El sector de promotores ve inviable el nuevo proyecto de Calatrava
El Consell estima un ingreso de 280 millones por adjudicar las torres
La operaci¨®n urban¨ªstica destinada a cerrar el complejo de la Ciudad de las Artes y las Ciencias con la construcci¨®n de cuatro torres "verticales y una tumbada" sobre una parcela de 18.000 metros cuadrados en el ¨²ltimo tramo del viejo cauce del r¨ªo Turia ha sido acogida con "decepci¨®n y sorpresa" por varios promotores inmobiliarios valencianos que ponen en duda incluso la viabilidad de su ejecuci¨®n.
Gerardo Camps, consejero de Hacienda y presidente de CACSA, promotora de la Ciudad de las Artes y las Ciencias, explic¨® ayer en rueda de prensa que el concurso p¨²blico responde a "un compromiso con los acreedores" de la empresa p¨²blica "para amortizar parte de la deuda" que acumula la sociedad, y que cifr¨® en 550 millones de euros. Camps dijo que la Generalitat estima que el concurso p¨²blico para adjudicar a la iniciativa privada la construcci¨®n de las torres de acuerdo con el proyecto del ingeniero valenciano generar¨¢ unos ingresos en torno a los 280 millones de euros. Aunque "podr¨ªa elevarse a 350 millones de euros seg¨²n otros expertos", a?adi¨® sonriente el consejero de Hacienda.
Tambi¨¦n sugiri¨® que la adjudicaci¨®n de la construcci¨®n de las torres sobre una parcela de 18.000 metros cuadrados podr¨ªa resolverse a trav¨¦s de uno o varios concursos separados.
Pero el empe?o del responsable de CACSA por celebrar una iniciativa que paliar¨ªa gran parte de la deuda acumulada por la empresa p¨²blica -cuya situaci¨®n llev¨® al Banco Santander a pignorar sus acciones- contrasta con la evidente frialdad que expres¨® un promotor valenciano ante el nuevo proyecto, que ha provocado, dijo, "sorpresa y decepci¨®n" en el sector.
Las dos parcelas que conserva la Generalitat en el cauce del r¨ªo junto al complejo de la Ciudad de las Artes y las Ciencias fueron expropiadas para uso p¨²blico. S¨®lo podr¨ªan levantarse sobre ellas viviendas de protecci¨®n oficial. Ya se han dictado dos sentencias al respecto, seg¨²n otra fuente del sector.
Pero m¨¢s all¨¢ del problema legal, la construcci¨®n de los rascacielos que propone Santiago Calatrava entra?a otros problemas.
Un promotor desciende al detalle. "Los mejores solares de Valencia, ya urbanizados y dispuestos para edificar, se ofertan en la actualidad a un precio de unas 300.000 pesetas (1.800 euros) el metro cuadrado", explica.
Las estimaciones avanzadas por el presidente de CACSA arrojan un precio similar para el suelo de la parcela sobre las que se levantar¨ªan los rascacielos, entre 1.600 y 2.100 euros por metro cuadrado.
Pero la edificabilidad prevista la parcela sobre la que se levantar¨ªan las torres, estimada en unos 160.000 metros cuadrados, arroja una proporci¨®n de uno a ocho sobre el suelo. Mientras que los promotores suelen trabajar con una proporci¨®n m¨ªnima de uno a 20 y sin necesidad de ajustarse a las exigencias de un ingeniero reconocido en todo el mundo.
El mismo promotor asegura que su equipo habitual de arquitectos cifra en torno a otros 1.800 euros el coste de construcci¨®n por metro cuadrado de los edificios dise?ados por Calatrava. Al margen de las calidades que haya previsto el ingeniero, la superficie para servicios comunes que exige un rascacielos puede consumir hasta un tercio del total construido, recuerda la misma fuente.
Beneficio ajustado
"Si a?adimos el coste de las licencias y la publicidad, ?qu¨¦ precio de venta al p¨²blico tendr¨ªa el metro cuadrado?", se pregunta el mismo promotor, que estima en torno a los 6.000 euros por metro cuadrado el precio m¨ªnimo de venta para obtener un beneficio ajustado.
Un aspecto que el presidente de CACSA evit¨® precisar pero que dej¨® en el aire es el coste de urbanizaci¨®n de la parcela sobre la que se levantar¨ªan las torres. Una factura que habr¨ªa que a?adir a los costes de edificaci¨®n y tambi¨¦n repercutir¨ªa sobre el precio final de venta.
Otra fuente vinculada al sector asegura que el proyecto presentado el domingo por el presidente de la Generalitat y la alcaldesa de Valencia fue elaborado por Calatrava como alternativa a la Torre de Comunicaciones prevista en el complejo dise?ado en 1986 y que fue descartada a ra¨ªz de la llegada de Eduardo Zaplana a la presidencia de la Generalitat en 1995.
Rentabilidad social
Gerardo Camps, consejero de Hacienda y presidente de CACSA, defendi¨® ayer la "rentabilidad social" de la Ciudad de las Artes y las Ciencias a partir de un informe elaborado por el Instituto Valenciano de Investigaciones Econ¨®micas. El estudio estima los impactos econ¨®micos directos e indirectos, iniciales e inducidos, que genera el complejo -desde la venta de entradas hasta el salario de los operarios que han levantado los edificios-, y concluye que el beneficio social generado por la Ciudad de las Artes y las Ciencias a lo largo de 2003 supera ligeramente los 100 millones de euros. Un beneficio que arroja una rentabilidad del 9,34% sobre la inversi¨®n total y que permitir¨ªa amortizar socialmente las obras en diez a?os. La rentabilidad de L'Oceanogr¨¤fic, abierto al p¨²blico en 2003, triplica los porcentajes atribuidos al conjunto del complejo, seg¨²n el mismo informe. El Palacio de las Artes esquiva el an¨¢lisis de los expertos puesto que su inauguraci¨®n est¨¢ prevista en octubre de 2005.
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