Nos quedamos solos

Hasta el a?o pasado era f¨¢cil encontrar compa?eros de viaje en la evoluci¨®n de los precios de la vivienda. Se pod¨ªa afirmar que el boom inmobiliario era un fen¨®meno generalizado, aunque presentase casos destacados, entre los que se situaba el espa?ol. Esta situaci¨®n no eliminaba la posibilidad de un cambio de tendencia, e incluso aumentaba sus riesgos, pero facilitaba encontrar argumentos que justificaran su evoluci¨®n. Sin embargo, el grupo de viaje se ha roto. Los tres pa¨ªses (EE UU, Reino Unido y Australia), cuyos bancos centrales han elevado tipos con mayor intensidad, han asistido a severas contracciones en el ritmo de crecimiento de los precios de la vivienda. Los tres casos ilustran la elevada sensibilidad del mercado inmobiliario a los tipos de inter¨¦s.

El dinamismo de algunos pa¨ªses del ¨¢rea euro ha provocado que el BCE haya incidido en la necesidad de vigilar el mercado de la vivienda

Este escenario es distinto al existente en el ¨¢rea euro, donde probablemente hasta 2006 no asistamos a tensionamientos en la pol¨ªtica monetaria del BCE. Pero existen otros factores espec¨ªficos que determinan la evoluci¨®n del precio de la vivienda y permiten justificar la elevada heterogeneidad del ¨¢rea euro. Mientras Espa?a, Irlanda y, recientemente, Francia mantienen tasas de crecimiento de dos d¨ªgitos, los pa¨ªses centroeuropeos presentan crecimientos muy inferiores, incluso negativos en algunos casos. Entre dichos factores, por el lado de la demanda, destacan la evoluci¨®n de la renta disponible de las familias, la mejora de las condiciones hipotecarias, fruto de un mercado bancario cada vez m¨¢s competitivo, el dinamismo demogr¨¢fico y la demanda de segunda residencia. En Espa?a, todos estos factores han coexistido de forma acusada, lo que permite explicar que haya sido el ¨²nico pa¨ªs con crecimientos superiores al 10% desde la pasada d¨¦cada.

El dinamismo mostrado por algunos pa¨ªses del ¨¢rea euro ha provocado que el BCE desde hace varios meses, y en su ¨²ltimo Bolet¨ªn Mensual, haya incidido en la necesidad de vigilar el mercado de la vivienda. Sin embargo, ni la situaci¨®n c¨ªclica de la regi¨®n ni el objetivo de pol¨ªtica monetaria del BCE respaldan una actuaci¨®n similar a la llevada a cabo por otras autoridades monetarias. Incluso un endurecimiento de las condiciones monetarias, dado el actual nivel y distribuci¨®n de endeudamiento, s¨®lo tendr¨ªa un impacto preocupante en las nuevas hipotecas concedidas con elevadas ratios de endeudamiento.

Lara de Mesa y Alfonso Garc¨ªa son profesores de la Escuela de Finanzas Aplicadas (Grupo Analistas).