Seguridad en Par¨ªs y riesgo en Varsovia

Las inmobiliarias espa?olas afrontan dos opciones muy diferentes, en cuanto a rentabilidad, riesgo y tipo de producto, en la internacionalizaci¨®n de sus negocios. La estrategia interna asumida por cada grupo, sea una mayor diversificaci¨®n o una mayor especializaci¨®n de actividades, inclina tambi¨¦n el fiel de la balanza hacia una u otra opci¨®n. Quienes apuestan por dar un mayor peso en su facturaci¨®n y en sus beneficios a la actividad patrimonial, y por tanto a los ingresos recurrentes que les aportan los alquileres, se inclinan en general, como han hecho Colonial y Metrovacesa, por pa¨ªses de Europa Central. Francia, Reino Unido, Alemania o B¨¦lgica son, adem¨¢s, mercados maduros y muy seguros para el inversor.

El r¨¦gimen fiscal franc¨¦s permite mejorar en casi un 1% la rentabilidad obtenida en Espa?a por el alquiler de inmuebles

La otra opci¨®n, pa¨ªses de Europa del Este y otras ¨¢reas extraeuropeas, ofrece rentabilidades mucho m¨¢s jugosas a las inmobiliarias, especialmente en las actividades puras de promoci¨®n, pero el riesgo tambi¨¦n es mucho mayor y son numerosas las dificultades jur¨ªdicas, registrales y financieras con las que se encuentra el empresario extranjero en estos pa¨ªses.

Fiscalidad y dividendos

Las razones aducidas por Metrovacesa, que con su adquisici¨®n de la francesa Gecina ha protagonizado la mayor operaci¨®n inmobiliaria europea, reflejan en general las ventajas de la primera de las alternativas citadas para los grupos espa?oles. La inmobiliaria francesa respond¨ªa al objetivo perseguido y publicitado semanas antes por el presidente de la espa?ola, Joaqu¨ªn Rivero: compa?¨ªa de alquileres inmobiliarios, de tama?o considerable, que cotizase en Bolsa y que estuviese radicada en Francia, B¨¦lgica u Holanda. No eran exigencias gratuitas. El r¨¦gimen fiscal en esos pa¨ªses para este tipo de compa?¨ªas mejora en casi un punto porcentual la rentabilidad obtenida por esa misma actividad, el alquiler de inmuebles, en Espa?a.

En Francia, en concreto, el r¨¦gimen fiscal SIIC permite a las inmobiliarias con las caracter¨ªsticas citadas la exenci¨®n de impuestos sobre dividendos siempre que destinen a los mismos el 85% de su beneficio.

Gecina le ha supuesto adem¨¢s a Metrovacesa reducir su exposici¨®n al mercado dom¨¦stico, por un lado, y "adquirir una presencia significativa en el atractivo mercado franc¨¦s" (opera en Par¨ªs, un mercado de oficinas e inmuebles cinco veces m¨¢s grande que el madrile?o, bastante rentable y con mucha liquidez), y fijar una plataforma de crecimiento con una cartera de calidad. Pero adem¨¢s le permite a Metrovacesa incrementar su exposici¨®n a los activos de alquiler, que han elevado su participaci¨®n en el total de sus activos desde el 59,5% al 83,5% (la actividad de promoci¨®n, en consecuencia, ha reducido su participaci¨®n del 40,5% al 16,5% en el total de activos).

Juan Jos¨¦ Brugera, consejero delegado de Inmobiliaria Colonial, ha explicado en un art¨ªculo de la revista Tendencias, de CB Richard Ellis, la adquisici¨®n de Soci¨¦t¨¦ Fonci¨¨re Lyonnaise (SFL). "?Y por qu¨¦ SFL? Muy sencillo, porque no exist¨ªa ni existe en el mercado franc¨¦s un mejor complemento para la estrategia de Colonial. As¨ª, gracias a esa adquisici¨®n, Colonial ha reforzado las dos l¨ªneas b¨¢sicas de su negocio patrimonialista: el alquiler de oficinas y la presencia en los centros de negocio de los mercados m¨¢s importantes".

La compra de la francesa en junio de 2004 le ha permitido a Colonial cerrar el pasado ejercicio con un resultado r¨¦cord, al alcanzar un beneficio atribuido de 118,7 millones de euros, un 37% m¨¢s que en 2003. La cifra de negocio se situ¨® en 755,7 millones, con un aumento del 88%. La aportaci¨®n de SFL, contabilizada a partir del 1 de julio de 2004, contribuy¨® a elevar sus ingresos por alquiler y venta de activos. Brugera, a la vista de estos resultados, no dud¨® en anunciar que su grupo est¨¢ dispuesto a realizar nuevas adquisiciones con criterios semejantes a los que rigieron la compra de SFL.

Algo distinto es el caso de Fadesa en su desembarco franc¨¦s. La cuarta inmobiliaria espa?ola se hizo en mayo con el 70% del capital de la empresa francesa Financi¨¨re Rive Gauche, adem¨¢s de una opci¨®n de compra por el resto del capital a ejercer en un plazo de tres a?os. Financi¨¨re Rive Gauche, constituida en 1991, desarrolla su actividad en los mercados de Ly¨®n (sureste), Par¨ªs y la regi¨®n de Rh?ne Alpes (este de Francia). En la actualidad tiene multitud de proyectos en curso, entre los que destaca una promoci¨®n en Par¨ªs, con una inversi¨®n de 30 millones de euros.

La compa?¨ªa controlada por la familia Jove ha optado, por tanto, al contrario que Metrovacesa y Colonial, por una inmobiliria dedicada a la promoci¨®n, no a los alquileres, y en cualquier caso, de un tama?o mucho menor que los de Gecina o SFL. En total, la compra le ha costado a Fadesa unos 200 millones (entre la adquisici¨®n propiamente dicha y las inversiones posteriores que se propone hacer), una cifra modesta en comparaci¨®n con los desembolsos hechos por Colonial (759 millones) y Metrovacesa (3.800 pagados) en su desembarco en Francia.

Los planes de la familia Jove son trasladar, a trav¨¦s de la inmobiliaria francesa, su modelo de negocio, " ajust¨¢ndolo a sus peculiaridades, aportando su capacidad financiera y su saber hacer en el mercado inmobiliario europeo". Su entrada en Francia se produce despu¨¦s de que haya iniciado operaciones en Hungr¨ªa, Polonia, Portugal, Marruecos y M¨¦xico.

Banco de pruebas en Portugal

No son las ¨²nicas en poner un pie junto al Sena. Renta Corporaci¨®n contaba a finales de mayo con 10 edificios en Par¨ªs, en los que hab¨ªa invertido 115 millones, al tiempo que cerraba su primera compra en Londres. Son las dos capitales preferidas por los inversores nacionales del sector, que tambi¨¦n buscan negocio en Berl¨ªn.

Restaura cuenta tambi¨¦n con m¨¢s de mil viviendas en Par¨ªs y busca incrmentar su presencia en este pa¨ªs.

Ha sido Portugal, sin embargo, el banco de pruebas de las inmobiliarias espa?olas. Por all¨ª han pasado y contin¨²an todas las grandes y muchas medianas y peque?as, sobre todo en actividades de promoci¨®n, centros comerciales y complejos de ocio y vacaciones.