100.000 nuevas viviendas al a?o

"2005 ser¨¢ el a?o de la moderaci¨®n de la demanda en la construcci¨®n". La frase de Bruno Figueras, presidente de la promotora Habitat y de Construmat -sal¨®n que empieza hoy en las instalaciones de Fira de Barcelona- se repite desde hace a?os, pero no acaba de ajustarse a la realidad, al menos en Catalu?a. La construcci¨®n de viviendas sigue batiendo todos los r¨¦cords: en 2004 se iniciaron cerca de 100.000 viviendas en Catalu?a -a la altura del boom de principios de la d¨¦cada de 1970-, tras ya casi 10 a?os de ciclo expansivo. Y no parece detenerse, a tenor de los indicadores de actividad. La demanda de profesionales de la construcci¨®n ha crecido el 38% en el primer trimestre de 2005, seg¨²n un informe del portal de empleo Infojobs. Y el saldo de las hipotecas en Espa?a super¨® por primera vez en febrero la barrera de 600.000 millones de euros, seg¨²n la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE).

Tambien la escalada de los precios es imparable en Catalu?a. El precio de los pisos nuevos aument¨® el 17,4% de media en 2004, y en los ¨²ltimos siete a?os casi se ha triplicado, seg¨²n las cifras del Departamento de Medio Ambiente y Vivienda. El incremento ha sido similar en el caso de los de segunda mano e incluso en los alquileres. La consecuencia es que la evoluci¨®n de los precios "deja fuera del mercado libre a buena parte de la poblaci¨®n catalana", seg¨²n el consejero del ramo, el ecosocialista Salvador Mil¨¤.

Esfuerzo inversor

Los datos cantan: para hacer frente a la compra de un piso, las familias catalanas abonan de media el 42% de su renta. En Barcelona, ese esfuerzo supera incluso el 60%, a pesar de que los expertos consideran que esa cifra nunca debe estar por encima del 30% del sueldo. Y eso, con los tipos de inter¨¦s en m¨ªnimos hist¨®ricos. A juicio de Mil¨¤, la bajada de tipos "no se ha dejado notar en el bolsillo de los compradores porque va a parar ¨ªntegramente a los precios".

La mayor parte de analistas no cree que haya burbuja inmobiliaria, pero aduce que subidas de precios como las de 2004 no se pueden sostener porque podr¨ªan provocar un pinchazo del sector. Sin embargo, el encarecimiento no ha provocado a¨²n una contracci¨®n de la demanda. Ni de la oferta: los m¨¢s de 96.000 pisos que se construyeron el pasado a?o en Catalu?a son la prueba de esa situaci¨®n.

Seg¨²n Carme Trilla, directora general de Vivienda, esa cifra supone que el volumen de pisos iniciados est¨¢ "muy por encima de las necesidades primarias de nuevas viviendas principales en Catalu?a". Un informe de Caixa Catalunya sit¨²a la demanda anual en unas 50.000 viviendas hasta 2010, aunque a esa cifra hay que sumar la demanda de segunda residencia y el efecto de la vivienda como sector refugio para los inversores.

Pero los primeros efectos del esperado menor crecimiento del sector pueden adivinarse ya en algunos datos. La construcci¨®n de viviendas, por ejemplo, ya no crece de manera generalizada en todo el territorio catal¨¢n. El aumento de las viviendas iniciadas fue del 35,3% en Lleida el a?o pasado y mantuvo el tipo en Barcelona, con un alza del 14,7%. Pero en las zonas tur¨ªsticas empieza a notarse ya la presi¨®n de los ¨²ltimos a?os. En Girona el crecimiento de los pisos construidos alcanz¨® un moderado 5,4%, y Tarragona registr¨® incluso un retroceso del 8,7%, en un contexto de producci¨®n muy elevada (casi 20.000 viviendas, una quinta parte del total de Catalu?a).

?Por qu¨¦ no pierde fuelle la construcci¨®n? Y, sobre todo, ?d¨®nde est¨¢ su techo? La fortaleza de la demanda, dicen los expertos, obedece a diversas razones. Las fundamentales son la buena marcha de la econom¨ªa; la reducci¨®n de la tasa de paro; la demanda de cambio de vivienda para mejorar; el diferencial de precios que a¨²n persiste respecto a la media europea, y, por encima de todo, las condiciones ¨®ptimas que ofrece el sector financiero para invertir a largo plazo. En concreto, el tipo de inter¨¦s medio del mercado hipotecario ha bajado en la ¨²ltima d¨¦cada desde el 11% de 1995 hasta el 3,35% del pasado a?o.

La ca¨ªda del precio del dinero ha disparado las peticiones de hipoteca, pero la situaci¨®n actual se revela muy peligrosa. En opini¨®n de Trilla, "el fuerte endeudamiento de las familias y la gran dependencia de toda la gente que ha pedido hipotecas del nivel de tipos de inter¨¦s, que tender¨¢ a subir a partir de finales de a?o, puede provocar serios problemas". Vivienda ultima un acuerdo con entidades financieras para impulsar la contrataci¨®n de cr¨¦ditos hipotecarios a tipo fijo, que blindan a los compradores de los efectos nocivos de una subida del tipo de inter¨¦s.

Bonificaciones fiscales

Pero al margen de los citados, hay otros factores que tambi¨¦n han incidido en el boom de la construcci¨®n. Uno de los destacados -y ¨²ltimamente en el ojo del hurac¨¢n- es el relativo a las bonificaciones fiscales por la compra de vivienda. Seg¨²n Mil¨¤, las deducciones "no han beneficiado a los ciudadanos porque, en la pr¨¢ctica, han quedado absorbidas por el incremento de precios". En otras palabras: el c¨¢lculo del precio del piso que puede pagar una familia en la cuota mensual de la hipoteca incluye la bonificaci¨®n fiscal en el impuesto sobre la renta. Ante esa constataci¨®n, Mil¨¤ aboga por eliminar las deducciones para no alimentar una posible burbuja, una postura que no comparte el vicepresidente econ¨®mico del Gobierno central, Pedro Solbes, pero que s¨ª defiende, por ejemplo, el Fondo Monetario Internacional (FMI).

Ante los precios actuales, otras posibles salidas son el impulso del alquiler -f¨®rmula muy habitual en Europa pero casi inexistente en Catalu?a y el resto de Espa?a- y la posibilidad de potenciar la vivienda de protecci¨®n oficial y la concertada. En 2004 se iniciaron en Catalu?a 6.390 pisos sociales, el 6,6% del parque de viviendas. Pero esa cifra a¨²n queda muy lejos del objetivo de la Generalitat, que pasa por construir 10.000 pisos de protecci¨®n anuales.