hacia una ligera subida de tipos (que no llegar¨¢ a los 25 puntos b¨¢sicos) en EE UU tras el verano, una subida que, tarde o temprano, se transmitir¨¢ a Europa, a pesar de que sus dos econom¨ªas motoras (Francia y Alemania) no acaben de incorporarse a la nueva ola de crecimiento mundial. De hecho, el EURIBOR a un a?o (principal ¨ªndice de referencia del mercado hipotecario) ya ha tenido un liger¨ªsimo repunte al alza en esta primavera. ?Qu¨¦ implicaciones tendr¨¢ este nuevo escenario en nuestro entorno m¨¢s pr¨®ximo?

Las decisiones de inversi¨®n y de consumo no se toman exclusivamente sobre la base de los tipos de inter¨¦s, sino que influyen las expectativas de beneficios en la determinaci¨®n de la Tasa Interna de Retorno (TIR), que es la variable de referencia a la hora de adoptar decisiones de inversi¨®n. Por su parte, las familias toman sus decisiones de inversi¨®n y consumo sobre esta misma base de la rentabilidad esperada, y adem¨¢s consideran las perspectivas de renta familiar a futuro, que tiene mucho que ver con el nivel de empleo. En esta coyuntura, la econonom¨ªa espa?ola se encuentra en una situaci¨®n ¨®ptima para crecer a una velocidad de crucero del 3% anual durante los pr¨®ximos a?os, con tasas de inflaci¨®n razonablemente controladas entorno al 2%-2,5% e incrementos del nivel de empleo superiores al 1,8% anual. Este entorno resulta favorable para mantener nuestro modelo de desarrollo basado en la demanda interna, fortalecida por el consumo dom¨¦stico y la inversi¨®n inmobiliaria, que son, en todo caso, los dos principales pilares del crecimiento econ¨®mico espa?ol contempor¨¢neo.

?C¨®mo puede afectar la esperada subida de tipos al sector inmobiliario espa?ol? Ya est¨¢ fuera de discusi¨®n la hip¨®tesis catastrofista de la burbuja, una vez que se ha constatado la estabilidad del mercado y la buena salud financiera de los hogares espa?oles a la hora de afrontar el pago de las hipotecas -aun en los peores momentos de la reciente crisis internacional-. El crecimiento de la inversi¨®n en vivienda ha sido espectacular durante los ¨²ltimos a?os. En este contexto, los ¨ªndices de morosidad hipotecaria han estado dentro de los l¨ªmites m¨¢s conservadores admitidos por la banca, y a pesar de que el endeudamiento hipotecario de los espa?oles est¨¢ en niveles altos, el valor patrimonial hipotecado cubre m¨¢s que sobradamente al de la deuda, lo cual es una garant¨ªa de solvencia para el sistema financiero y para la tranquilidad de los hogares. Por otra parte, si hay un factor que caracteriza sociol¨®gicamente a las familias espa?olas, es su capacidad de afrontar los pagos hipotecarios, que consideran prioritarios aun en el peor de los escenarios econ¨®micos imaginables.

Mientras los precios de mercado de la vivienda crezcan a tasas reales positivas, y el empleo y la renta familiar en t¨¦rminos reales evolucionen como lo vienen haciendo -siendo ¨¦ste es el escenario central contemplado tanto por los analistas del sector privado como por el mismo Ministerio de Econom¨ªa- no existe ninguna base l¨®gica que permita respaldar unas previsiones pesimistas para el sector inmobiliario, aunque repunten ligeramente al alza los tipos de inter¨¦s en la Uni¨®n Europea.

Lejos de cualquier atisbo de pesimismo, el sector inmobiliario espa?ol no sufrir¨¢ trauma alguno por la subida de tipos a corto plazo. La base sobre la que se calculan las revisiones anuales en los pr¨¦stamos hipotecarios a tipo variable no va a producir subidas de las cuotas mensuales de amortizaci¨®n, dado que ¨¦stas se calculan en referencia al EURIBOR de los ¨²ltimos seis o doce meses, y esta cifra no registra incremento respecto al que exist¨ªa en los ¨²ltimos a?os.

A estas reflexiones, hay que a?adir otros datos de car¨¢cter real que act¨²an como soportes a?adidos del crecimiento inmobiliario en Espa?a, pues a pesar del envejecimiento paulatino de la poblaci¨®n aut¨®ctona existen bolsas de demanda latente -adem¨¢s de la demanda natural- que acceder¨¢n a la vivienda durante los pr¨®ximos a?os: la inmigraci¨®n, que puede suponer la entrada de m¨¢s de 200.000 personas por a?o al mercado laboral y que demandar¨¢n vivienda en propiedad m¨¢s tarde o m¨¢s temprano; la predilecci¨®n de los espa?oles ya propietarios por la segunda residencia en la costa, que implica unas perspectivas de crecimiento de m¨¢s de 75.000 viviendas anuales; y, para finalizar, la demanda de ciudadanos europeos bien de segunda vivienda, o para instalarse en nuestro pa¨ªs despu¨¦s de la jubilaci¨®n, una bolsa que asciende a otras 60.000 o 70.000 viviendas cada a?o.

Este escenario permite afirmar una elevada probabilidad de que en el contexto actual, la demanda de viviendas en Espa?a se mantenga durante la pr¨®xima d¨¦cada en torno a la cifra anual de 450.000. Una cifra que garantiza la buena salud del sector, con el apoyo para el conjunto de la econom¨ªa que ello representa, dentro de unas coordenadas de estabilidad macroecon¨®mica que parecen francamente veros¨ªmiles, y que permiten alejar todo catastrofismo desinformado de las mentes y los bolsillos del operador inmobiliario sensato.

Benjam¨ªn Mu?oz es secretario general de la Federaci¨®n de Promotores Inmobiliarios y Agentes Urbanizadores de la Comunidad Valenciana