Debates urban¨ªsticos, s¨ª

Los testimonios recogidos por un grupo de eurodiputados sobre situaciones an¨®malas y abusivas acaecidas en el desarrollo urban¨ªstico del litoral valenciano, trae de nuevo a colaci¨®n el marco jur¨ªdico que lo regula, es decir, la LRAU.

Seg¨²n se?alan los medios, la informaci¨®n recogida traslada grav¨ªsimas acusaciones que vienen sufriendo diversos ciudadanos europeos propietarios de parcelas edificadas integradas en procesos de urbanizaci¨®n que vienen desarroll¨¢ndose en virtud del planeamiento municipal y que, de ser ciertas algunas de ellas, deber¨ªan ser sancionadas m¨¢s por el c¨®digo penal que por el urban¨ªstico. La uni¨®n de los graves hechos -m¨¢s bien delitos- se?alados, junto a los reproches derivados del natural rechazo de los propietarios a asumir las cargas legales que, en contraprestaci¨®n a los beneficios otorgados comporta el proceso de transformaci¨®n del r¨²stico en urbano y finalmente, las indudables insuficiencias normativas o la deficiente aplicaci¨®n municipal de las mismas que, en ocasiones y con seguridad se habr¨¢n cometido, han generado un cierto escenario de rechazo que gestionado con habilidad emocional, ha precipitado una aparente respuesta, simple y globalizadora, a los problemas detectados: la culpa la tiene la regulaci¨®n urban¨ªstica establecida en la LRAU.

Se?alando, en primer lugar, el derecho (y el deber) a manifestar la opini¨®n por cualquier ciudadano sobre situaciones de relevancia social y, m¨¢s a¨²n, por los afectados por presuntos abusos urban¨ªsticos o por sus representantes, de la informaci¨®n trasladada queda de manifiesto una cierta precipitaci¨®n en las conclusiones del informe que debilitan, lamentablemente, el rigor disciplinar de las propuestas y contribuyen a generar un marco de confusi¨®n, muy apto para "espurios pescadores en aguas revueltas".

La natural prudencia exigible en el an¨¢lisis de una situaci¨®n que se inserta en un marco jur¨ªdico tan complejo como resulta ser el urban¨ªstico espa?ol, hubiera demandado una mayor profundidad en su estudio que permitiera separar, desde la lucidez del conocimiento cierto, "el trigo de la paja".

Parece razonable que los parlamentarios europeos de la Comisi¨®n de Peticiones se hubieran dirigido a sus colegas valencianos para trabajar y pensar juntos en los problemas detectados. Si tal como se deduce de su informe, la situaci¨®n parece afectar a los tres poderes democr¨¢ticos, la intervenci¨®n del Parlamento Valenciano hubiera resultado a¨²n m¨¢s necesaria. Asimismo, la constituci¨®n de un comit¨¦ de aut¨¦nticos expertos en la materia, habr¨ªa permitido clarificar el escenario existente, separando las causas de los efectos y se?alando posibles alternativas de soluci¨®n. Indudablemente de los debates urban¨ªsticos que se produjeran en ambas comisiones, se podr¨ªan extraer conclusiones para adoptar determinaciones legales con mayor certeza.

En esos debates quedar¨ªa de manifiesto que no es un abuso la obligaci¨®n de pagar los costes derivados de la urbanizaci¨®n (alrededor de 100 euros por cada m2 edificable atribuido por el plan) ni la cesi¨®n de suelo para calles, zonas verdes y equipamientos p¨²blicos (alrededor del 50% del suelo original). Que cuando el planeamiento (aprobado conjuntamente por Ayuntamientos y Comunidad Aut¨®noma), reclasifica un suelo r¨²stico en urbanizable, se otorga a los propietarios el 90% de los derechos edificables potenciales (el 90% de las plusval¨ªas del negocio inmobiliario) y, en contraprestaci¨®n, deben asumir los costes y cargas que hemos se?alado y que les corresponden por la transformaci¨®n del r¨²stico en urbano. Tambi¨¦n quedar¨ªa de manifiesto que la ejecuci¨®n urbanizadora la puedan realizar los propios propietarios, la Administraci¨®n o un tercero-concesionario (agente urbanizador) elegido en concurso p¨²blico bajo condiciones de competencia, publicidad y transparencia.

Tambi¨¦n quedar¨ªa de manifiesto que cuando el plan reclasifica un suelo como urbanizable es para que se urbanice, para "producir ciudad" y, en consecuencia, no se puede impedir dicha funci¨®n social y p¨²blica: o bien los propietarios acometen la urbanizaci¨®n asumiendo el reparto de cargas y beneficios se?alado, o se procede a la ejecuci¨®n forzosa de la urbanizaci¨®n, llegando a la expropiaci¨®n en caso necesario, de manera id¨¦ntica a como ocurre en el resto del mundo occidental. Los intereses de un particular, por leg¨ªtimos que sean, no pueden enervar los intereses generales e impedir la construcci¨®n de un vial, un jard¨ªn o un equipamiento p¨²blicos.

Afortunadamente, en dichos debates tambi¨¦n quedar¨ªan de manifiesto las "patolog¨ªas aplicativas" del sistema. Quedar¨ªan expl¨ªcitos los casos en que la reclasificaci¨®n de un suelo como urbanizable no responda al inter¨¦s general, o aquellos en que se pretende sobrevalorar los costes para producir enriquecimientos injustos a costa de los propietarios o aquellos en que el procedimiento seguido en los procesos de adjudicaci¨®n de la urbanizaci¨®n les perjudican, bien por insuficiencias normativas o por pr¨¢cticas irresponsables o impropias de los responsables p¨²blicos merecedoras de sanciones administrativas o penales, en su caso.

Quedar¨ªa as¨ª de manifiesto la conveniencia de reforzar el marco jur¨ªdico vigente a trav¨¦s del desarrollo reglamentario o de la actualizaci¨®n de algunos preceptos relativos a la ampliaci¨®n de plazos, a la disposici¨®n de criterios expl¨ªcitos y objetivables acotadores de la discrecionalidad p¨²blica y a la regulaci¨®n de garant¨ªas p¨²blico-privadas que refuercen, a¨²n m¨¢s, el control democr¨¢tico de los procedimientos. Quedar¨ªa de manifiesto lo inexplicable que resulta que no se hayan llevado estos sencillos ajustes normativos, ya detectados hace mucho tiempo y que no se hayan resuelto tras diez a?os de experiencia de la LRAU.

No obstante, "nunca es tarde si la dicha es buena". A pesar del retraso, a¨²n se est¨¢ a tiempo de intervenir con lucidez y rigor en la reconducci¨®n de una situaci¨®n tan trascendente para el desarrollo equilibrado y sostenible de nuestro territorio. T¨¦ngase en cuenta que la imagen social de escenario jur¨ªdico confuso y desregulado que se est¨¢ pretendiendo transmitir solo beneficia a operadores espurios o a defensores de situaciones pre-industriales, inaceptables hoy en un mundo democr¨¢tico y din¨¢mico como el que nos caracteriza. En consecuencia, incorpor¨¦monos al llamado "abusos urban¨ªsticos, no", pero simult¨¢neamente y con m¨¢s fuerza a¨²n si cabe, al de "debates urban¨ªsticos, s¨ª".

Gerardo Roger Fern¨¢ndez es arquitecto y profesor de Urban¨ªstica de la Universidad Polit¨¦cnica de Valencia.