Cambiar ladrillos por papel

El precio de la vivienda nueva en Espa?a ha subido el 149% en el periodo 1997-2004, que es el que definen diversos organismos internacionales como de elevaci¨®n intensa de los precios de las viviendas en numerosos pa¨ªses occidentales, mientras la Bolsa lo ha hecho en un 25%. El ciclo de m¨¢xima agitaci¨®n se dio desde marzo de 2000 hasta marzo de 2003, coincidiendo con el estallido de la burbuja tecnol¨®gica. En esos tres a?os, el precio de la vivienda subi¨® un 49% y la Bolsa cay¨® un estrepitoso 57% desde sus niveles m¨¢s altos.

Bolsa e inmuebles siempre han evolucionado de forma muy similar en t¨¦rminos de rentabilidad a largo plazo, aunque la primera es un mercado organizado, y los inmuebles, no. Un promedio hist¨®rico amplio, el que va desde 1988 a 2004, anota que el ¨ªndice de precios de la vivienda nueva, seg¨²n los datos de la Sociedad de Tasaci¨®n como ¨ªndice oficioso reconocido, ha pasado desde los 682 puntos hasta los 2.286. En ese mismo periodo, el Ibex ha evolucionado desde los 2.727,5 puntos a los 9.080,8.

El estallido de la burbuja tecnol¨®gica y el extraordinario abaratamiento del precio del dinero han distorsionado las proyecciones

"La gran divergencia, el salto espectacular del precio de los inmuebles, se produce entre el a?o 2000 y el 2003, justo cuando la Bolsa se hunde. Lo normal, seg¨²n las series hist¨®ricas, es que la situaci¨®n se corrija y que el dinero se desplace de manera paulatina desde los inmuebles a la Bolsa. Eso es lo que ha pasado siempre. Por eso, las acciones se sit¨²an ahora como favoritas en la estrategia de inversi¨®n frente a otras alternativas", dice Miguel Santos, promotor inmobiliario.

El planteamiento es compartido por grandes inversores institucionales. En la encuesta de febrero entre gestores de fondos que realiza Taylor Nelson Sofres para el banco de inversi¨®n Merrill Lynch, dos tercios de los 320 gestores encuestados en el mundo consideran que la Bolsa se comportar¨¢ este a?o mejor que los inmuebles. Tan s¨®lo un 18% mantiene la apuesta sobre la inversi¨®n en inmuebles y un 8% considera que ambas inversiones dar¨¢n rendimientos similares.

Los expertos destacan que en el alza continuada de los precios de las viviendas nuevas han coincidido dos hechos hist¨®ricos que han distorsionado la proyecci¨®n de fondo. Uno, el estallido de la burbuja de los valores tecnol¨®gicos en marzo de 2000. Otro, el nivel excepcionalmente bajo de los tipos de inter¨¦s en el mundo.

Se ha calculado que dichos factores globales han explicado, en promedio, cerca del 40% de los aumentos de precios de las viviendas nuevas, aunque dicha proporci¨®n var¨ªa de uno a otro pa¨ªs. El mayor empuje ha venido de la trascendencia de los bajos tipos de inter¨¦s reales alcanzados en los pa¨ªses occidentales. Ahora que en Estados Unidos se mantiene la proyecci¨®n alcista de los tipos de inter¨¦s y que en Europa las dudas aumentan en esta direcci¨®n, hay coincidencia entre los especialistas en que la situaci¨®n se corregir¨¢ con el paso del tiempo a favor de la Bolsa.

Cuesti¨®n de esperar

"Es cuesti¨®n de esperar. Algunos no quieren hablar de burbuja inmobiliaria, sino de ca¨ªda controlada de los precios. Si se mantiene al alza la tendencia de los tipos de inter¨¦s en Estados Unidos, y en Europa aumentan las tensiones inflacionistas, como ya lo cotizan los tipos largos, lo normal es que los precios de las viviendas se resientan. En t¨¦rminos puramente burs¨¢tiles, el ratio PER deja muy bien situada a los mercados de acciones frente a los inmuebles. La ventaja es m¨¢s pronunciada a favor de la Bolsa en un contexto alcista de tipos de inter¨¦s, aunque a corto plazo se produzca, como en la actualidad, cierto aturdimiento en ambos mercados", dice Antonio Flores, analista de Bolsa.

"En cuanto a las previsiones para 2005, todo apunta a que este a?o los tipos de inter¨¦s no ejercer¨¢n ninguna influencia al alza sobre la demanda de vivienda, a la vista de que no habr¨¢ descensos de tipos, pudiendo incluso registrarse una elevaci¨®n moderada de los mismos. Los precios de las viviendas subir¨¢n, pero menos, entre el 7% de las viviendas iniciadas y el 15% de las finalizadas", se?alan en Metrovacesa.