Refinanciaciones

Mediante las refinanciaciones hipotecarias, las familias estadounidenses -que referencian sus hipotecas mayoritariamente a tipo fijo- renegocian una nueva hipoteca al tipo de inter¨¦s prevaleciente en el mercado en ese momento. El ahorro que ello supone para la carga financiera de los pr¨¦stamos anima a su utilizaci¨®n masiva en periodos bajistas de los tipos de inter¨¦s. As¨ª, los m¨ªnimos registrados en las rentabilidades a largo plazo en el primer semestre de 2003 llevaron a los vol¨²menes de refinanciaciones a m¨¢ximos hist¨®ricos, llegando a explicar el 70% de la originaci¨®n de hipotecas. Sin embargo, a pesar de que los tipos de inter¨¦s han abandonado sus m¨ªnimos, las refinanciaciones a¨²n explican casi la mitad de las nuevas hipotecas. Este comportamiento, aparentemente an¨®malo, obedece a la segunda motivaci¨®n por la que se recurre al cambio de hipoteca: la utilizaci¨®n de la riqueza acumulada por las revalorizaciones inmobiliarias para financiar fines alternativos a la adquisici¨®n de la vivienda.

Diversos factores permiten que en Estados Unidos la vivienda se utilice como mecanismo para suavizar el consumo

En efecto, el uso de esta t¨¦cnica permite hacer l¨ªquido un activo tradicionalmente il¨ªquido como es la vivienda. Ello posibilita movilizar un activo que en el caso de EE UU representa el 30% de los activos de las familias y cuya distribuci¨®n es mucho m¨¢s homog¨¦nea que la de los activos financieros. Adem¨¢s, dado que la obtenci¨®n de financiaci¨®n con garant¨ªa implica un menor riesgo para el prestamista, la refinanciaci¨®n presenta un menor coste financiero que otro tipo de cr¨¦dito. De esta forma, los hogares pueden reducir endeudamientos m¨¢s caros, o aumentar o suavizar en el tiempo su patr¨®n de consumo. Esta ¨²ltima funci¨®n permite afrontar shocks transitorios de renta, como los derivados de situaciones de desempleo.

El ¨¦xito de esta f¨®rmula en EE UU viene explicado por numerosos factores. En el ejemplo citado es clave un mercado laboral flexible que eleve la probabilidad de encontrar empleo. Tambi¨¦n cabe destacar la reducida aversi¨®n de los hogares estadounidenses por la deuda. Adem¨¢s, la sofisticaci¨®n del sistema financiero estadounidense, en el que banca y mercados de capitales est¨¢n muy desarrollados, juega un papel crucial. Finalmente, la reducci¨®n de las comisiones asociadas a esta operativa desde 1990 ha tenido sin duda una importancia destacada en el boom refinanciador.

Carmen Hernansanz es economista jefe de An¨¢lisis Sectorial del Servicio de Estudios del BBVA.